Le marché des bureaux ralentit mais attire l'argent des investisseurs comme jamais

Une activité qui ralentit mais de l'argent qui afflue comme jamais, notamment de la part d'investisseurs étrangers: c'est le paradoxe du marché français des bureaux l'an dernier, sur fond de pénurie de locaux à Paris et ses abords.

"On a un marché en repli par rapport à 2018 et le ralentissement a touché tous les segments: les petites, les grandes et les moyennes surfaces", a résumé jeudi à l'AFP Virginie Houzé, du cabinet JLL, à l'occasion d'un bilan trimestriel de référence publié de concert par son groupe et trois concurrents, BNP Paribas, CBRE et Cushman and Wakefield, rassemblés sous le nom d'Immostat.

Ce bilan, dit Immostat, concerne seulement l'Ile-de-France, mais c'est là que se concentre le gros du marché français. La "demande placée", qui mesure l'activité commerciale du secteur en terme de surfaces louées - pour l'essentiel - ou vendues à leurs occupants, a reculé de 10% l'an dernier à 2,316 millions de mètres carrés.

Certes, "c'est un chiffre un peu supérieur à ce qu'on avait anticipé" grâce à un regain d'activité au dernier trimestre, a nuancé Mme Houzé.

"On a vu un climat des affaires en France qui est remonté cette année" après une chute voici un an à l'époque du mouvement des gilets jaunes, et "ça se traduit dans le marché locatif par une activité qui se tient", a-t-elle noté, jugeant aussi que 2019 souffre de la comparaison avec une année précédente au rythme particulièrement élevé.

Pour autant, le déclin est sensible et s'explique en partie par un manque de locaux disponibles à la location ou la vente, non seulement à Paris même où la situation perdure depuis plusieurs années, mais aussi désormais de plus en plus dans ses abords immédiats comme à Neuilly-Sur-Seine.

"Si la demande exprimée par les utilisateurs est restée forte, le ralentissement des transactions s'explique par la pénurie d'offres en Ile-de-France", a expliqué dans un communiqué Grégoire de la Ferté, un expert de CBRE.

Loyers en hausse

De fait, l'offre a reculé en Ile-de-France. A la fin 2019, il y avait 8% de bureaux immédiatement disponibles en moins par rapport à un an plus tôt.

Conséquence logique de ce déséquilibre par rapport à la demande, les loyers franciliens de bureaux augmentent. Ils ont signé l'an dernier une hausse moyenne de 3% pour les locaux neufs ou restructurés, et de 5% pour les locaux anciens.

"La recherche de centralité et de solutions immobilières de grande qualité, conjuguée à un stock de première main très faible à Paris, (...) pourrait encore faire augmenter ces valeurs" dans la capitale, juge dans un communiqué Magali Marton, de Cushman & Wakefield.

Dans ce contexte, le marché reste très attirant pour les investisseurs qui ne sont pas rebutés par le ralentissement de l'activité: le niveau des investissements a battu un record, s'établissant à 26,9 milliards d'euros en 2019 après un bond de 14%.

"L'abondance de liquidités, les bons fondamentaux sur le marché locatif et les taux obligataires toujours faibles expliquent la très bonne orientation du marché de l'investissement", énumère dans un communiqué Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint de la filière immobilière de BNP Paribas.

Celle-ci met en avant la part élevée des investisseurs étrangers, l'évaluant à près de la moitié des investissements, en particulier les Sud-Coréens qui en constituaient à eux seuls un dixième l'an dernier.

"Par rapport à un environnement marqué par les incertitudes cette année, qu'elles soient macroéconomiques ou politiques" au niveau mondial, "on se rend compte que la France ne s'en est finalement pas mal sortie", a conclu Mme Houzé.