L’immobilier d’entreprise face à un moment charnière

2022, l’année du retour à la normale sur le marché des bureaux francilien

Pour Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux Ile-de-France : « 2022 aura été l’année du retour à la normale. Plusieurs faits marquants sont à noter : la concentration de l’activité sur les secteurs tertiaires les plus établis et la volonté des utilisateurs de s’orienter sur des immeubles neufs / restructurés répondant aux enjeux RSE et aux nouvelles attentes en matière d’environnement et d’aménagement des espaces de travail. Malgré ce bilan positif, les premiers signaux de ralentissement se sont confirmés sur la fin d’année (602.300 m² placés au 4T 2022 soit - 11% sur un an) avec un créneau des petites et moyennes surfaces particulièrement affecté. Compte tenu des perspectives économiques plus dégradées, cette phase de ralentissement de l’activité devrait se poursuivre sur 2023. Nous anticipons un recul du volume de commercialisations de l’ordre de - 5% à - 10% ce qui porterait le niveau de demande placée autour de 1,9 - 2 millions de m². »

Du côté de la vacance de bureaux en Ile-de-France, elle augmente sur ce 4ème trimestre 2022 avec 4,3 millions de m² immédiatement disponibles.

Pour Alexandre Fontaine : « La Défense et dans une moindre mesure la 1ère Couronne sont à l’origine de cette hausse du volume de bureaux vacants. Sur la Défense, les livraisons de la tour Hekla (72.700 m²) et de la tour Aurore (37.300 m²), en quête de preneurs, ont notamment contribué à la forte progression du taux de vacance dans la zone, qui est passé de 12,4% au 3T 2022 à près de 15,5% au 4T 2022. Au vu des niveaux de demande placée et d’offre future anticipés sur l’année 2023, l’offre neuve / restructurée devrait néanmoins commencer à se réduire fin 2023 / début 2024.»

Le marché de l’investissement en zone de fortes turbulences : après de très belles performances, les acteurs en attente d’une stabilisation des conditions de marché

Malgré des circonstances adverses sur le plan financier et géopolitique, l’année 2022 s’achève sur des résultats plutôt bons : 25,5 Mds € ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé en France, soit – 2% par rapport à 2021. Le marché a été porté par le dynamisme retrouvé du commerce, le maintien de l’investissement industriel et logistique à des niveaux élevés ainsi que par une bonne résilience du marché des bureaux en région.

Toutefois, l’année 2022 restera dans les annales comme un moment charnière entre le monde d’avant - profusion d’argent à bas coût, très faible niveau de rémunération de l’OAT, compression des taux de rendement immobiliers - et le monde d’après, marqué par la remontée (forte et brusque) du coût de l’argent pour contrer l’inflation, et, donc in fine, la nécessaire remontée des taux de rendement immobiliers.

Pour Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties : « Le T3 a été ainsi un point de bascule entre ces deux paradigmes, affichant des résultats en trompe l’œil : la bonne tenue de l’activité était en fait la concrétisation de négociations initiées en début d’année à des taux le plus souvent obsolètes. »

Avec seulement 5,4 Mds € investis (soit -52% par rapport au 4e trimestre 2021), le T4 2022 se distingue par une faible performance alors que c’est traditionnellement un trimestre très actif : cela témoigne de ce changement de paradigme et du lent ajustement des acteurs de l’immobilier. Face à un contexte hautement volatil, les investisseurs font preuve d’attentisme. Si la nécessité d’une correction des prix est désormais entendue, celle-ci peine à s’exprimer: le calendrier et le niveau du réajustement restent donc incertains et conditionnés notamment à la maîtrise de l’inflation par les Banques Centrales.

Pour Nicolas Verdillon : « En attendant, faute de convergence sur les prix entre vendeurs et acheteurs, le marché se grippe et devrait retrouver de la fluidité - au mieux - en deuxième partie de 2023. »