Après bientôt deux ans de chute, le marché de l'immobilier va-t-il enfin se redresser ?

Expectative

Il faut remonter à décembre 2015 pour retrouver des volumes de transactions à ce niveau. Au rythme de baisse actuel, le volume de transactions pourrait passer sous la barre des 750.000 à la sortie de l’été. La rentrée de septembre sera charnière pour l’activité du marché immobilier, au regard d’éléments plus favorables qui commençaient à poindre à l’aube de cet été.

Le marché immobilier semblait enfin approcher de son point d’atterrissage après bientôt deux ans de chute. Alors que frémissait une fragile reprise, la BCE avait d’ailleurs choisi en juin de baisser ses taux directeurs après les avoir maintenus au même niveau pendant neuf mois, en raison d’une inflation qui ralentissait et dont les perspectives s’en trouvaient nettement améliorées^[1]. Ce choix offrait alors une bouffée d’oxygène et des perspectives plus réjouissantes au marché immobilier. À n’en pas douter, la reprise de la demande passera par une baisse prolongée des taux, mais dont le rythme devrait être plus prudent de la part de l’institution européenne d’ici à la fin de l’année. Cet espoir, né du desserrement de la politique monétaire qui ressurgissait positivement sur les crédits aux particuliers, pourrait être remis en cause par l’incertitude politique née de la récente dissolution de l’Assemblée nationale. De fait, le marché immobilier a été marqué par un coup d’arrêt dans l’assouplissement des conditions de crédit, provoquant l’attentisme. Pourtant, il semble acquis que les Français sont disposés à retourner sur le marché immobilier dès lors que les taux le permettront et malgré l’expectative actuelle. Leur appétence pour la pierre-refuge ne se dément pas ; la légère embellie du printemps constatée par les notaires sur l’ensemble du territoire démontre que le marché immobilier est sensible à la stabilité tant économique que politique, gages de confiance.

La baisse des prix devrait commencer à s’atténuer

En France métropolitaine, les prix des logements anciens baissent pour le 3e trimestre consécutif sur un an de 5,2% au 1er trimestre 2024. Les prix diminuent de 5,5% pour les appartements et de 4,9% pour les maisons. Cette baisse devrait s’atténuer les prochains mois pour s’établir à -4,8% sur un an à fin août 2024. Alors que la baisse des prix était plus importante pour les appartements que pour les maisons au 1er trimestre 2024, elle serait dorénavant équivalente sur les deux marchés.

En province, les projections prévoient, comme pour la France métropolitaine, un ralentissement de la baisse à fin août 2024. Elle serait tout de même un peu plus marquée sur le marché des maisons anciennes (-4,7% sur un an) que sur celui des appartements anciens (-3,7% sur un an).

En Île-de-France, sur un an, les prix des logements anciens continuent de baisser plus fortement au 1er trimestre 2024 (-8,1%). À Paris, cette baisse est de 7,9% sur un an avec un prix au m² de 9.490 €. Néanmoins, d’après les projections réalisées à partir des avant-contrats à fin août 2024, le prix au m² des appartements parisiens évoluerait peu dans les prochains mois : de 9.440 € en avril (-7,8% sur un an) à 9.450 € en août (-6,8% sur un an). Ailleurs, et notamment en Grande Couronne, les prix devraient également peu évoluer ou légèrement augmenter sur 3 mois à fin août.

La crise immobilière de ces derniers mois a affecté les différents acteurs de l’immobilier, mais aussi et surtout les Français dans leur capacité à se loger. Les gouvernements ont peiné à poser une politique du logement renouvelée alors même que le secteur immobilier dans son ensemble est un moteur de la croissance et une priorité des Français. Le prochain gouvernement pourra trouver dans la politique du logement des ressorts pour rassurer les Français autour d’un thème qui les concerne tous. Espérons dès lors qu’il bénéficie d’une politique ambitieuse et claire afin de faire face aux enjeux d’avenir tel que le changement climatique. À ce titre, les notaires, dans un rapport réalisé par la section de droit immobilier de l’Institut d’études juridiques du Conseil supérieur du notariat, ont identifié des possibilités d’amélioration des normes pour faire face à l’enjeu majeur de la transition climatique en matière de logement^[2]. Le notariat y propose 10 solutions en vue d’améliorer les dispositifs législatifs, réglementaires et financiers mis en place pour favoriser la transition énergétique et la rendre plus efficace. Ces solutions juridiques, techniques et financières sont proposées pour simplifier et accélérer la transformation nécessaire du parc immobilier français, d’une manière acceptable par le corps social. Les notaires soulignent également le besoin de simplicité et de lisibilité, face à l’impressionnante accumulation de normes depuis une dizaine d’années.

Le marché du neuf - les chiffres clés^[3]

En mai 2024, les autorisations de logements diminuent et s’établissent à 27.500 (-3% par rapport à avril 2024). Le nombre de logements autorisés se situe 29% en dessous de son niveau moyen des douze mois précédant le premier confinement, en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO). De juin 2023 à mai 2024, 353.800 logements ont été autorisés à la construction, soit 15% de moins que lors des douze mois précédents. En mai 2024, 26.500 logements auraient été mis en chantier, soit 14,2% de plus qu’en avril 2024. Au cours des douze derniers mois, 280.100 logements seraient mis en chantier, soit 21,5% de moins qu’entre juin 2022 et mai 2023.

[1] Bulletin économique de la BCE n° 4/2024

[2] www.csn.notaires.fr/fr/actualites/le-csn-presente-son-nouveau-rapport-logement-et-transition-climatique

[3] www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr

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