La période de crise aurait favorisé l'accès au crédit immobilier des ménages aisés

Pour ce faire, une analyse comparative des différentes transactions ou dossiers traités entre avril et juin 2020, par rapport à la même période en 2019, a été effectuée. A quel type de profils la crise a-elle-profité ? Dans quelles conditions et pour quels projets ?

Alors que le secteur immobilier a été fortement impacté par la crise, un signal fort en faveur de la reprise était attendu. La récente décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de maintenir les mesures restrictives relatives à l'octroi de crédit immobilier (limitation de la durée des prêts à 25 ans et taux d'endettement inférieur à 33%) est donc une véritable mauvaise nouvelle pour le marché. Une décision qui aura pour conséquence directe de limiter encore davantage l'accès à la propriété des emprunteurs les plus modestes, à commencer par les primo-accédants, déjà particulièrement affectés par la crise économique... Malgré cette conjoncture inédite et une légère augmentation des taux de crédit constatée au mois de juillet 2020, les conditions d'emprunt demeurent favorables, plus particulièrement pour les prêts sur une durée de 10 et 25 ans.

Retour sur la période de crise : des banques plus exigeantes au profit des emprunteurs au dossier le plus solide !

Dans un contexte de forte incertitude, les banques sont restées prudentes et ont parfois joué sur une légère augmentation des taux. Elles ont par ailleurs privilégié les meilleurs dossiers [1] afin d'éviter le risque de défaut. Dressant un état des lieux de la période de crise (avril, mai et juin 2020), La Centrale de Financement a également constaté une augmentation du montant moyen du prêt, dont la hausse la plus marquante a été constatée en comparant les mois de mai 2019 et 2020. Sur cette période, le montant moyen des prêts contractés a augmenté de 14,24% (pour les dossiers finalisés).

« La hausse du montant du prêt pourrait notamment trouver une explication dans l'augmentation des prix de l'immobilier, engendrant une hausse structurelle du montant des crédits contractés sur la période analysée. »
- Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement

Cette augmentation des prix de l'immobilier dispose d'un impact direct sur le profil des emprunteurs en mesure d'accéder au crédit. Il s'agit principalement de ménages aisés, dont le revenu moyen s'élève à 57 171€ en moyenne entre avril et juin 2020 (pour les dossiers finalisés). Sur la même période, en 2019, le revenu moyen s'élevait à 53 419€. Le revenu moyen des ménages emprunteurs au deuxième trimestre 2020 est donc supérieur de 7,02% par rapport au deuxième trimestre 2019.

Sur les trois derniers mois étudiés, la période de crise est restée favorable à l'emprunt à deux puisque la part des prêts montés par des emprunteurs en couple est relativement stable par rapport à la même période en 2019.

La crise a également conforté l'attrait des ménages pour l'achat d'une résidence principale. En effet, la part consacrée à l'acquisition d'une résidence principale s'élevait à 85% en moyenne sur le deuxième trimestre 2019, contre 87% sur la même période en 2020.

Pour l'ensemble des dossiers de prêts montés et finalisés étudiés, la Centrale de Financement a constaté une augmentation du montant d'apport entre le deuxième trimestre 2019 et 2020. En effet, la part d'emprunteurs dont l'apport est inférieur à 10 000 € a baissé sur la période étudiée.

Les durées de prêts se sont également allongées entre 2019 et 2020, sur les mois d'avril, mai et juin. Les dossiers de prêts montés en mai ont par exemple vu leur durée moyenne augmenter de 6 mois, et de 3 mois en juin, entre 2019 et 2020.

L'apport personnel de plus en plus indispensable pour les primo-accédants

Alors que les primo-accédants ont été particulièrement impactés par la crise, avec la mise en chômage partiel de nombre d'entre eux, ces derniers se sont retrouvés fortement pénalisés face à l'emprunt immobilier. Leur proportion par rapport au nombre total d'emprunteurs a globalement diminué sur la période d'avril à juin entre 2019 et 2020. La part du nombre de primo-accédants est donc passée de 34% pour les dossiers finalisés en avril 2019 à 26% en avril 2020. Toujours concernant les dossiers finalisés, cette part est passée de 37% en juin 2019 à 33% en juin 2020.

