La baisse des prix de l'immobilier se poursuit sur le littoral français

De la splendeur de la Bretagne à l'éclat de la Côte d’Azur, cette étude montre un aperçu des tarifs des trois-pièces, typologie de référence, dans les stations balnéaires les plus actives en matière de développement immobilier neuf. Encore cette année, les cités côtières voient leur offre de biens neufs se restreindre ; néanmoins, des opportunités de réduction de prix demeurent à saisir.

Entre deux ponts du mois de mai, acquérir un bien immobilier neuf en bord de mer vous a peut-être donné envie. Grâce à l’amélioration des conditions de crédit immobilier, alors que les prix des appartements neufs ont tendance à se réduire dans l’hexagone, acheter un logement neuf sur le littoral français devient plus facile. Même si l’offre se réduit, certaines corrections de prix dans des destinations balnéaires sont à ne pas manquer car la valorisation sur le long terme est quasi assurée.

Quel prix du neuf dans les stations balnéaires ?

En 2022, le baromètre côtier de Trouver-un-logement-neuf.com affichait des hausses à deux chiffres presque partout. L’an dernier, de premières accalmies étaient visibles, malgré une offre de plus en plus faible. Cette année, bonne nouvelle, des opportunités de baisses de prix sont de nouveau à saisir.

Dans un contexte post-crise sanitaire, le littoral français continue de séduire pour une retraite au soleil, un investissement en location saisonnière ou classique, voire une résidence semi-secondaire ou semiprincipale pour ceux qui peuvent télétravailler à bonne distance de la capitale ou des grandes métropoles régionales.

La demande a été forte sur les côtes normandes, le littoral atlantique, moins sur la Côte d’Azur à la sortie des confinements mais paradoxalement, les évolutions de prix ne suivent pas forcément ces tendances. Exemples à La Rochelle en Charente-Maritime ou Saint-Malo en Ille-et-Vilaine où le prix moyen d’un T3 recule de presque - 5% en un an. Malgré la présence ou la proximité d’une gare TGV pour relier Paris en moins de 3h, ces deux villes affichent des prix en baisse. Compter 352.800 € en moyenne pour acheter un logement neuf de trois-pièces à La Rochelle, 361.300 € à Saint-Malo.

A l’inverse, plusieurs localités dynamiques en matière de promotion immobilière affichent des prix à la hausse comme à Hyères et Saint-Raphaël dans le Var. Avec une hausse annuelle au-delà des 11%, Hyères affiche un prix moyen de 338.000 € le T3. Saint-Raphaël, + 5%, dépasse désormais largement les 400.000 € le trois-pièces.

Sur le pourtour méditerranéen, la tendance haussière se poursuit également à Sète. Après + 19% l’an dernier, l’augmentation est plus légère : presque + 2% à 310.000 € le T3, sur ce marché de report d’une grande métropole, alliant vie à la mer et proximité de Montpellier.

Pourtant, l’évolution en PACA est largement orientée à la baisse à l’image d’Antibes et Menton dans les Alpes-Maritimes. Parmi les localités les plus dynamiques en matière de promotion immobilière de cette région touristique, la plupart affiche des prix à la baisse. Sur une quinzaine de localités, une dizaine sont en recul. Illustrations avec Antibes qui enregistre une baisse de - 6% pour repasser sous le seuil des 440.000 € le trois-pièces en moyenne, tandis que Menton, presque - 4%, offre un prix à 424.500 € en moyenne.

Pour Céline Coletto, porte-parole de Trouver-un-logement-neuf.com : « Il faut souligner que résider sur le littoral ne signifie pas nécessairement s'éloigner des grandes métropoles ; au contraire, de nombreuses villes et communes côtières bénéficient de la proximité avec une gare TGV, offrant ainsi la possibilité de rejoindre Paris en moins de 3 heures. »

Forte volatilité des prix de l'immobilier neuf en bord de mer

Le marché de l'immobilier neuf en bord de mer est fortement influencé par le manque d'offre, ce qui se traduit par une volatilité des prix. Dans la sélection présentée par le portail Trouver-un-logement-neuf.com, la diminution de l'offre de logements neufs disponibles à la vente crée une instabilité notable. A mesure que l'offre se réduit, les prix deviennent plus fluctuants, bien que les écarts tendent à se resserrer, variant de - 7% à + 12%. Les évolutions annuelles des prix du neuf sur les littoraux français varient grandement d'une ville côtière à une autre, mais dans l'ensemble, la tendance reste relativement équilibrée dans ce baromètre, avec autant de hausses que de baisses dans les 10 villes sélectionnées pour leur activité dans le secteur du logement neuf, de Saint-Malo à Menton.

Cette forte volatilité peut s'expliquer par plusieurs facteurs. D'une part, lorsque l'offre diminue, les prix deviennent plus instables, surtout lorsqu'il s'agit de programmes proposant des logements haut de gamme. D'autre part, la finalisation d'opérations de ce type peut entraîner une baisse significative des prix. Ainsi, la combinaison de ces éléments contribue à l'écart important dans l'évolution des prix.

