Les nouvelles clés d'accès à la propriété pour les classes moyennes

Particulièrement exposées, les classes moyennes peinent à accéder à la propriété, malgré leur attachement à cet idéal, pilier de leur projection sociale. Or jusqu’à présent, les politiques publiques du logement, pourtant dotées de près de 40 milliards d’euros par an, peinent à enrayer cette dynamique qui constitue un enjeu politique de premier plan.

C’est dans ce contexte et dans la continuité de sa grande séquence sur les classes moyennes que l’Institut Montaigne publie le rapport “Classes moyennes : les nouvelles clés d’accès à la propriété”. Coprésidé par Emmanuel Desmaizières (Directeur général de Bouygues Immobilier), Pierre-Jean Meyssan (1er Vice-Président du Conseil supérieur du notariat) et Nicolas Namias (Président du directoire de BPCE) ce rapport veut favoriser l’accès à la propriété et, plus globalement, la capacité à choisir son logement comme l'objectif principal à poursuivre.

Le rapport formule ainsi 10 recommandations pour redonner du pouvoir d’achat immobilier aux classes moyennes. Ces propositions reposent à la fois sur une intervention foncière plus stratégique et sur la promotion de formes innovantes de propriété, moins coûteuses et plus flexibles.

Pour Marie-Pierre de Bailliencourt, Directrice générale de l'Institut Montaigne : « La propriété est un horizon profondément ancré dans l’esprit français et un des marqueurs de la confiance en l’avenir. Ces dernières décennies, la confusion entre des objectifs de politique du logement mal priorisés et le manque de concertation stratégique entre les acteurs du secteur ont mis un terme à une dynamique bicentenaire d’accès à la propriété pour les classes moyennes. Parce que les trois quarts des Français pensent désormais que l’accès à la propriété est réservé à une élite, l’Institut Montaigne a voulu identifier les leviers d’action mobilisables dans le contexte budgétaire que nous connaissons. »

Pour Emmanuel Desmaizières, Directeur général de Bouygues Immobilier : « Faciliter l'accès à la propriété des classes moyennes est au cœur de notre mission, depuis près de 70 ans chez Bouygues Immobilier. Nous en sommes convaincus, le logement est la première condition pour que chacun puisse construire un parcours de vie épanoui. Acheter son logement est une attente prégnante pour bon nombre de Français et ce, à un moment où nous n'avons au sein de notre profession jamais livré aussi peu de logements. Remettre des logements à l'offre dans les zones tendues, capitaliser sur la régénération urbaine et la transformation de friches et de bureaux, inciter les institutionnels à investir dans la durée pour développer l'offre existante via de nouveaux montages sont autant de réponses pour répondre pleinement aux besoins des classes moyennes. Les propositions formulées au cœur de ce rapport participent à trouver des solutions à l'équation complexe de cette cible pilier pour toute notre économie et vie sociale. »

Pour Nicolas Namias, Président du directoire de BPCE : « BPCE est fier de s'engager sur l'enjeu fondamental de l'accession à la propriété pour les classes moyennes, au travers de la cosignature d'un rapport de l'Institut Montaigne. Cette publication promet des solutions concrètes au cœur du quotidien de banquier, comme les prêts à taux zéro, les prêts évolutifs ou les prêts hybrides, et d'autres à accélérer comme le bail réel solidaire, visant à renforcer le pouvoir d'achat immobilier des Français au moment de leur emprunt, ou encore le crédit immobilier à impact, qui permet à chacun de financeur l'adaptation de son logement aux grandes transitions. En tant que groupe coopératif, présent dans tous les territoires avec les Banques Populaires et Caisses d'Épargne, financeur d'un crédit immobilier sur quatre en France, nous poursuivons l'objectif de redonner aux classes moyennes les clés de leur avenir résidentiel, pour leur permettre de réaliser leur rêve d'accéder à un logement durable, moderne et adapté. »

Pour Bertrand Savouré, Président du Conseil supérieur du notariat : « Les notaires de France, et le Conseil supérieur du notariat, sont heureux d’avoir contribué à l’élaboration de ce rapport important. Le logement est en crise, nous le savons. Il est essentiel de trouver des solutions pour tous les professionnels que cela implique, mais surtout pour tous les Français qui souhaitent accéder à la propriété, et notamment ceux dont le pouvoir d'achat est très impacté par le logement. Nous savons que la propriété immobilière est un marqueur social, économique et patrimonial fort. Accéder à la propriété est une demande, une sécurité, parfois un rêve qu'il faut rendre accessible. Ce rapport établit des constats et propose des solutions. Nous devons réfléchir et innover. Les notaires ont l'expertise du terrain et la connaissance des mécanismes techniques. Ils savent ce qui marche et ce qui ne marche pas, nous avons donc pris toute notre part dans cette réflexion commune. C'est une œuvre utile. »

L’accès à la propriété, l’horizon ultime des classes moyennes

L’accession à la propriété reste l’objectif résidentiel par excellence des classes moyennes, une aspiration à la fois concrète et symbolique, au carrefour de la réussite sociale, de l’émancipation et de la sécurité financière. Pour 73% des Français, devenir propriétaire avant la retraite est un impératif, et 70% considèrent cet achat comme une étape de vie importante, presque un passage obligé.

