2025 - 2026 : l'âge d'or de la gestion locative ?

Un cadre réglementaire qui s'affine et se stabilise

L'année 2025 restera dans les annales comme celle de la consolidation réglementaire. L'interdiction définitive de la location des passoires thermiques classées G au DPE depuis le 1er janvier marque une étape cruciale[1]. Avec 1,3 million de logements du parc locatif privé encore classés F ou G en France, cette mesure impacte significativement le marché[2].

L'obligation du DPE collectif pour les copropriétés de 50 à 200 lots transforme également la donne. Ce diagnostic, perçu initialement comme une contrainte administrative, devient un véritable outil d'optimisation patrimoniale. Les gestionnaires avisés l'utilisent désormais comme levier de valorisation et d'anticipation des travaux nécessaires.

La régulation renforcée des locations touristiques, avec la possibilité pour les collectivités de réduire la durée maximale de location de 120 à 90 jours par an, redonne aussi du souffle au marché locatif traditionnel. Ce rééquilibrage profite directement aux gestionnaires spécialisés dans le résidentiel longue durée.

2026 : une revalorisation historique qui redéfinit la profession

Mais c'est bien l'annonce de la revalorisation des honoraires de location à compter du 1er janvier 2026 qui constitue le véritable game changer. Après onze années de gel, cette augmentation de près de 13% - indexée sur l'évolution de l'IRL - marque la reconnaissance officielle de la valeur créée par les professionnels de la gestion locative[3].

Cette revalorisation n'est pas qu'une simple correction inflationniste. Elle traduit une prise de conscience collective : dans un environnement réglementaire de plus en plus complexe, le recours à des gestionnaires professionnels devient un impératif de sécurisation juridique et de rentabilité optimale.

Nous assistons ainsi à l'émergence d'un nouveau paradigme : la gestion locative ne se contente plus d'encaisser les loyers et de gérer les sinistres. Elle devient un véritable conseil patrimonial, anticipant les évolutions réglementaires, optimisant les performances énergétiques et fiscales, et maximisant la valeur du patrimoine immobilier.

Cette transformation s'appuie sur trois piliers fondamentaux : la maîtrise des nouvelles réglementations pour la sécurisation juridique, l'expertise technique pour l'efficacité opérationnelle, et la vision stratégique pour l'optimisation patrimoniale.

Un marché locatif sous tension : l'opportunité d'une génération

Le marché locatif français n'a jamais été aussi porteur... ni aussi complexe. Avec 25% des ménages français vivant dans le parc locatif privé[4], la demande reste structurellement forte. Face à eux, près de 10 millions de propriétaires bailleurs[1] gèrent un patrimoine de plus en plus technique et réglementé.

Les chiffres de 2025 révèlent une tension locative record : l'offre de logements à louer a reculé de 6% par rapport à 20242, principalement due aux nouvelles contraintes réglementaires. L'interdiction de location des passoires thermiques F et G retire environ 600.000 biens du marché5, créant une pression inédite sur l'offre disponible. Cette raréfaction se traduit mécaniquement par une hausse des loyers de 3,3%, portant le loyer moyen français à 723€/mois[6].

Paradoxalement, cette tension bénéficie directement aux propriétaires qui maintiennent leurs biens sur le marché : la rentabilité locative n'a jamais été aussi attractive pour ceux qui maîtrisent les nouvelles règles du jeu. Mais cette performance nécessite désormais une expertise que seuls 30% des bailleurs de plus de 65 ans[1] possèdent naturellement.

Un marché en pleine mutation structurelle

Cette dynamique s'accompagne d'une digitalisation massive du secteur. 78% des propriétaires bailleurs utilisent désormais des plateformes numériques (contre 65% en 2023), et 62% des locataires privilégient les paiements en ligne[7]. Les signatures électroniques de baux ont bondi de 45% en trois ans[7], témoignant d'une modernisation accélérée des pratiques.

Simultanément, les comportements évoluent : les logements meublés représentent désormais 59% des locations en 2025 (contre 38% en 2019)[8], répondant à une demande de flexibilité croissante. Cette évolution nécessite une gestion plus sophistiquée, de l'ameublement à l'entretien régulier.

Face à cette complexification, le recours à des gestionnaires professionnels n'est plus un luxe, mais une nécessité économique pour optimiser la rentabilité d'un patrimoine immobilier.

Les défis de demain sont les opportunités d'aujourd'hui

La correction du DPE prévue pour 2026, qui permettra à 850.000 logements classés F ou G de remonter dans le classement énergétique sans travaux[9], illustre parfaitement cette dynamique.

L'optimisation continue devient le maître-mot : énergétique pour anticiper les futures exigences, fiscale pour maximiser la rentabilité nette, et réglementaire pour sécuriser les investissements. Cette approche globale nécessite une expertise que seuls les professionnels aguerris peuvent apporter.

L'âge d'or : une opportunité à saisir maintenant

Alors, 2025-2026 marquent-elles l'avènement de l'âge d'or de la gestion locative ? Tous les indicateurs convergent dans cette direction. La stabilisation du cadre réglementaire, couplée à la revalorisation des honoraires et à la sophistication croissante des attentes propriétaires, crée un environnement où l'expertise professionnelle devient indispensable.

Cette mutation profonde du marché dessine de nouvelles perspectives de croissance pour l'ensemble de l'écosystème. Les gestionnaires qui sauront allier maîtrise réglementaire, innovation technologique et approche conseil prendront une avance décisive. Pour les propriétaires bailleurs, le choix du bon partenaire gestionnaire devient stratégique : il détermine désormais la performance à long terme de leur patrimoine immobilier.

L'âge d'or de la gestion locative ne sera pas celui de la facilité, mais celui de l'excellence professionnelle enfin reconnue et valorisée. Une évolution qui transforme définitivement un secteur longtemps considéré comme une commodité en véritable industrie de services à haute valeur ajoutée. Cette perspective nous motive chaque jour à repenser les standards du secteur et à accompagner l'ensemble des acteurs vers cette nouvelle ère de performance et de professionnalisation.

Tribune de Charles-Antoine Périchon, Directeur de marché ADB chez Orisha Real Estate (Linkedin).