Dans cette dynamique, des villes comme Honfleur dans le Calvados avec une augmentation de 10% et La Baule en Loire-Atlantique avec une hausse de 11% enregistrent les plus fortes augmentations, tandis qu'Anglet bénéficie de la plus forte correction de prix, avec une baisse de - 6,5% à 451.600 € pour un trois-pièces.

En outre, que les villes soient à la hausse ou à la baisse, on ne compte qu'une poignée de programmes neufs en commercialisation dans chacune de ces stations balnéaires, ce qui explique la forte volatilité des prix. Il est donc conseillé de prospecter largement dans plusieurs villes pour bénéficier des meilleures opportunités au meilleur moment.

Ces villes touristiques les plus chères de France

Des destinations de renom telles que Saint-Tropez, Biarritz, Le Touquet, Deauville, Dinard, et bien d'autres, sont absentes de ce baromètre en raison d'une offre actuellement trop limitée pour permettre une moyenne fiable des prix de l'immobilier neuf.

Parmi les stations balnéaires ayant au moins trois programmes neufs en commercialisation, c’est désormais Capbreton qui remplace Anglet l’an dernier, désormais 7e , et devient la ville touristique la plus chère de ce baromètre 2024 avec un prix moyen qui frôle les 550.000 € le trois-pièces. Un prix pourtant en recul de 50.000 € et presque 9% en six mois seulement.

A noter l’arrivée également de La Ciotat dans les Bouches-du-Rhône sur la deuxième place de ce Top 5 des villes les plus chères de France dans l’immobilier neuf en bord de mer. La Ciotat qui fait son entrée dans ce classement et qui affiche une progression de 16% en six mois.

Plus habituée à ce podium, La Baule-Escoublac affiche un prix de 470.000 € pour le trois-pièces en moyenne avec une évolution en dents de scie : + 11% sur un an, - 3% au cours des six derniers mois.

Autre entrée dans ce classement, le 8e arrondissement de Marseille, très prisé, qui, avec ses plages du Prado à La Pointe Rouge jusqu’aux Goudes, a de quoi séduire tout en habitant dans la deuxième ville de France. Il faudra ainsi débourser près de 470.000 € en moyenne pour y acquérir un trois-pièces. Un prix en recul de 1.6% en douze mois.

Des opportunités pour les investisseurs sur le littoral

La fin de la loi Pinel approche, il existe donc une opportunité de dernière minute pour investir avec ce dispositif dans l'immobilier neuf en bord de mer. Alors que la location touristique meublée est de plus en plus critiquée et que les avantages fiscaux pourraient être revus, la loi Pinel reste attractive. Les investisseurs Pinel peuvent se constituer un patrimoine tout en réduisant leurs impôts jusqu’à 6.000 €, sous certaines conditions.

Des opportunités intéressantes subsistent avec des prix abordables pour l'immobilier neuf en bord de mer. A l’image d’Honfleur, par exemple, un trois-pièces se négocie en moyenne à 302.000 €, tandis qu'à Berck-sur-Mer dans le Pas-de-Calais, on peut devenir propriétaire pour moins de 250.000 € en moyenne. À Courseulles-sur-Mer dans le Calvados, le prix moyen d'un trois-pièces est inférieur à 210.000 €.

Même sur la Côte d'Azur et le pourtour méditerranéen, des villes comme Fréjus proposent des biens abordables, avec des trois-pièces à moins de 300.000 € après une baisse de 10% en un an. Des options sont également disponibles dans des villes moyennes au bord de l’eau telles que Brest, où les prix ont reculé de près de 3%, avec un prix moyen d'environ 290.000 € pour un trois-pièces.

Conclusion

Dans le paysage immobilier français, les biens situés en bord de mer se distinguent donc par leur polyvalence et leur attrait universel. La propriété côtière permet une flexibilité rare à ses détenteurs afin d'alterner entre l'usage personnel et la location, qu'elle soit annuelle ou saisonnière. Cette fluidité d'utilisation confère aux appartements et aux maisons littorales une liquidité remarquable sur le marché, pouvant être proposés tant comme résidences principales que secondaires.

En raison de cette adaptabilité, l'immobilier côtier représente ainsi un investissement attrayant, alliant la logique financière à l'aspiration à une vie en bord de mer. Bien que les prix aient connu une hausse significative ces dernières années, la normalisation du marché et la résolution des problèmes de crédit indiquent un rééquilibrage progressif. Avec ses 5.500 kilomètres de côtes et ses près de 900 stations balnéaires, le littoral tricolore affiche un large éventail d'opportunités d'investissement dans le secteur du neuf.

Méthodologie : une méthode de calcul en temps réel

Le prix moyen actuel de l’immobilier neuf dans les villes touristiques françaises du littoral a été calculé le lundi 13 mai 2024 pour la surface de référence d’un appartement neuf de trois-pièces, selon les prix indiqués chaque jour par les annonceurs du site Trouver-un-logement-neuf.com : sur une base minimale de 3 programmes immobiliers neufs différents pour chaque localité.

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