Immobilier logistique : l’amorce d’un nouveau cycle ?

Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France et François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L dressent le bilan des 9 premiers mois de l’année et se projettent à fin 2022.

Un niveau de demande placée contraint par la conjoncture et le manque de disponibilités

Avec plus de 2,9 M de m² placés depuis le début de l’année, le marché de l’immobilier logistique français (> 5000 m²) fait preuve de robustesse face à une conjoncture pourtant vacillante (- 15% sur un an et + 10% par rapport à la moyenne décennale). Le marché au 3ème trimestre est resté dynamique (794.400 m² placés), porté par le retour en force des logisticiens et la grande distribution alimentaire. Les volumes placés se retrouvent néanmoins impactés par la dégradation de la conjoncture macroéconomique et le manque de disponibilités d’entrepôts. Géographiquement, les marchés qui composent la Dorsale ne représentent plus que 60% de la demande placée nationale (vs 70% au 1er semestre 2022).

Pour Pierre-Louis Dumont, Directeur Exécutif Agence I&L France : « Comme anticipé, nous constatons un tassement de l’activité sur la Dorsale lié en grande partie à la difficulté de réaliser des transactions en Ile-de-France, Rhône-Alpes et PACA, en raison d’une offre disponible insuffisante. »

Le recul de l’offre disponible se généralise et s’accentue sur les marchés de la Dorsale. Plus largement, la faiblesse des libérations ne permet pas de contrer l’asséchement des disponibilités sur le territoire français dans un contexte de durcissement des politiques environnementales.

Pour Pierre-Louis Dumont : « Le maintien à un niveau satisfaisant de la demande locative, conjugué à une politique de sobriété foncière, orientent toujours à la hausse les valeurs locatives sur les secteurs les plus tendus ; tandis que les marchés plus offreurs bénéficient dans une moindre mesure de ce déséquilibre. Une croissance des loyers à deux vitesses se dessine sur le territoire français. »

Au-delà des problématiques foncières, les incertitudes d’ordre conjoncturel, notamment liées à la crise énergétique et à la baisse du pouvoir d’achat des ménages, pourraient restreindre l’activité logistique au cours des prochains mois. La demande placée devrait rester contenue au 4ème trimestre 2022, confirmant notre scénario d’atterrissage inférieur à 4 M de m².

Rééquilibrage à l’œuvre sur le marché l’investissement I&L

Plus de 4,8 Mds d’€ ont été investis en immobilier industriel et logistique au cours des 9 premiers mois de l’année. Si la dynamique du 1er semestre reflète la solidité des fondamentaux de marché couplée à la tendance haussière des loyers, les investisseurs se sont montrés plus prudents au 3ème trimestre dans un contexte complexe et incertain. « Sur fond de tensions géopolitiques, de poussée inflationniste et de remontée des taux de financement, les investisseurs réévaluent leur stratégie de cession et/ou d’acquisition pour l’adapter au nouveau paradigme financier » observe François-Régis de Causans, Directeur Investissement I&L. Entre allongement des opérations et repricing, le marché cherche un nouvel équilibre. « Si un ralentissement de l’activité au 4ème trimestre est très probable, les montants investis au cours des 9 premiers mois de l’année nous laissent entrevoir un bilan 2022 tout à fait honorable à plus de 6 Mds d’€ » précise François-Régis de Causans. Les investisseurs pourront compter sur plusieurs relais de création de valeur au cours des prochains mois, qu’ils s’agissent d’opérations de logistique urbaine ou de projets de restructuration de biens s’inscrivant dans une logique de conformité aux critères ESG.