Classement des villes selon leur DPE et effet inégal de cette note sur les prix de l’immobilier en France

• En France, les prix des passoires thermiques (DPE F-G) sont en moyenne décotés de 18,4% pour les appartements et 33,9% pour les maisons par rapport aux habitations vertes (DPE A-B)
• Une passoire sur 11 en vente en France, au cours du premier trimestre 2024, était parisienne. Paris fait une nouvelle fois figure d’exception avec 29,3% des biens en vente ayant un DPE F-G, en légère hausse par rapport à T4 2023 (29,2%).
• Entre janvier et mars 2024, Lille (-9,0%), Metz (-6,0%) et Toulouse (-5,4%) ont enregistré une baisse significative des prix attendus des appartements aux DPE F-G, par rapport au 4ème trimestre 2023, tandis que les prix parisiens semblent se stabiliser (-0,4%).
• Paris, Le Havre et Montreuil sont les seules villes dont le stock de passoires thermiques représentent plus de 20% des biens mis en vente sur la période.

Quelle répartition par note DPE des biens mis en vente sur la période ?

Alors que le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) s’impose comme un critère d’achat de plus en plus central, la troisième édition de La Vigie de GoFlint réalise un état des lieux des villes de plus de 100.000 habitants selon la répartition des notes DPE A-B, F-G et E-F-G des biens en vente. Trois constats majeurs s’imposent :

Les biens en vente dans les 40 plus grandes villes se répartissent comme suit selon leur note DPE :

• DPE A-B : 7,5%
• DPE C-D-E : 78,9% avec les biens aux DPE C-E représentant ensemble 58,8% du total
• DPE F-G : 13,6%

Paris, Le Havre et Montreuil sont les seules villes dont le stock de passoires thermiques représentent plus de 20% du total mis en vente sur la période. Le total pour Paris monte à plus de 63% en ajoutant les biens ayant une note DPE E, loin devant Le Havre en deuxième position (avec près de 54%), illustrant le caractère énergivore du parc de logement parisien dont 49% est antérieur à 1948 et seulement 3% postérieur à 2006[1].

A l’inverse, Aix-en-Provence, Montpellier et Nîmes arrivent en tête des villes de plus de 100.000 habitants avec la plus importante proportion d’habitations vertes mises en vente, reflétant un parc immobilier plus récent que celui de la capitale.

Classement des villes selon la répartition de biens en vente selon les notes DPE A-B, F-G et E-F-G de (villes de plus de 100.000 habitants)

Les passoires thermiques les plus chères sont en Ile-de-France

Les 5 villes dont le prix attendu des passoires thermiques a le plus baissé sur le premier trimestre 2024 sont Lille (-9.0%), Metz (-6,0%), Toulouse (-5,4%), suivie d’Angers et Aix-en-Provence (-5,2% chacune).

Paris, Boulogne-Billancourt et Montreuil dominent le classement des villes ayant les passoires thermiques aux prix les plus élevés. A l’inverse, ce sont Saint-Etienne, Mulhouse et Limoges qui affichent les prix plus bas pour les biens aux DPE F-G.

En moyenne un appartement parisien au DPE F-G a un prix attendu 164% supérieur au prix d’un appartement au DPE F-G français.

Classement des villes selon le prix des appartements aux DPE F-G (villes de plus de 100.000 habitants)

Une décote nette et illustrée des prix des passoires thermiques en France

Si à l'échelle nationale, les prix dans l’ancien ont reculé de 1,8 % sur un an[2], il convient de constater que cette baisse est plus forte concernant les passoires thermiques. Dans ce contexte, cette troisième édition de La Vigie de GoFlint a voulu approfondir la prise en compte du DPE dans le prix immobilier selon le type de bien et le nombre de pièces et en illustrant les différences entre Paris et le reste de la France.

A ce titre, les passoires thermiques (DPE F-G) enregistrent des décotes moyennes de 18,4% pour les appartements et 33,9% pour les maisons par rapport aux habitations vertes (DPE A-B).

Ces chiffres nationaux sont à mettre en relation avec la spécificité de Paris. Avec une passoire thermique sur 11 mises en vente entre janvier et mars 2024, la capitale française reste le premier réservoir de bien classés F et G.

Avec 29,3% des biens en vente à Paris ayant un DPE F-G (et 63,1% en considérant les biens aux DPE E-F- G) les acheteurs d’appartements parisiens (notamment les T1 / T2 / T3) ne sont que modérément en mesure de refléter la note de DPE dans le prix du bien. A l’inverse du reste de la France où la décote selon la note de DPE est visible quel que soit le nombre de pièces (bien que plus marquée pour les T4 et T5).

Pour les appartements la décote globale est de 18,4% entre un bien au DPE F-G et un bien au DPE A-B.

Pour les maisons, la note de DPE du bien affecte fortement les prix attendus confirmant un niveau de corrélation élevé entre DPE et valorisation. Pour les maisons la décote globale est de 33,9% entre un bien au DPE F-G et un bien au DPE A-B.

La Vigie offre une illustration graphique de ces décotes par type de bien et de pièces :

Prix au m2 des appartements selon la note DPE (avec et sans Paris) au premier trimestre 2024

Prix au m2 des maisons selon la note DPE (avec et sans Paris) au premier semestre 2024

Un ralentissement de l’offre neuve mise en vente au premier trimestre et un bond des biens notés E

Pour aller plus loin, GoFlint a souhaité comparer la structure de l’échantillon par note DPE avec la précédente édition de La Vigie et note la chute du stock neuf en vente ainsi que la progression soutenue des DPE C-D-E (+7,8% de stock sur 90 jours) ainsi que dans une moindre mesure celle des passoires thermiques en vente (DPE F-G).

Pour Mihai GAVRILOIU, co-CEO et co-fondateur de GoFlint : « Nous expliquons le ralentissement sur les DPE A-B en grande partie par la chute de production de neuf en France. Le nombre de passoires thermiques en vente progresse également même si certains professionnels voient un modeste effet d’attente lié à l’entrée en vigueur en juillet de la réforme du DPE des petites surfaces. Nous constatons en revanche une croissance soutenue des mises en vente de biens ayant un DPE E (+6,4% sur T1 2024 / +12.562 unités) traduisant, selon nous, la mise sur le marché de biens dont les propriétaires anticipent le resserrement réglementaire après avoir pu constater l’effet négatif sur les prix de la catégorisation en « passoires thermiques » des biens aux DPE F-G. »

GoFlint s’adjoint un deuxième partenaire dans La Vigie

En complément de Casafari, GoFlint s’est associée avec la start-up française Concrete AM, acteur spécialisé dans le traitement de données numériques et de la modélisation financière. L’arrivée de Concrete AM va accélérer le développement des modèles statistiques de GoFlint afin d’enrichir le traitement et l’extension du spectre de données analysées par La Vigie.

Méthodologie :

Échantillon sur la période allant du 1er janvier au 31 mars 2024.

Données revues :

• 888.594 propriétés uniques en France métropolitaine et Corse
• Collectées par Casfari à partir de 1.160 sources publiquement disponibles sur Internet et du portail GoFlint.fr

Estimations de prix frais d'agence inclus (“FAI”) mais hors droits d’enregistrement et hors marge de négociation potentielle sur la base du "prix médian" analysé à partir des derniers prix publiés avant dépublication des annonces Durée moyenne de vente calculée selon la méthodologie retenue par Casafari pour une représentativité plus exhaustive du temps réel d’écoulement d’un bien depuis sa première commercialisation.

[1] ADIL de Paris

[2] Source : notaires de France Top 5 Appartements Classement Prix FAI Variation 90 jours