Baromètre de la tension locative dans les principales villes françaises

Île-de-France : Une nouvelle hiérarchie des tensions locatives

L’Île-de-France reste une région à forte tension locative, mais la carte des villes les plus sollicitées a été redessinée. Noisy-le-Sec, une ville de banlieue, devance désormais Paris avec un score de tension de 10, contre 8 pour la capitale. Cette montée en flèche est alimentée par une demande croissante de jeunes actifs en CDI (qui représentent 76% des candidats contre 67% l'année dernière), dont la majorité a en moyenne 31 ans. Cette dynamique reflète une recherche de logements plus abordables et mieux connectés en périphérie, tandis que Paris voit son attractivité légèrement décliner en raison de loyers élevés.

Les villes de la banlieue parisienne montrent des évolutions similaires, chacune influencée par des facteurs spécifiques :

• Jusqu’à 50 candidats par annonce dans les Hauts de Seine : Dans les Hauts-de-Seine, on observe une tension globalement en hausse, avec un nombre de candidats par annonce très élevé dans certaines villes comme Clichy avec un score de 8 et qui compte 50 candidats par annonce ou encore Colombes (score de 7) qui compte 34 candidats par annonce. À titre de comparaison, Paris en compte 33,5.
• Tension en hausse et flux en baisse en Seine-Saint-Denis : La tension est en hausse, mais le flux par lot baisse en Seine-Saint-Denis. Si des villes comme Pantin (score passant de 7 à 9) voient leur tension augmenter, d’autres comme Saint-Denis la voient baisser. Cela peut en partie s’expliquer par un développement de l’offre dans le cadre du Grand Paris et des Jeux Olympiques, réduisant un peu la tension. Par exemple, dans la première partie de 2024 Saint-Denis a vu son nombre d’annonces augmenter de 30%.
• Le Val-de-Marne doit faire face à la concurrence : Dans le Val-de-Marne, les scores de tension locative restent élevés, en particulier à Créteil qui affiche un score de 8. Cependant, on observe une diminution de 18% du nombre de candidats par annonce dans cette ville par rapport à 2023. D'autres villes comme Ivry et Vitry connaissent également une baisse significative de leur flux de candidats par annonce, entraînant une diminution de la tension locative. Le score de tension atteint désormais 6 dans ces zones, contre 8 pour Ivry et 7 pour Vitry au premier trimestre. Ce phénomène pourrait refléter une adaptation du marché immobilier, certaines zones devenant moins attractives tandis que d'autres gagnent en popularité.

On note également une arrivée en haut du classement d’Argenteuil. La ville du Val d’Oise, à la frontière des Hauts-de-Seine, voit son score passer de 8 au premier trimestre 2024 à 9 au second trimestre. Cette tendance peut être due à l’impact d’un marché de plus en plus tendu avec des loyers qui continue d’augmenter, rendant la capitale et sa petite couronne de moins en moins accessibles pour les étudiants et jeunes actifs. Il sera intéressant de suivre si cette tendance se confirme lors des prochains trimestres.

Une baisse de l’attractivité dans la ville lumière ? -43% de candidats par annonce au deuxième trimestre 2024

La ville de Paris, autrefois leader incontesté de la tension locative, voit sa situation se détendre légèrement avec un score qui passe de 9 au premier trimestre à 8. Le nombre de candidats par annonce a diminué de 43% par rapport au deuxième trimestre 2023, une tendance s’explique notamment par la baisse de la demande étudiante dans la capitale. On note 46% de candidatures étudiantes ce trimestre contre 52% au deuxième trimestre 2023. Cela pourrait être attribué à plusieurs facteurs. D'abord, l'attractivité croissante des villes périphériques, mieux desservies par les transports en commun et offrant des loyers plus abordables, attire de plus en plus de locataires. Ensuite, la hausse des loyers dans la capitale, exacerbée par l'approche des Jeux Olympiques, peut dissuader certains candidats. Il sera crucial de suivre cette évolution dans les prochains trimestres pour comprendre si cette tendance se confirme.

Opportunités en province : des marchés contrastés

En dehors de l’Île-de-France, la province présente des tendances contrastées, offrant à la fois des défis et des opportunités pour les locataires ainsi que pour les investisseurs.

Pour les investisseurs : Des villes comme Toulouse ou encore Caen se révèlent prometteuses avec une tension locative légèrement au-dessus de la moyenne, mais surtout avec un nombre de candidatures par annonce en hausse. Les propriétaires auront donc moins de mal à trouver un locataire pour leur bien.

Pour les locataires : Avec une tension de 3 et moins de 5 candidatures par annonce Nancy, Le Mans et Saint-Etienne représentent des choix attractifs pour ceux cherchant à éviter la compétition intense des grands marchés.

Profil des locataires : un marché relativement jeune

Globalement, le marché locatif reste dominé par les jeunes, en particulier les moins de 25 ans et les 25-34 ans. Les premiers et quatrièmes trimestres sont des périodes de forte activité pour les 25-34 ans, souvent en lien avec des changements d'emploi et de localisation.

Ce trimestre, on observe cependant une légère diminution de la proportion des moins de 25 ans, peut-être liée à une réduction du nombre d'étudiants recherchant un logement.

Conclusion

Le baromètre de Manda pour le deuxième trimestre 2024 révèle un marché locatif en pleine évolution, caractérisé par une redistribution des tensions en Île-de-France et l'émergence d'opportunités en province. Les dynamiques observées soulignent l'importance de comprendre les tendances actuelles pour mieux anticiper les évolutions futures. Pour les locataires et les investisseurs, ce baromètre offre des perspectives dans un marché en constante mutation. Il sera essentiel de suivre ces tendances au cours des prochains trimestres pour ajuster les stratégies en conséquence et tirer le meilleur parti des opportunités disponibles.

Méthodologie

Cette étude repose sur une combinaison de données internes à Manda et de sources externes. Le nombre de candidatures par lot (ou “candidatures par annonce”) et le temps de publication des annonces sont les principaux indicateurs de la tension locative. Plus le temps de publication est court et le nombre de candidatures élevé, plus le marché est considéré comme tendu avec un score allant de 1 à 10, 10 représentant une zone très tendue.

Le nombre de candidats par lot est basé sur les données de Manda, regroupant 2600 annonces publiées entre le deuxième trimestre 2023 (1.100 annonces) et deuxième trimestre 2024 (1.500 annonces). Le temps de publication médian d'une annonce est lui basé sur des données externes regroupant plus de 38.500 annonces entre le deuxième trimestre 2023 et deuxième trimestre 2024.

Image d'illustration de l'article via Depositphotos.com.