À quelle surface locative peut-on prétendre avec le salaire moyen français selon les régions ?

Une étude menée à partir des loyers constatés et des salaires moyens interroge : que peut-on réellement louer avec un revenu moyen en 2025 ?

Un salaire moyen en hausse, mais un pouvoir locatif sous pression

Le logement reste le premier poste de dépense des ménages, avec près de 35% du revenu moyen consacré au loyer. En 2025, le salaire net moyen progresse, passant de 2635€ à 2735€. Cette hausse de 100€ mensuels ne suffit pas à compenser, partout, la dynamique haussière des loyers ou la rareté de l’offre dans les grandes métropoles.

À Paris, le pouvoir locatif reste figé : avec le salaire moyen français, un locataire ne peut prétendre qu’à un studio de 23m2. Un niveau stable par rapport à 2024, mais qui reste le plus bas parmi les grandes villes françaises. À Bordeaux et Lyon, les surfaces accessibles reculent : −2m2 à Bordeaux, −13m2 à Lyon, ce qui se traduit par un changement de typologie (passage d’un T3 à un T2).

Où les surfaces s’étendent et où elles s’amenuisent

Le pouvoir locatif progresse dans certaines métropoles, notamment dans l’Ouest et le Sud-Ouest. À Toulouse, avec le salaire moyen français, on peut désormais louer un T3 de 75m2 contre 70m2 en 2024. Même tendance à Lille, où l’on passe de 53m2 à 61m2 (+8m2) et à Nantes, de 58m2 à 68m2 (+10m2), avec un changement de typologie de logement à la clé, du T2 au T3.

À l’inverse, Bordeaux et Lyon enregistrent un recul, modéré à Bordeaux (−2m2), mais plus marqué à Lyon (−13m2 et une pièce en moins). Ces évolutions s’expliquent par des dynamiques locales contrastées : à Toulouse, l’arrivée de nouveaux logements liés à la construction de la ligne C du métro se fait dans un marché moins tendu que dans d’autres métropoles ; à Lille et Nantes, la tension locative recule dans certains quartiers ; à l’inverse, l’offre abordable se raréfie dans les villes où la pression locative reste forte.

Paris fait figure d’exception stable. Avec 23m2 louables avec le salaire moyen français, la situation ne bouge pas entre 2024 et 2025. Le marché parisien reste à part : très cher, très tendu, et peu réactif aux fluctuations de revenus.

Des écarts marqués selon les catégories socioprofessionnelles

Les cadres conservent leur avance

Avec un salaire moyen de 3375€ en 2025 (contre 3250€ en 2024), les cadres sont l’une des rares catégories à pouvoir louer un 3 pièces dans presque toutes les grandes villes. À Bordeaux, ils peuvent accéder à un T3 de 85m2 (contre 76m2 un an plus tôt), à Lyon à un T3 de 77m2 (+11m2 vs 2024), et à Toulouse à un T3 de 89m2, stable sur un an.

Même à Paris, leur pouvoir locatif reste unique : ils peuvent y louer un T2 de 35m2 (vs 34m2 en 2024), soit 12m2 de plus qu’un employé.

Les employés : stabilité en province, chute à Paris

Les employés peuvent louer un T2 dans la plupart des métropoles. En 2025, la surface louable atteint 44m2 à Bordeaux (+6m2 vs 2024), 45m2 à Nantes (+2m2 vs 2024), ou encore 51m2 à Toulouse (−4m2 vs 2024, avec perte d’une pièce). À Lyon, ils gagnent 3m2, mais à Paris, leur pouvoir locatif s’effondre à 18m2 (+2m2 vs 2024) en 2025.

Les ouvriers : des gains de surface généralisés

Avec des salaires globalement stables, les ouvriers voient pourtant leurs surfaces s’améliorer dans la plupart des villes. À Bordeaux, ils gagnent 7m2 (39m2 en 2024 vs 46m2 en 2025), à Lyon +2m2, à Nantes +3m2. À Paris, ils accèdent à 19m2 contre 17m2 en 2024. Et à Toulouse, ils peuvent toujours viser un T3 de 56m2, avec même une hausse sur les surfaces de T2 (53m2 vs 48m2 en 2024). Une tendance qui pourrait s’expliquer par un rééquilibrage de l’offre ou un accès facilité à certains logements.

Fonction publique : rattrapage en régions

Avec un salaire moyen intermédiaire mais hétérogène, les agents publics retrouvent en 2025 un pouvoir locatif équivalent à celui des cadres, hors Paris. À Lyon, ils gagnent +15m2 (46m2 → 61m2), à Lille +2m2, à Bordeaux +7m2. À Paris, ils peuvent désormais louer 24m2, contre 21m2 en 2024. Cette progression généralisée pourrait résulter des revalorisations salariales et d’un repositionnement de la demande locative.

Salaire moyen : une moyenne en trompe-l'œil

Le salaire moyen français de 2735€ en 2025 ne reflète pas les disparités territoriales. En Île-de-France, le salaire moyen atteint 3218€, tandis qu’il plafonne à 2354€ à Nantes et sa région. Cette différence de près de 900€ impacte fortement le pouvoir locatif.

Dans les villes où le salaire est inférieur à la moyenne nationale, comme Nantes, même une hausse du pouvoir d’achat en m2 ne signifie pas nécessairement une amélioration du confort résidentiel. À l’inverse, un salarié francilien dispose d’un budget plus élevé, mais affronte un marché beaucoup plus contraint. Cette tension entre niveau de vie et tension locative rend la lecture nationale de plus en plus incomplète.

Si la progression du salaire moyen laisse espérer un meilleur accès au logement, la réalité est plus complexe. Les dynamiques de surface louable varient fortement selon la ville, la catégorie sociale et les évolutions du marché local. Tandis que certaines villes offrent un gain de confort aux ménages, d’autres enregistrent un recul qui renforce les inégalités.

Pour Eytan Koren, CEO de Manda : « Comprendre le marché locatif exige d’être à la fois local et multiprofil : un même revenu ne permet pas les mêmes opportunités selon la ville et le profil socioprofessionnel. Cette étude souligne que la hausse des salaires ne compense plus la pression de certains marchés, et met en lumière l’urgence de repenser l’accès au logement de manière différenciée. »

Méthodologie

L’étude s’appuie sur l’analyse de plus de 20.000 annonces de logements en location, observées sur l’année 2024 à l’échelle nationale. Les prix moyens au m2 ont été calculés selon la typologie du bien (studio, T2, T3, etc.), en prenant en compte les surfaces représentatives pour chaque catégorie, afin d’assurer la cohérence des comparaisons.

Le budget logement retenu correspond à 35% du salaire net moyen, en accord avec le taux d’effort observé chez les locataires Manda. Ce ratio a été appliqué au salaire net moyen national (données INSEE et estimations 2024, avec projection 2025), ainsi qu’à des moyennes régionales et socioprofessionnelles.

Les surfaces accessibles ont ensuite été calculées en fonction des loyers moyens au m2, typologie par typologie. Des ajustements ont été effectués afin d’exclure les cas où les surfaces calculées ne correspondaient pas aux standards du marché locatif (ex : T3 inférieur à 30m2). Cette approche permet de fournir une estimation réaliste de la surface effectivement accessible selon le profil locataire.

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