Mais cet horizon s’éloigne. L’accession à la propriété des classes moyennes est de plus en plus inaccessible, la hausse des prix rendant l’achat difficile sans patrimoine préalable. En vingt ans, les prix de l’immobilier ont bondi de 88% (hors inflation), et il faut désormais quinze années de revenus pour acheter 100 m², contre dix ans en 2000. Pour les classes moyennes, le taux d’effort immobilier dépasse les 26%, bien au-dessus de la moyenne européenne. Résultat, l’âge moyen d’un premier achat atteint aujourd’hui 33 ans, et les emprunts s’allongent jusqu’à 25 ans, voire 29 ans.

L’impossibilité d’accéder à la propriété revêt une dimension symbolique particulière, puisqu’elle représente un nouvel empêchement pour des classes moyennes qui ont le sentiment, de manière plus générale, que leur pouvoir d’achat et leur capacité d’agir se dégradent, et qu’elles ne sont plus aux centres des préoccupations des décideurs.

Des politiques publiques impuissantes face aux aspirations des classes moyennes

Les dépenses publiques pour le logement sont particulièrement élevées en France. La Cour des comptes calculait en 2023 que les moyens mobilisés pour la politique du logement dépassaient 38,2 Md€ en 2021, ce qui représente 1,5% du PIB, soit deux fois plus que la moyenne de l’UE. Les dispositifs spécifiquement orientés vers l’accession (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt social location-accession) représentent un montant limité, estimé à 1,1 milliard d’euros, insuffisant pour relancer un vaste mouvement d’accession à la propriété dans un contexte de désajustement croissant entre les revenus des ménages et les prix du marché.

Cette impuissance qui s’explique, certes, par des facteurs structurels (manque d’offre, mutations de la demande) est renforcée par la complexité et l'efficience de la politique du logement, due à l’absence d’arbitrage entre plusieurs objectifs : lutte contre le mal-logement et les inégalités en matière de logement ; soutien à la construction et à la rénovation ; priorité donnée au secteur locatif, en particulier au logement social, ou à l’accession à la propriété.

Afin de répondre aux aspirations des classes moyennes, les politiques publiques doivent avant tout viser l’objectif d’une plus grande fluidité du marché, ce qui passe notamment par la réduction des rigidités normatives. En pratique, cela peut se traduire par un soutien accru à l’offre mais aussi par le développement de formes alternatives d’accession à la propriété.

Deux axes de recommandations pour redonner du pouvoir d’achat immobilier aux classes moyennes

Axe 1 - L’augmentation de l’offre immobilière pourrait se concrétiser par une stratégie publique foncière plus volontariste, la lutte contre la vacance et le soutien à la transformation des logements

• Proposition n°1 : S’appuyer sur les établissements publics fonciers (EPF) pour faire monter en puissance l’intervention publique en matière foncière.
• Proposition n°2 : Renforcer l’attractivité des dissociations de propriété comme les baux emphytéotiques longue durée pour les collectivités territoriales.
• Proposition n°3 : Pérenniser la composante relative au Fonds friches au sein du Fonds vert, étudier de nouvelles modalités de fléchage et de financement et assouplir le droit de l’urbanisme pour les opérations sur des friches.
• Proposition n°4 : Inciter les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché en luttant contre la vacance, accompagnant mieux la transformation de leurs logements et en facilitant l’intervention d’investisseurs tiers dans des opérations de rénovation.
• Proposition n°5 : Poursuivre une politique de réhabilitation des locaux d’activités et bureaux vacants en logements dans les zones urbaines et périurbaines en allégeant les contraintes urbanistiques sur ces opérations et en fléchant davantage de moyens existants vers ces opérations.

Axe 2 - Promouvoir l’innovation et changer le regard sur les modes hybrides et alternatifs d’accès à la propriété constituent un levier déterminant pour répondre aux aspirations des classes moyennes

• Proposition n°6 : Promouvoir les dispositifs innovants d’accession hybride à la propriété via le démembrement de propriété en facilitant la transmission de l’usufruit et en incitant les investisseurs institutionnels à soutenir ce type de schémas.
• Proposition n°7 : Afin de renforcer le soutien des investisseurs institutionnels au secteur du logement, conditionner le régime SIIC pour les foncières cotées à l’investissement dans des actifs de logement. Conditionner le régime SIIC à une part minimum d’investissement en logement , alors que l’essentiel des actifs immobiliers des foncières cotées sont aujourd’hui des actifs tertiaires.
• Proposition n°8 : Faire monter en puissance le produit de viager en soutenant le développement des fonds viagers mutualisés et en proposant plus systématiquement le viager comme outil de solvabilisation des personnes âgées.
• Proposition n°9 : Créer un « Prêt viager hypothécaire Transmission Accession » facilitant le soutien d’un senior à la constitution de l’apport d’un jeune ménage.
• Proposition n°10 : Consolider le dispositif du bail réel solidaire pour confirmer son positionnement sur le marché de l’accession à la propriété abordable.

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