Les taux d'intérêt des crédits immobiliers tombent à un niveau jamais vu en France

Le crédit immobilier affiche des taux d'intérêt historiquement bas à la mi-2019 en France, les banques acceptant des conditions qui n'ont jamais été aussi favorables, accompagnant la hausse des prix sur un marché déformé par des politiques monétaires très accommodantes.

"Les taux des crédits immobiliers baissent encore et ils s'établissent maintenant au niveau le plus bas jamais constaté jusqu'alors", résume mardi dans un communiqué l'observatoire Crédit Logement/CSA, qui publie chaque mois une étude de référence sur le sujet. Le premier organisme regroupe les principales banques françaises, le second est un institut d'études de marché.

Selon l'observatoire, les taux d'intérêt des crédits immobiliers, toutes durées confondues, se sont établis en moyenne à 1,29% en mai, soit moins que leur précédent plancher - 1,33% - touché fin 2016.

"En mai, les taux des crédits immobiliers étaient quatre fois moindres qu'au début des années 2000... Et presque dix fois moins élevés qu'au début des années 1990", remet en perspective l'observatoire.

Cette situation perdure depuis plusieurs années en France, en premier lieu parce que les crédits immobiliers sont l'un des secteurs qui répercutent le plus la politique monétaire historiquement accommodante de la Banque centrale européenne (BCE).

Celle-ci applique une politique de relance par du crédit facile, avec des taux directeurs extrêmement bas et pour certains en territoire négatif.

L'institution de Francfort, qui doit encore détailler jeudi de nouveaux prêts géants aux banques, ne donne pour l'heure guère de signe de durcissement à venir.

"L'abondance de ressources d'épargne bon marché et l'impact de la politique monétaire suivie par la BCE expliquent (des) conditions de financement et de refinancement de la production particulièrement favorables", résume CSA/Crédit Logement.

Au niveau historiquement bas des taux s'ajoutent des durées de remboursement particulièrement longues - autour de 19 ans en moyenne - et une flexibilité accrue des banques: depuis le début 2019 et par rapport à la même époque d'un an plus tôt, le niveau d'apport personnel moyen a baissé de quelque 10% pour descendre là encore à un niveau jamais vu.

Vive concurrence

Dans ces conditions, le crédit immobilier français a encore franchi de nouveaux paliers l'an dernier. Ses encours totaux de crédit ont notamment battu un record: plus de 1.000 milliards d'euros, selon les données de la Banque de France.

Autre situation exceptionnelle, le niveau moyen des taux évolue depuis près d'un an autour de celui de l'inflation, elle était de 1% en mai, ce qui signifie théoriquement que l'on peut presque gagner du pouvoir d'achat en empruntant.

Toutefois, les chiffres de l'observatoire s'entendent bruts et ne comprennent par exemple pas l'assurance des prêts, systématiquement demandée par le créancier.

Surtout, les conditions favorables de crédit ne s'apparentent pas forcément à un eldorado pour l'acheteur: mécaniquement, elle ont aussi tendance à faire monter les prix.

C'est particulièrement notable dans l'ancien, qui domine largement le marché immobilier et où les prix sont en progression régulière depuis plusieurs années malgré des situations territoriales contrastées, que ce soit entre villes et campagnes ou entre les agglomérations elles-mêmes.

Etabli par l'observatoire, l'indicateur de "solvabilité de la demande", qui témoigne de la capacité des ménages à emprunter pour une opération immobilière, décline ainsi régulièrement depuis plus de deux ans.

"Les conséquences de la hausse des coûts des opérations réalisées pèsent toujours lourdement", explique CSA/Crédit Logement, évoquant aussi la réduction d'aides publiques comme le prêt à taux zéro (PTZ).

En tout état de cause, une situation aussi favorable peut-elle perdurer ?

En général, les acteurs du marché y croient, soulignant à quel point elle contraint les banques à une concurrence vive.

"Après trois mois de baisse, nous pensions que juin marquerait le début d'une certaine stabilité, il semblerait que cela ne soit pas le cas", avançait lundi dans un communiqué Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.

"En effet, les barèmes reçus très récemment sont à nouveau en baisse, notamment parce que certains établissements qui affichent des taux extrêmement compétitifs continuent leur opération de conquête client et obligent ainsi les autres à suivre le mouvement baissier sous peine de perdre des parts de marché qui seront ensuite très difficiles à rattraper", conclut-elle.