Covid-19 : les bureaux fantômes sont-ils nos futurs logements ?

Le mouvement est en marche depuis quelques années déjà mais "l'essor significatif du télétravail incite à changer d'échelle", a indiqué récemment la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, qui veut accélérer la dynamique de la transformation des immeubles de bureaux en logements pour répondre à la pénurie et limiter l'étalement urbain.

Dans un scénario post-Covid où 41% des entreprises passeraient à deux jours de télétravail par semaine, le gain de surface envisagé serait de 27% soit 3,3 millions de m2 de bureaux dans les 10 prochaines années en Ile-de-France, estime l'Institut d'épargne immobilière (IEIF) dans une étude publiée en janvier.

Le marché des bureaux, prisé par les investisseurs car moins contraignant à gérer - notamment en terme de turn-over des locataires ou d'impayés -, était déjà excédentaire avant la crise mais les confinements successifs ont encore fait gonfler le stock.

A fin décembre, le taux de bureaux vacants en région parisienne était de 6,6%, selon l'IEIF.

Où va s'arrêter le balancier ?

"La transformation de bureaux en logements, c'est une espèce de serpent de mer", explique à l'AFP Christian de Karangal, directeur général de l'IEIF.

Pourtant pour la première fois, il voit un "alignement des planètes en ce moment" qui pourrait conduire à un développement plus significatif.

S'il est compliqué de dire aujourd'hui "où le balancier va s'arrêter" quant à l'impact sur l'immobilier de bureaux du télétravail et de la crise du coronavirus, M. de Karangal voit plusieurs facteurs qui poussent à la mutation: l'obsolescence de certains immeubles pour une occupation en bureaux, l'intérêt des investisseurs institutionnels et l'encouragement des pouvoirs publics.

Mais la transformation n'est pas si évidente: "Tous les immeubles ne sont pas transformables" et "seulement environ 20% des actifs étudiés montrent un réel potentiel de transformation", commente Sébastien Lorrain, directeur résidentiel du groupe de services et d'investissement immobilier commercial CBRE France.

L'un des écueils est l'apport de lumière, la largeur des immeubles de bureaux étant beaucoup plus importante que celle des immeubles de logements, indique à l'AFP Carlos Alvarez, chef de projet au cabinet d'architecture Moatti-Rivière, lauréat avec Immobilière 3F en 2019 du premier prix de la transformation de bureaux en logements.

"La plupart du temps, ça passe par des démolitions", selon M. Alvarez.

Des coûts importants

En outre, les immeubles des années 70 - les plus nombreux à la vente - doivent parfois subir des travaux de désamiantage qui se chiffrent en millions d'euros.

Pour Norbert Fanchon, président du directoire du bailleur social Groupe Gambetta, l'idée de transformer des bureaux en logements est "un fantasme vieux comme les promoteurs".

D'après lui, pour créer des logements, la balle est dans le camp des maires qui doivent délivrer des permis de construire et de l'État qui doit permettre de "lever les contraintes techniques et administratives" d'une conversion dont les coûts "sont particulièrement importants".

En tout état de cause, prévient l'IEIF, l'"impact déflationniste sur le parc de bureaux franciliens prendra du temps". Les entreprises devront d'abord définir une nouvelle organisation du travail puis ses déclinaisons immobilières et tenir compte des dates de sortie possible des baux en cours, qui peuvent s'étaler jusqu'à 9 ans, voire plus.

"Il y a un temps d'inertie des marchés" mais "les flux vont s'accélérer", confirme Alexandre Chirier, président de la Foncière immobilière d'Action logement, l'organisation paritaire du logement social et intermédiaire.

Créée en 2020, la Foncière prévoit d'investir 1,5 milliard d'euros en 3 ou 4 ans pour acquérir des immeubles à transformer et produire 20.000 logements.

Mais selon M. Chirier, il faudra veiller à "construire un équilibre où l'accessibilité, les espaces verts, les espaces de respiration et la qualité de l'usage du logement fassent que les gens s'y sentent bien".