Les grands investisseurs sauvent le logement neuf de la crise

"L'effet (de la crise) dans le temps sera assez limité", résumait fin juillet à l'AFP Olivier Wigniolle, patron d'Icade, l'un des principaux groupes immobiliers français.

Cet avis est largement partagé par ses principaux concurrents qui ont presque tous publié leurs résultats pour le premier semestre, une période marquée par le pic de la crise sanitaire du coronavirus et l'instauration d'un strict confinement pendant presque deux mois.

Le bilan est assez clément chez tous ces géants du logement neuf: Nexity, Icade, Kaufman & Broad. Tous ont subi une chute de leurs bénéfices, mais sont restés dans le vert et comptent s'y maintenir à l'issue de l'année.

Cela contraste avec le paysage catastrophique d'autres secteurs comme l'automobile ou l'aéronautique, dont les vedettes - Airbus, Renault... - viennent d'annoncer des pertes massives.

Signe que les promoteurs se portent mieux qu'espéré, leurs titres ont bondi en Bourse après l'annonce de leurs résultats, en particulier Kaufman & Broad et Nexity.

Comment expliquer cette résistance ? D'abord, les chantiers, dont beaucoup avaient dû s'interrompre pendant le confinement, sont vite repartis avant l'été.

Surtout, pour jauger la santé réelle du secteur, il faut regarder les chiffres des réservations de logements, plutôt que les revenus qui ne traduisent qu'une performance passée.

Or, chez tous les grands promoteurs, ces réservations se sont maintenues, voire ont progressé, lors de la première moitié de 2020, une performance inespérée alors que l'économie est restée bloquée pendant des semaines.

Pourtant, les ventes aux particuliers ont bien chuté, que ce soit auprès de ceux qui achètent leur propre logement ou ceux qui comptent louer leur nouveau bien.

C'est un autre type d'acteur qui est venu à la rescousse: les grands investisseurs, par exemple des fonds ou des assureurs, qui achètent "en bloc" des dizaines voire des centaines de logements à la fois.

"On est allés les chercher"

"Il n'y a donc pas destruction de la demande, mais substitution de la demande", résumait mardi Alain Dinin, PDG de Nexity, dans un communiqué.

Un nom revient chez presque tous les grands promoteurs, celui de CDC Habitat. Ce groupe est la filiale dédiée au logement chez la Caisse des dépôts, elle-même bras financier de l'Etat, et a annoncé l'achat de dizaines de milliers de logements pour faciliter la sortie de crise.

L'autre géant du logement français, Action Logement, un organisme géré par le patronat et le syndicat, a aussi promis de fortement s'impliquer. Il vient de s'associer à l'assureur Axa pour investir dans la construction de milliers de logements à Paris et ses environs.

Ces investisseurs ont-ils sauvé la mise des promoteurs en pleine crise économique ? Le secteur n'aime pas trop ce type de langage, soulignant qu'il ne s'agit pas d'un acte de charité.

"On est allés les chercher", assurait début juillet Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad, à l'AFP. "Ça fait plusieurs années qu'on oriente les ventes vers les institutionnels".

De fait, les grands investisseurs, massivement sortis du logement dans les années 1990, y entament depuis plusieurs années un retour, même si leur part est infime par rapport à celle des petits propriétaires.

Pour les promoteurs, l'intérêt est évident. C'est le gage de grandes opérations qui leur permettent d'écouler d'un coup de nombreux logements.

Pour les investisseurs, c'est un placement plutôt sûr - le besoin de se loger ne va pas disparaître - même s'il ne leur fait pas rentabiliser leur mise de façon mirobolante.

Et pour les locataires ? Les détracteurs de ces investisseurs évoquent une "financiarisation" du logement, agitant l'image de grands propriétaires mus par l'appât du gain.

Voici un an, le monde du logement social avait notamment fait voter à son congrès annuel une résolution pour marquer une opposition générale à ce concept de financiarisation.

Mais, pour leurs partisans, les grands investisseurs peuvent largement bénéficier au marché du logement, par exemple en étant mieux à même de gérer leurs biens à long terme que de petits propriétaires, et donc d'éviter leur dégradation.