Faire de Paris une Ville Monde avec le chantier du Grand Paris

« Qu'il s'agisse de faciliter le développement économique, d'améliorer l'accessibilité transport, de relever les nouveaux défis du développement urbain ou encore de rayonner internationalement, chaque projet du Grand Paris converge vers un seul objectif : la création de valeur pour tous » souligne Eric Siesse, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France, en charge du Pôle Bureaux Location Ile-de-France.

Le Brexit apparaît comme un relais de croissance pour les grandes capitales européennes. À ce titre, « les efforts faits par les pouvoirs publics français pour mettre en avant les atouts de notre capitale semblent en effet porter leurs fruits et plusieurs grandes entreprises ont déjà annoncé le déménagement ou la création d'emplois dans la capitale française » constate Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

Le redressement de l'attractivité de la France en 2017 et début 2018 est spectaculaire et participe à son rayonnement international. Cette dynamique se traduit sur le marché des bureaux et plus particulièrement le volume des transactions en progression de +15% sur un an (1,3 million de m² au 1er semestre 2018). « Conséquence de cette forte dynamique transactionnelle, le taux de vacance diminue considérablement pour atteindre 5.6% en moyenne sur l'ensemble de l'Île-de-France au 1er juillet 2018 » explique Eric Siesse.

Paris Quartier Central des Affaires¹ affiche sa bonne santé au 1er semestre 2018, avec des volumes placés s'élevant à plus de 221.000 m², soit un niveau bien supérieur à la moyenne décennale (183.000 m²). Ce dynamisme provoque une forte contraction de l'offre immédiatement disponible (-28% sur un an) et mécaniquement du taux de vacance (2.2%). Dans ces conditions, les valeurs locatives moyennes progressent depuis le début de l'année et les mesures d'accompagnement devraient suivre une tendance baissière. Autre tendance significative, le renforcement du coworking. Les taux de remplissage l'attestent et montrent que le coworking n'est plus uniquement réservé aux start-ups et indépendants.

Avec plus de 100.000 m² placés, la 1ère Couronne Sud enregistre un regain d'attractivité, en hausse de +104% sur un an et très largement supérieur à la moyenne décennale (56.000 m²). De nombreux utilisateurs provenant d'autres secteurs franciliens dont Paris intra-muros viennent s'y installer afin d'y trouver des immeubles de qualité à des loyers attractifs.

Concernant la Rive Gauche² de Paris, le secteur reste pénalisé par le manque d'offre disponible. La livraison future de nouveaux immeubles devrait confirmer la hausse des valeurs locatives « prime » sur le secteur au-delà des 700€/m². Au final, l'attractivité de frange Sud de l'Île-de-France devrait se confirmer avec la livraison future de la Ligne 15 du Grand Paris Express.

Paris Centre Est³ connaît également un début d'année dynamique avec près de 77.000 m² placés sur les six premiers mois de l'année 2018. L'accessibilité en transports en commun et le dynamisme de ces quartiers semblent aujourd'hui séduire des utilisateurs en quête de quartiers vivants et tendance pour recruter et fidéliser leurs collaborateurs. Face à cette effervescence sur le marché parisien, la 1ère Couronne Nord se prépare et structure son offre disponible avec pour ambition un renouvellement urbain équilibré. Le renforcement significatif de la desserte en transport en commun devrait participer au changement d'image de ces secteurs et aussi créer des espaces de vie après le bureau.

Concernant, l'Ouest de Île-de-France, si les marchés de Neuilly/Levallois (-21% sur un an) et La Défense (-5% sur un an) affichent un volume placé en retrait, le secteur de la Péri-Défense se démarque par une progression significative de +84% comparativement à la même période de 2017. Cette dynamique sur le marché de la Péri-Défense n'est pas homogène. Une nouvelle hiérarchisation des valeurs locatives s'opère le long du RER A. De son côté, le marché des petites et moyennes surfaces se renforce sur le secteur de La Défense. Le premier quartier d'affaires européen se réinvente perpétuellement avec des signatures architecturales ambitieuses, créatives et bien souvent iconiques.

Avec 576.000 m² placés pour un total de 41 transactions, le marché des grandes surfaces (plus de 5.000 m²) affiche au 1er semestre 2018 la meilleure performance depuis 2006. Signe de la forte demande chez les utilisateurs, près de 80% de la demande placée a fait l'objet de pré commercialisation. Face à cette tension sur certains marchés comme Paris intra-muros et La Défense, les promoteurs/investisseurs ont relancé des opérations en blanc. On recense près de 1,3 million de m² en chantiers à la fin du 1er semestre 2018. Cette offre future se concentre principalement dans Paris intra-muros, en 1ère Couronne et à La Défense.

Grande tendance sur le marché des bureaux, le Flex office est souvent cité dans le cahier des charges des grands utilisateurs. Sur les 41 transactions (de plus de 5.000 m²) analysées depuis le début de l'année, le Flex office se déploie très vite, quelle que soit la localisation géographique (52% des transactions hors de Paris) et le secteur d'activité. L'enjeu n'est peut-être pas de consommer moins mais bien de consommer mieux. En effet, derrière le Flex, on retrouve ces notions de rationalisation des espaces et d'agilité. Au-delà du Flex office, l'immeuble doit être pensé comme un objet iconique tout en intégrant les attentes des nouvelles générations en termes de confort de travail, de flexibilité et d'environnement.

1 - Paris Quartier Central des Affaires englobe, dans cette analyse, l'ensemble des 1er, 2ème, 8ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris. Le secteur Étoile englobe les 8ème, 16ème et 17ème arrondissements. Me secteur Opéra recense les 1er, 2ème et 9ème arrondissements.

2 - Rive Gauche de Paris regroupe les 5ème, 6ème, 7ème, 13ème, 14ème et 15ème arrondissements de Paris.

3 - Paris Centre Est regroupe les 3ème, 4ème, 10ème, 11ème, 12ème, 18ème, 19ème et 20ème arrondissements de Paris.