Locations touristiques : les villes confrontées à des stratégies de contournement des propriétaires

En novembre dernier a été adoptée une loi pour rendre la location de meublés touristiques moins avantageuse fiscalement et donner aux maires des outils pour limiter leur développement, qui accentue la crise du logement dans certaines zones déjà tendues.

"La problématique des lois comme celle-ci c'est qu'à peine mise en oeuvre, certains acteurs ont déjà des stratégie d'évitement", déplore Iñaki Echaniz, député PS des Pyrénées-Atlantiques et co-auteur de la loi.

Il s'exprimait lors d'une journée de conférences organisée mardi par France urbaine, association des grandes villes, où des élus de Paris, Marseille ou encore Annecy ont pesté contre des pratiques de contournement, qui "coûtent beaucoup de temps et d'énergie", selon une élue parisienne.

Par exemple, à l'Eurométropole de Strasbourg, Sandra Nort Potin "voit de plus en plus de personnes qui font classer leur bien", c'est-à-dire qui contactent un organisme certifié pour obtenir une à cinq étoiles, comme les hôtels ou campings.

La procédure est simple, encouragée par certaines plateformes comme Airbnb et permet un abattement fiscal plus important et une moindre taxe de séjour.

Patrick Amico, adjoint au maire de Marseille chargé du logement, s'inquiète lui "des fausses résidences principales".

Désormais dans de nombreuses villes, si un propriétaire veut louer sa résidence secondaire sur des plateformes de location touristique, comme Airbnb ou Abritel, il doit demander à la mairie une autorisation de changement d'usage du bien immobilier vers une activité commerciale.

Certaines communes sont réticentes à accorder de telles autorisations, à l'instar de Paris qui réclame une compensation avec la création d'un logement, afin d'éviter de perdre des habitations dédiées aux habitants.

Certains propriétaires déclarent donc des fausses résidences principales, ou trouvent un autre statut exempté de réglementation: à Marseille, les "demandes de création de coliving explosent", selon l'élu de gauche Patrick Amico, qui constate que ces colocations avec services haut de gamme gérées par des entreprises se transforment parfois en résidence meublée touristique.

Combines illégales

Autre mesure de la loi de novembre, le plafonnement à 90 nuitées par an pour la location d'une résidence principale sur une plateforme, dans les villes qui le souhaitent, fait l'objet de nombreuses idées illégales de contournement sur internet: publier plusieurs annonces pour le même logement, déclarer la location d'une chambre chez l'habitant, louer de gré à gré en dehors des plateformes...Toutes ces combines peuvent faire l'objet de lourdes amendes.

Certains propriétaires trouvent aussi un entre-deux des plus rentables: "un logement loué en bail mobilité (destiné aux étudiants, salariés en mission temporaire ou en formation professionnelle, NDLR) huit mois dans l'année et en résidence de tourisme les quatre autre mois", rapporte Patrick Amico.

"Dans le centre-ville de Marseille surtout, on ne trouve que ça", selon lui. Cécile Helle, maire PS d'Avignon, fait le même constat dans sa ville, où la location pendant le festival de théâtre est très lucrative.

La nouvelle loi a néanmoins permis de contrer certaines pratiques d'évitement, selon Barbara Gomes, conseillère déléguée à la mairie de Paris, chargée notamment des plateformes locatives.

Les propriétaires ne peuvent plus se cacher derrière des sociétés civiles immobilières (SCI) ou des conciergeries, désormais soumises à la même réglementation que les personnes physiques.

Barbara Gomes et ses homologues d'autres villes attendent maintenant la plateforme numérique de partage des données liées à la location courte durée, prévue pour mai 2026 par un règlement européen.

Dans une déclaration transmise à l'AFP, Airbnb affirme "soutenir le règlement européen" qui "permettra aux autorités locales de disposer des données nécessaires à la mise en oeuvre de mesures locales proportionnées, tout en préservant les opportunités économiques offertes par cette activité". La plateforme indique communiquer "déjà un large éventail de données aux communes".

Pour Barbara Gomes, avoir des données plus fines sur les propriétaires, le nombre de nuitées, le type de résidence, les biens rattachés à un seul propriétaire "va nous permettre de pouvoir agir concrètement et d'améliorer notre travail de contrôle".