Immobilier : le seuil des 4.000€/m² franchi pour la 1ère fois en Hauts-de-France, dans un contexte de crise sans précédent

La tendance annoncée l’an dernier, préfigurant un volume d’activité en retrait pour 2023 s’est confirmée : « les principales caractéristiques de notre marché n’ont pas évolué favorablement durant l’année : des coûts de matériaux en baisse, un foncier toujours « rare et cher » et des taux d’intérêt maintenus à des niveaux considérés comme trop élevés pour nos acquéreurs. Dans le même temps, la demande est toujours importante et le marché locatif est en très forte tension », analyse Jean-Michel Sede, président du Cecim Nord.

Le prix moyen au m² de l’habitat collectif atteint pour la première fois la barre des 4.000€ (4.044€ TTC / m²). Cela représente une hausse de 14% depuis 2020 (+27,5% au cours de ces 10 dernières années).

• A l’échelle du SCOT de Lille, il s’agit de la 2ème année consécutive au-dessus de la barre des 4.000€ (4.208€ TTC / m²), soit une hausse de 3,6% (+30% en 10 ans). Les trois territoires qui ont vu leur prix moyen le plus augmenté est l’Armentiérois – Vallée de la Lys[1] (+12% ; 3.918€ / m²), Tourquennois – Vallée de la Lys[2] (+7% ; 3.680€ / m²), et la couronne Nord[3] (+7% ; 4.792€ / m²).
• Le prix de vente du marché amiénois progresse un peu plus que la moyenne des Hauts-de-France (+4,5% soit 3.854€ TTC/m²).
• Sur Dunkerque, le prix de vente du collectif passe de 3.941€ à 4.036€ / m² (+2,4%). Une évolution marquée par la réindustrialisation du territoire qui laisse présager d’un besoin en logements avec la création de 16.000 emplois à horizon 2030, mais les perspectives de vente au particulier sont toujours freinées par l’accès au prêt et un reste à vivre fragilisé.

Un effondrement du volume des réservations de 34%, et de près de 53% pour celles au détail. Par ailleurs, la part d’investisseurs privés se contracte (35% vs. 57% en 2022).

• Pour le SCOT de Lille (collectif & individuel groupé), les mises en vente ont reculé de 30%, les réservations nettes de 55%, l’offre disponible est quant à elle supérieure de 25%. Malgré ce contexte, la part d’investisseur reste stable (60% contre 63% en 2023).
• Le marché amiénois s’écroule tout autant, avec un recul de 68% des réservations nettes. Il est toutefois toujours porté par l’investissement privé qui représente 68% des ventes.
• A Dunkerque, la tendance est inverse puisque la part des réservation nettes augmente de 14%.

La répartition des réservations sur le territoire Hauts-de-France reste identique à celle de 2023 avec un léger transfert entre l’Oise et la Somme. Le département du Nord domine avec 69%, suivi du Pas-de-Calais (16%). La part du SCOT de Lille sur le territoire Nord est en retrait de 6% (75% contre 81%), sans doute liée au report des réservations de la métropole vers les villes moyennes.

Alors que le SCOT de Lille était le deuxième territoire français, hors Ile-de-France, en termes de volume de ventes nettes de logement collectif en 2022, il perd une place au profit du Grand Genevois. Lyon reste en première position. Malgré la hausse du prix de vente au m², le SCOT de Lille ne figure pas parmi les territoires français les plus chers, c’est Grand Annecy qui domine le classement avec un prix moyen au m² supérieur à 6.000€, devant Grand Genevois, Métropole Lyon. Le SCOT de Lille se classant en 7ème position sur 10 territoires observés[4].

[1] Bois-Grenier, Erquinghem Lys, Armentières, la Chapelle d’Armentières, Houplines, Frelinghien, Warneton, Deûlemont, Quesnoy-sur-Deûle.
[2] Comines, Wervicq-sud, Bousbecque, Halluin, Linselles, Bondues, Roncq, Neuville-en-Ferrain, Mouvaux, Tourcoing.
[3] Capinghem, Prémesques, Pérenchies, Lompret, Lambersart, Verlinghem, Marquette-lez-Lille, Saint-André-lez-Lille, Wambrechies, Marcq-en-Barœul, la Madeleine.
[4] Métropole Lyon, Scot de Lille, Eurométropole Strasbourg, Grand Genevois, Sillon Lorrain, Grand Annecy, Grenoble Métropole, Grand Dijon, Grand Chambéry, CA du Grand Besançon.