DPE : la “valeur verte” d'un logement après rénovation peut varier du simple au triple selon les villes

À l’heure où les passoires thermiques sont dans le viseur du législateur, et alors que le gouvernement a annoncé le 4 juin dernier la suspension temporaire de MaPrimeRénov’ à partir du 1er juillet, Wüest Partner publie une étude exclusive sur l’impact du diagnostic de performance énergétique (DPE) sur la valorisation des logements, à la vente comme à la location. En croisant 40.000 transactions immobilières et 87.000 annonces locatives, l’étude met en lumière une réalité contrastée : si la performance énergétique influe bien sur les prix, son effet varie fortement d’un territoire à l’autre.

Dans certaines grandes métropoles comme Paris, Rennes ou Nantes, une rénovation énergétique peut générer plus de 60.000 € de valeur ajoutée à la revente. Ailleurs, comme à Limoges ou Toulon, la prime reste plus modeste. Côté loyers, l’impact existe aussi, mais reste globalement plus faible et moins systématique. Décryptage.

Une « décote brune » qui peut atteindre -60%

Dans les zones de marché détendues (zones Pinel B2 et C), les logements mal classés (F ou G) peuvent perdre jusqu’à 60% de leur valeur (par rapport à un logement classé A), toutes choses égales par ailleurs. À l’inverse, dans les zones tendues comme Paris ou Lyon (zones A et A bis), la pression de la demande atténue cet effet, mais la décote reste marquée : -19,6% en moyenne pour un appartement classé G à Paris.

Une prime verte supérieure à 60.000 € dans certaines métropoles

En simulant la revente d’un appartement rénové de 65 m2, l’étude révèle que la valorisation nette d’une rénovation énergétique « valeur verte » varie du simple au triple selon les villes.

• Paris, Rennes, Nantes ou Boulogne-Billancourt : > à 60.000 € pour une rénovation F à B, et > à 30 000 € pour une rénovation F à D
• Toulon, Argenteuil ou Limoges : < à 30.000 € pour une rénovation F à B et < à 15.000 € pour une rénovation F à D

Des écarts encore plus nets pour les maisons

Dans les zones rurales ou peu denses, les maisons classées G se vendent jusqu’à 40% moins cher que les mêmes logements en classe A. Une rénovation de F à D est rentabilisable dans près de 90 départements, sauf en Île-de-France. Une rénovation complète (F à B) est plus difficile à rentabiliser : dans un tiers des départements, la « prime verte » ne couvre pas le coût des travaux.

Une valorisation faible sur le marché locatif

Côté loyers, l’impact du DPE reste modéré : -4,6% en moyenne pour un logement classé F ou G. Dans les zones très tendues, cette décote chute à moins de 1% pour les classes intermédiaires (D ou E). À Paris, une rénovation de F à D n'apporte qu’environ 1.160 € de revenus locatifs supplémentaires par an. Une rénovation complète (F à B) génère un gain marginal : +1.240 €/an, soit uniquement 80€/an de plus que la rénovation partielle.

Conclusion : un enjeu local autant qu’énergétique

La « prime verte » existe, mais elle n’est pas uniforme. Pour les propriétaires et investisseurs, les décisions de rénovation doivent intégrer à la fois le niveau de performance énergétique et le contexte local de valorisation. L’étude invite également les pouvoirs publics à ajuster leurs incitations au plus près des territoires. Dans le contexte actuel - marqué par l’annonce, le 4 juin 2025, de la suspension temporaire de MaPrimeRénov’ à compter du 1er juillet - ces données territorialisées peuvent contribuer à une politique de rénovation plus ciblée, plus efficace, et mieux alignée avec les réalités économiques locales.

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