Évaluation immobilière et expertise immobilière : quelles différences ?

L'évaluation immobilière

L’estimation immobilière est une opération cruciale qui permet de connaître la valeur vénale précise d'un bien immobilier. Elle est importante puisqu'un vendeur n’a pas intérêt à proposer un prix trop élevé, ni à sous-évaluer son bien si il veut le vendre rapidement. Pour cette évaluation, deux possibilités existent :

• Réaliser son estimation immobilière en ligne avec un professionnel via une plateforme spécialisée.

Depuis la loi Hoguet, cette méthode est gratuite quand elle est réalisée via une plateforme en ligne et souvent quand elle est faite par une agence immobilière. Elle évite de sous-évaluer ou de surévaluer la valeur de son bien immobilier en l'évaluant soi-même.

• Évaluer son bien soi-même.

Avec cette méthode, pas de frais ou d'honoraires mais un risque de mauvaise évaluation. En effet, un propriétaire peut être biaisé dans son estimation par l'avis qu'il se fait de son bien.

Trois méthodes existent pour calculer la valeur de son bien immobilier soi-même :

• La méthode par comparaison : La plus simple des trois, elle est aussi la plus prompte aux erreurs. En effet, il faut mettre en place des critères de comparaison précis pour déterminer la valeur du bien. On peut se baser sur la valeur d'un bien similaire ou avec des caractéristiques proches. Les critères peuvent inclure la localisation, la superficie, le nombre de pièces, etc...
• La méthode par capitalisation de revenu : Pour cette méthode il faut calculer la valeur du bien concerné par rapport aux revenus qu'il peut dégager. Il faut pour cela diviser le montant des revenus dégagés par le taux de rendement du marché.
• La méthode par le coût de remplacement : cette méthode est adaptée pour l'estimation des immeubles. La valeur du bien est défini en calculant les coûts impliqués par son remplacement à l'identique.

L'expertise immobilière

Selon la FNAIM, le premier syndicat d'agences immobilières de France, « l'expertise consiste à apprécier la valeur vénale ou locative d’un bien ».

La valeur vénale étant le prix pouvant être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel et la valeur locative, le loyer auquel un bien pourrait être loué dans des conditions réelles.

L'expertise est par exemple nécessaire pour évaluer la valeur vénale d'un bien dans le cas des droits de succession ou de l'impôt sur la fortune immobilière.

Cette expertise peut être demandée par un propriétaire, un assureur, un juge ou même les services fiscaux.

L'expertise est évidemment payante et est réalisée par un expert immobilier. Ses honoraires sont libres mais se calculent souvent sur la base de la vacation horaire et des frais engagés pour mener à bien la mission, comme les frais de déplacements.

À noter que la profession d'expert immobilier n'est pas une activité réglementée mais qu'il existe la certification européenne REV qui reconnaît la compétence et le sérieux des experts.

Les méthodes d'évaluation de la valeur sont bien plus complexes que l'évaluation immobilière et prennent en compte de multiples paramètres, tant sur le plan juridique que sur le plans financiers, techniques, urbanistiques, etc...

Comme l'estimation immobilière, la superficie, la localisation et l'état du bien sont pris en compte mais l'architecture, les matériaux utilisés pendant la construction, l'état des risques naturels, l'analyse des diagnostics, l'état du marché et d'autres critères sont également à rajoutés à la liste pour une expertise. De plus, la valeur fixée par une expertise varie dans le temps, à la hausse comme à la baisse.