Une étude inédite analyse une décennie d'acquisitions des organismes HLM en Ile-de-France

Trois tendances de fond

L’étude met en évidence des évolutions profondes qui redessinent les conditions d’accès des bailleurs sociaux au foncier :

• Un report du foncier vers l’immobilier : en dix ans, les organismes ont de moins en moins acquis de terrains pour construire directement, et de plus en plus acheté de l’immobilier existant (notamment via la VEFA). La part des dépenses consacrée à l’immobilier est ainsi passée de 45% en 2011 à 75% en 2021.
• Un recul des fonciers publics : les surfaces cédées par l’État et les collectivités ont chuté, passant de plus d’un tiers des acquisitions en début de décennie à seulement 14% en 2019-2021.
• Un déplacement géographique vers la grande couronne : les acquisitions foncières se concentrent désormais à 88% dans ces territoires, contre un peu plus de la moitié en 2010-2012, avec pour effet une baisse des prix moyens d’achat mais un éloignement des zones tendues.

Une dépendance accrue au marché privé

Pour compenser le tarissement des cessions publiques, les organismes de logement social se tournent davantage vers des vendeurs privés, en particulier des personnes physiques. Ces dernières représentaient 7% des surfaces acquises au début des années 2010, contre 37% dix ans plus tard. Cette évolution confronte directement les bailleurs sociaux aux logiques marchandes de valorisation des parcelles, avec des prix très variables selon les acteurs : plutôt bas pour les particuliers, nettement plus élevés pour les promoteurs.

Des enseignements stratégiques pour demain

Ce panorama éclaire la transformation du modèle de production : moins de maîtrise foncière directe, plus de recours à l’immobilier existant et aux filières privées. Une tendance qui questionne la capacité des organismes Hlm à sécuriser, dans la durée, leur accès au foncier et à produire du logement social en zones tendues.

Pour Anne-Katrin Le Doeuff, directrice de l’AORIF : « Cette étude montre que les organismes Hlm franciliens se sont éloignés des marchés fonciers classiques et s’appuient de plus en plus sur des logiques immobilières et privées. Cela interroge l’avenir de leur capacité à produire et à maintenir une offre accessible dans un contexte de tension foncière. »

Une démarche de recherche partenariale

Cette publication inaugure une nouvelle collection de l’AORIF, Portraits de territoire – Chercheurs, qui vise à rapprocher recherche académique et acteurs du logement social. Le travail a été conduit en lien avec un comité éditorial associant chercheurs et professionnels, afin de croiser les regards et d’apporter un éclairage objectif sur les évolutions du secteur.

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