La contraction de l’activité se confirme au deuxième trimestre pour l'immobilier d’entreprise

Sur les six premiers mois de l’année, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’établit à 816.200 m² (- 22% sur un an et - 21% comparé à la moyenne décennale). Le marché des bureaux francilien subit en 2023 les effets d’un environnement économique, financier et politique très perturbé.

Les utilisateurs se montrent attentistes et prudents et les délais de négociation se rallongent.

Pour Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux IDF : « Sur le segment des petites et moyennes surfaces, la demande exprimée et les visites sont bonnes mais certains utilisateurs, en raison de l’incertitude économique, préfèrent opter pour des renégociations, particulièrement sur les secteurs en périphérie ce qui explique en partie la faiblesse des volumes placés. Certains utilisateurs décident également de mettre en pause momentanément leur projet de déménagement. En 2023, il faudra faire beaucoup plus pour en récolter un peu moins. Seuls les secteurs tertiaires les plus établis comme Paris Centre Ouest, Paris Nord Est et certains territoires bénéficiant d’un excellent rapport qualité / prix et d’une très bonne accessibilité en transport maintiennent des niveaux de transactions en ligne ou supérieurs à la moyenne (La Défense, Levallois, St Ouen…). Sur le reste des pôles tertiaires, l’activité reste très contrainte et cette situation pourrait encore perdurer à en croire l’évolution de la demande, qui s’exprime pour 50% dans Paris. »

Du côté des grandes transactions, l’activité s’améliore.

Pour Alexandre Fontaine : « Le début d’année avait été particulièrement atone mais le 2nd trimestre a permis de rattraper une partie du retard avec 14 transactions signées pour une surface totale de 128.100 m². La demande exprimée des grands utilisateurs reste bonne et nous devrions terminer l’année 2023 avec un nombre de transactions > 5.000 m² tout à fait honorable. En revanche, l’adage « moins de m² mais de meilleure qualité » s’applique fortement sur ce créneau de surfaces. Les stratégies de rationalisation et d’optimisation des coûts immobiliers sont très prégnants notamment en dehors de Paris intra-muros. La taille des deals est aujourd’hui plus réduite et nous devrions terminer l’année avec un volume de commercialisations sur les grandes transactions environ 20% en dessous de la moyenne décennale. »

Concernant l’offre immédiate, elle continue d’augmenter (+ 1,5% par rapport au trimestre précédent) et atteint désormais 4.495.000 millions de m². Sur ce trimestre, cette tendance s’explique surtout par la mise sur le marché de surfaces en état d’usage ou rénovées – la part des surfaces neuves / restructurées passant de 32% au T1 2023 à 30% sur ce 2nd trimestre. Par ailleurs, la hausse de la vacance est très localisée sur certains territoires qui, pour certains, affichaient déjà des niveaux de vacance élevés (Péri-Défense, 1ère Couronne Nord) et dans une moindre mesure la 1ère Couronne Est. En revanche, à Levallois, ce sont les livraisons de programmes neufs / restructurés en attente de commercialisation qui alimentent la vacance.

Quant aux dynamiques de valeurs locatives, les pressions haussières sur Paris, dont Paris Centre Ouest, restent présentes. L’appétit croissant des utilisateurs pour des immeubles multi-labellisés, éco-friendly, éco-conçus et permettant de limiter les consommations énergétiques, se ressent de plus en plus et permet d’être créateur de valeurs sur certains territoires sur-offreurs. En revanche, en dehors de Paris et de quelques actifs prime emblématiques en périphérie, les loyers faciaux restent au mieux stables voire subissent des pressions à la baisse.

Investissement France : le marché pourra-t-il amortir sa chute ?

Comme attendu, le 1er semestre affiche un net recul des volumes investis : - 48% par rapport à la moyenne quinquennale, soit un total de seulement 6,2 Mds € investis sur les 6 premiers mois de l’année. Le 2ème trimestre n’a fait qu’accentuer la baisse enregistrée au 1er.

Le marché est toujours grippé du fait du désalignement entre vendeurs et acheteurs sur la fixation des valeurs. « Sommes-nous sur une tentative d’amortissement de la chute, qui prendra encore quelques semestres pour être actée, ou pouvons-nous anticiper un repositionnement plus rapide des prix, qui refluidifierait le marché dès 2024 ? » questionne Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties. A ce stade, les perspectives de correction des prix sont variables en fonction des stratégies des acteurs mais aussi des classes d’actifs et segments de marché.

Ainsi, ayant entamé plus tôt sa décompression des taux, l’Industriel et Logistique pourrait repartir plus tôt, ce segment rencontrant déjà des vraies marques d’intérêt.

Les acteurs ayant du capital disponible pourront se refinancer plus facilement, pour autant qu’ils fassent également un effort et que les actifs présentent de bons fondamentaux immobiliers. Par ailleurs, les acteurs long terme pourront quant à eux allonger la durée de portage en attendant d’avoir plus de visibilité. En revanche, pour les investisseurs ayant des capacités de recapitalisation limitées et/ou des stratégies court-terme, la correction des prix devra être plus rapide.

Pour Nicolas Verdillon : « Il est inéluctable que les valeurs baissent encore. Cependant les banques centrales laissent entendre que le cycle de remontée des taux approche de son terme, face à une inflation qui ralentit et une récession qui menace. La visibilité sur les futures zones d’atterrissage devrait aller en s’améliorant. D’ici là, chacun s’efforcera d’identifier des solutions constructives pour sortir par le haut de cette période inédite. »