Le marché de l’immobilier logistique s’envole en 2021

Avec une hausse significative de 34% par rapport à l’année 2020 et de 12% par rapport à l’année 2019, le secteur connaît une évolution très favorable. Point à date sur ce marché en pleine expansion malgré la crise sanitaire et qui, selon les régions, affiche des résultats bien au-delà des prévisions initiales.

Quelques faits marquants :

• Plus de 3.700.000 m² transactés (bâtiments ICPE de plus de 10.000m²), soit une augmentation de la demande placée de 34 % par rapport à 2020 et 12 % par rapport à 2019
• La région des Hauts-de-France représente à elle-seule 28 % du marché global
• Les opérations de plus de 50.000 m² sont de retour et représentent 28 % du marché
• Les opérations de construction (clé en main) représentent environ 45 % du marché global
• Les prestataires logistiques sont les acteurs majeurs du marché (50% des transactions)
• La raréfaction des terrains dédiés à la logistique s’accélère : on observe une pénurie de terrains de plus de 5 hectares libres sur les principaux pôles logistiques de l’hexagone. Les prix ont donc été multipliés par 3 sur certains secteurs
• Les coûts de construction et les loyers progressent
• Les taux de capitalisation prime sont de l’ordre de 3,5%.

Chiffres clefs et tendances

Sur l’année 2021, EOL comptabilise 3,7 millions m² de surfaces placées (dont 1.271.000 m² sur le dernier trimestre) pour 143 transactions. Des chiffres en forte hausse par rapport à 2020 (2.785.000 m² et 107 transactions), mais également par rapport à l’année 2019 (3.377.000 m² et 112 transactions).

Les 4 marchés de la dorsale (Lille, Paris, Lyon et Marseille) représentent 70 % de la demande placée, ce résultat est principalement lié à la performance exceptionnelle des Hauts-de-France et à la bonne performance de l’Ile-de-France. Le manque d’offre disponible et l’absence de développement limitent les performances de Lyon et Marseille.

Malgré le peu de fonciers disponibles et l’absence de projets de développement à court terme, l’Ile-de-France affiche une performance satisfaisante avec plus de 800.000 m² placés (+ 45 % par rapport à 2019), essentiellement sur des immeubles existants (61 % des transactions).

Le marché en régions

La région des Hauts-de-France :

La région des Hauts-de-France bat encore un record inédit avec 1.070.000 m2 de surfaces placées (soit 1/3 du marché français).

Pour Laurent Sabatucci, directeur associé, fondateur EOL : « Près de 3500 emplois au cours de l’année 2021 ont été créés et la logistique a généré un investissement privé de plus 500 millions d’euros. La région Hauts-de-France a mené une stratégie « logistique friendly » et a séduit de grands acteurs, rappelons-nous des opérations de Seb et La Redoute qui ont marquées l’année 2021. »

Le marché en Rhône-Alpes (Lyon) :

• 400.000 m² transactés en 2021.
• 3ème région de France en termes de demande placée loin derrière les Hauts-de-France et l’Ile-de-France, Lyon souffre du manque de développement et d’un stock d’offres disponibles très faible.
• Très forte tension sur l’offre avec un taux de vacance historiquement bas (3%).
• Les quelques opérations lancées en blanc et les terrains disponibles pour des clés en main ont été commercialisés.
• Peu de développements à venir et peu de solutions de report sur des marchés périphériques.

Le marché dans les Bouches-du-Rhône (Marseille) :

• 288.000 m² placés.
• 5ème région de France en termes de demande placée.
• Une baisse continue du taux de vacance (4%).
• Des loyers en hausse.
• A la différence du marché lyonnais, le marché marseillais propose quelques solutions de développement notamment à proximité du port de Fos.

Le marché en Centre-Val-de-Loire (Orléans) :

• Avec plus de 300.000 m² conclus en 2021, cette région confirme sa position de pôle majeur et occupe la 4ième place des régions en termes de demande placée derrière les Hauts-de-France, Paris et Lyon.
• Le nombre d’opérations lancées en blanc et en cours de développement garantissent une certaine fluidité du marché.
• Le taux de vacance est stable.
• Les loyers sont en hausse modérée.

Le marché en Nouvelle-Aquitaine (Bordeaux) :

• 70.000 m² transactés
• Peu de transactions et très peu d’offres disponibles dans un marché sous tension.
• Les opérations lancées en blanc ont été commercialisées.

Le marché en Occitanie (Toulouse) :

• Un marché qui reste atone (85.000 m²) compte tenu du manque d’offres disponibles.
• Un taux de vacance toujours faible.

EOL acteur de référence du secteur en France et à l’international

En France, au global, EOL a conclu 570.000 m² de projets logistiques sur des bâtiments existants ou des développements, notamment une opération emblématique de plus de 110.000 m² pour le compte de La Redoute à Cambrai (59).

En Europe, après avoir accompagné Carrefour pour un projet industriel et logistique à proximité de Bruxelles, EOL vient de signer un terrain de plus de 20 Ha en Pologne pour y développer un projet de plus de 80.000 m2pour l’un de ses clients français.

EOL poursuit l’accélération de la décarbonation des entrepôts

EOL a initiée dès 2016 une stratégie de décarbonation des entrepôts ce qui lui permet aujourd’hui d’accompagner les acteurs majeurs du marché dans une démarche unique et innovante. L’application du décret tertiaire oblige les exploitants des entrepôts à diminuer de 40% les consommations d'énergie, EOL apporte une approche globale et un savoir-faire technique dans le choix des sites logistiques.