Conjoncture immobilière en Île-de-France : au 2e trimestre 2024, une activité toujours atone et une baisse annuelle des prix qui ralentit

Cependant, si le marché reste baissier, le recul des ventes devient progressivement moins fort dans un mouvement très lent mais toujours confirmé. La baisse annuelle des prix s’est ralentie suite à la stagnation des valeurs ces derniers mois. Les avant-contrats prolongent ces tendances pour le 3e trimestre, avec des volumes de ventes qui pourraient encore reculer par rapport à l’an dernier et une baisse annuelle des prix toujours visible mais moins vive.

La crise est profonde et elle risque d’être durable dans un contexte économique et politique incertain et mouvant. Mais des signaux encourageants sont là et ils laissant espérer que l’on approche des plus bas avant une remontée espérée des volumes de ventes.

L’attentisme perdure et l’activité est au plus bas

Le marché est resté figé au 2e trimestre 2024, animé essentiellement côté vendeurs par des transactions contraintes (arrivée d’un enfant, divorce, mutation professionnelle, succession...). Les Notaires décrivent des acquéreurs qui prennent leur temps, hésitent et parfois renoncent.

Les conditions de financement se sont détendues, avec des taux d’intérêt[1] annoncés par la Banque de France de 3,43% en juin et 3,39% en juillet (contre 3,62% en décembre 2023, point le plus haut), et, parallèlement, avec des assouplissements sur l’accès au crédit[2]. Mais la solvabilité ne s’est que peu améliorée.

Le ralentissement de l’activité s’est prolongé et les volumes de ventes de logements anciens en Ile-de-France ont encore reculé au 2e trimestre 2024 de 18% par rapport au 2e trimestre 2023. La baisse atteint 38% par rapport au 2e trimestre 2022.

Après avoir été dynamisé par les conséquences du covid et un désir renouvelé d’espace et de verdure, le marché de la maison connaît toujours les plus fortes baisses d’activité, avec un recul des ventes de 21% par rapport au 2e trimestre 2023 et surtout de 44% par rapport au 2e trimestre 2022. En Petite Couronne, sur un marché il est vrai très étroit, les ventes de maisons anciennes ont pratiquement été divisées par deux en deux ans. Pour les appartements franciliens au 2e trimestre 2024, la baisse des volumes de ventes est de 17% en un an et de 36% en deux ans.

Sur les 12 derniers mois[3], on compte environ 106.000 ventes de logements anciens, soit un recul de 26% et d’environ 37.000 ventes pour la seule région Ile-de-France. Le niveau d’activité est historiquement bas et proche de ce que l’on pouvait observer lors de la crise des subprimes. La crise actuelle est à la fois ample et durable et d’autant plus sévère qu’elle s’est produite après une phase d’extrême dynamisme du marché immobilier.

Des prix désormais moins baissiers

La contraction de l’activité est naturellement venue peser sur les prix de vente. Mais ce mouvement baissier s’atténue ou cesse progressivement (cf. les graphiques en fin de courbe) alors même que les volumes de ventes continuent de reculer. Cela est vrai pour l’ensemble des marchés franciliens et, d’après les avant-contrats, cela se prolongerait à l’horizon du mois d’octobre.

Du 1er au 2e trimestre 2024, la baisse annuelle des prix des appartements se trouve ramenée de 8,4% à 7,4% en Petite Couronne et de 7,0% à 5,5% en Grande Couronne. Les tendances sont identiques pour les maisons mais un peu moins accentuées. La baisse annuelle des prix se maintient à 8,5% comme le trimestre précédent pour les maisons en Petite Couronne. Elle recule de 8,2% à 7,8% en Grande Couronne.

D’après les avant-contrats et en octobre 2024, la baisse annuelle serait ramenée pour les appartements à 2,0% en Grande Couronne et à 4,9% en Petite Couronne. Pour les maisons elle resterait plus soutenue (-5,0% en Petite Couronne et -6,4% en Grande Couronne).

Dans Paris, le prix au m2 s’établit à 9.450 € (-6,7% en un an). Il devrait se stabiliser autour de 9.500 € d’ici octobre. Depuis le point haut de novembre 2022 (10.860 € par m2), la baisse cumulée des prix atteint 12,6%.

Plusieurs hypothèses pour expliquer cette baisse des prix désormais ralentie peuvent être formulées, sans qu’on ne sache les valider. La décrue des taux a-t-elle incité les propriétaires à maintenir leurs prix dans l’espoir d’une reprise de la demande ? Ces derniers jugent-ils la baisse accumulée suffisante et inacceptable pour eux ? L’achat-revente est-il économiquement impossible, compte tenu des prix et des taux actuels ? Ou encore, la conscience des tensions sur l’offre de logements en Ile-de-France incite-t-elle les propriétaires à garder leurs biens ?

Ce qui est assuré est que le ralentissement de la baisse des prix empêche une amélioration plus nette de la solvabilité des ménages.

Pas d’amélioration des ventes à attendre à court terme malgré quelques signaux plus encourageants

Les chiffres sont là : tout au plus observe-t-on une baisse moins soutenue de l’activité qui est tombée à des niveaux historiquement bas. Les avant-contrats laissent à penser que ce mouvement de baisse des volumes de ventes se prolongerait encore au 3e trimestre mais toujours à un rythme moins sévère. Au-delà, il est difficile d’identifier les dynamiques de marché (marché durablement contraint et pause prolongée, ou rebond ?) qui seront à l’œuvre.

Des facteurs d’amélioration sont présents avec une inflation ramenée sous les 2% en glissement annuel en juillet 2024 qui devrait encore permettre des baisses des taux des crédits à l’habitat dans les prochains mois.

Cela reste un déterminant essentiel de la solvabilité et le moteur essentiel de la reprise de l’activité, compte tenu des évolutions actuelles des prix.

D’après nos estimations en octobre 2024 et par rapport à août ou septembre 2023, où la solvabilité était la plus dégradée, la mensualité a diminué de 6,7% pour les appartements (permettant d’acheter 3,9 m2 de plus) et de 8,6% pour les maisons (permettant d’acquérir 7,7 m2 supplémentaires).

Cette amélioration de la solvabilité pourrait se prolonger, même s’il est à craindre que l’on ne retrouve pas dans un horizon proche, des conditions d’acquisition aussi favorables que dans la période de forte activité.

Le contexte politique et les orientations de la politique budgétaire plus spécifiquement consacrée au logement, viennent également ajouter des incertitudes complémentaires à un marché qui semble durablement sous fortes contraintes, malgré le souhait toujours renouvelé des ménages de devenir propriétaire.

[1] Taux d’intérêt annuel, crédits nouveaux à l'habitat des particuliers, à plus d'un an

[2] D’après la publication « Stat Info » de la Banque de France du 5 août 2024, « l’utilisation de la marge de flexibilité des banques vis-à-vis des normes HCSF progresse en juin (15,6% après 14.9% en mai) tout en restant significativement inférieure à l’enveloppe globale de 20% ».

[3] de juillet 2023 à juin 2024

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