Afin de sécuriser leurs dossiers, les banques ont requis un apport personnel de plus en plus conséquent, notamment pour couvrir les frais de notaire ou de garantie.

« Dans une période où l'accès au crédit pour les primo-accédants peut être plus compliqué, le besoin de conseil et d'accompagnement est plus que jamais indispensable. Par certains mécanismes permettant de s'adapter à la situation de chacun, comme la délégation d'assurance, La Centrale de Financement a la possibilité de construire des solutions de financement respectant les limites fixées par le HCSF et permettre à son dossier d'obtenir une réponse favorable. » déclare Sylvain Lefèvre.

Une demande d'apport plus importante dans l'ancien que dans le neuf !

Le montant de l'apport demandé dépend également du type de projet de l'acquéreur ! La Centrale de Financement a par exemple comparé trois projets dans le département de la Seine Maritime : un achat dans le neuf, un achat dans l'ancien, et la construction d'une maison, pour un montant total de 220 000 euros chacun. Pour le projet dans le neuf, la demande d'apport personnel s'élève à 8 765 euros (frais de notaire et coût de l'hypothèque compris), et à 10 049 euros pour le projet de construction (frais de notaire et coût de l'hypothèque compris). En revanche, pour le projet dans l'ancien, l'apport personnel nécessaire est de 18 315 euros (frais de notaire et coût de l'hypothèque compris). À montant total égal, il est donc plus difficile d'accéder à la propriété dans l'ancien en raison du besoin d'un apport personnel plus élevé.

« Un marché de l'ancien atone aurait pour conséquence directe de freiner le dynamisme du neuf. Ces marchés sont interdépendants : l'un ne peut être vigoureux que si l'autre l'est également ! Par exemple, un retraité habitant à la campagne souhaitant vendre son bien ancien pour investir dans le neuf en centre-ville ne pourra le faire que s'il trouve un acheteur. » soutient Sylvain Lefèvre.

Juillet 2020, un mois toujours favorable à l'emprunt malgré une légère hausse des taux

Les taux ont légèrement augmenté par rapport au mois précédent. Hormis pour les prêts d'une durée de 10 et 25 ans pour lesquels les taux baissent, ils augmentent pour les durées comprises entre 12 et 20 ans, ainsi que pour ceux d'une durée de 7 ans. Cette hausse à l'arrivée de la période estivale s'explique en partie par la volonté des banques d'anticiper une certaine baisse de la demande pendant les congés annuels. Malgré ces hausses des taux, les conditions d'emprunt restent extrêmement bonnes, avec des taux à des niveaux toujours avantageux.

Ainsi, avec les taux annoncés ce mois-ci, pour un emprunteur contractant un prêt d'un montant de 180 000€ sur 20 ans à 1,29 %, la mensualité s'élèvera à 851.22 euros avec un coût total de crédit de 24 292,8 euros.

Évolution des taux

Les taux immobiliers moyens de juillet 2020 par durée d'emprunt

Les conditions de taux généralement constatées augmentent de 0,02% pour les prêts sur 7 et 20 ans. Pour les prêts sur une durée comprise entre 12 et 15 ans, les taux ont augmenté de 0.04%. En revanche, pour les emprunts d'une durée de 10 ans et de 25 ans, les taux ont respectivement diminué de 0.02% et 0.01%.

Les meilleurs taux immobiliers de juillet 2020 par durée d'emprunt

Les meilleurs taux du mois de juillet augmentent légérement par rapport à ceux du mois de juin pour l'ensemble des durées d'emprunt. Un emprunteur bénéficiant d'un très bon dossier pourra donc solliciter un financement, avec un taux qui reste très avantageux.

Profil des emprunteurs ayant réalisé leur projet en juin 2020

L'emprunteur type du mois de juin 2020