Acheter ou louer en 2025 ? Une reprise du marché immobilier qui redonne des couleurs à la propriété

Alors qu’en 2024, l’étude de Wüest Partner France, société indépendante de conseil et d’expertise immobilière d’origine suisse, révélait que la location était souvent plus avantageuse dans les grandes villes, l’édition 2025 met en lumière un retournement significatif : la propriété redevient désormais avantageuse dans de nombreuses villes moyennes du pays.

À Marseille, devenir propriétaire permet aujourd’hui de réaliser une économie annuelle de 550 euros par rapport à la location. À Toulon, l’écart est encore plus marqué, avec une économie de 750 euros par an en faveur de l’achat. Ce basculement s’explique par plusieurs facteurs : la baisse continue des taux d’intérêt, une correction des prix immobiliers dans de nombreuses régions et une augmentation des loyers, en particulier dans les grandes villes. Ces évolutions renforcent la compétitivité de la propriété en tant que placement de capital, bien que certaines disparités régionales persistent.

Dans des villes comme Bordeaux ou Annecy, par exemple, la location reste plus avantageuse en raison de coûts d’acquisition élevés. Cependant, des conditions économiques favorables, comme un nouveau recul des taux d’intérêt ou une légère baisse des prix, pourraient rapidement inverser cette tendance à court terme.

En 2025, les conditions économiques et immobilières offrent un nouveau souffle aux acquéreurs potentiels. Soutenues par des taux de crédit en repli et un ralentissement des prix, ces perspectives permettent d’envisager l’achat immobilier comme une opportunité à ne pas manquer dans un contexte économique globalement favorable. Décrytage…

Grandes villes : l'écart entre propriété et location se ressert

Une situation contrastée en 2023

Dans l'étude de fin 2023, Wüest Partner avait révélé que dans les 10 plus grandes villes de France, les coûts de la propriété excédaient ceux de la location. Pour que la propriété devienne plus attrayante, il fallait alors compter sur des hausses annuelles de la valeur immobilière de l’ordre de 0,5 à 1,5%.

2024 : un resserrement des écarts

Les résultats actuels (fin 2024) montrent une situation plus nuancée. Certes, dans des villes comme Paris, Lyon, Toulouse ou Nice, la propriété demeure plus coûteuse que la location. Cependant, l’écart entre ces deux options s’est considérablement réduit. Désormais, une appréciation minime de la valeur du bien (de l’ordre de 0,2 à 0,5% par an) suffirait à rendre la propriété plus avantageuse.

Paris : une baisse spectaculaire de l’écart

À Paris, les coûts annuels de la propriété sont estimés à 33.560 euros, contre 31.590 euros pour la location. La différence se limite à 1.970 euros par an, contre 7.840 euros l’année précédente. Ce resserrement s’explique par plusieurs facteurs :

• La baisse des taux d’intérêt,
• La diminution des prix immobiliers,
• La hausse des loyers,
• La réduction du taux de la taxe foncière.

Marseille : la propriété prend l’avantage

À Marseille, la situation s’est même inversée cette année. La location y est désormais plus coûteuse que la propriété. De fait, devenir propriétaire y serait plus avantageux même sans hausse de la valeur du bien.

Les villes moyennes confirment l’avantage de la propriété

Dans de nombreuses villes moyennes, comme Toulon, les coûts annuels de la propriété s’élèvent à 11.830 euros par an, contre 12.580 euros pour la location. Une légère dépréciation annuelle de la valeur du logement (inférieure à 0,4%) ne suffirait pas à inverser cet avantage. De nombreuses autres villes, comme Le Havre, Grenoble, Villeurbanne, Le Mans, Brest ou Amiens, affichent également un clair avantage pour la propriété.

Saint-Étienne : un exemple marquant

Saint-Étienne se distingue par des prix particulièrement bas : un appartement type y coûte environ 78.200 euros, soit près de la moitié des prix pratiqués dans des villes de taille comparable comme Reims ou Le Havre. Malgré des loyers également très abordables, l’avantage de la propriété y est significatif, permettant des économies annuelles de 2.270 euros. À Roubaix, Argenteuil, Vitry-sur-Seine, Mulhouse et Le Mans, la propriété permet également d’économiser plus de 2.000 euros par an par rapport à la location.

Bordeaux et Annecy : louer reste avantageux

D’autres villes, comme Boulogne-Billancourt, Aix-en-Provence, Annecy, Montreuil ou Bordeaux continuent de présenter un avantage en faveur de la location. Dans ces localités, louer permet d’économiser plus de 2000 euros par an. Néanmoins, devenir propriétaire n’y est pas forcément un choix désavantageux : les hausses de valeur nécessaires pour rentabiliser la propriété restent modestes, de l’ordre de 0,6 à 0,8% par an. Des telles appréciations semblent réalistes à long terme.

Un regard historique pour nuancer les tendances

Au cours des 20 dernières années, les prix des appartements en France ont progressé en moyenne de 3% par an, malgré des périodes de correction, comme la crise financière de 2008 ou la hausse des taux d’intérêt en 2023.

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