Un rapport propose des outils fiscaux pour relancer l’investissement locatif de longue durée

"Il n'est pas rare qu'un bien mis en location fasse l'objet de centaines de dépôts de dossiers", alertent dans leur rapport le sénateur LR Marc-Philippe Daubresse et le député MoDem Mickaël Cosson, pour qui "il y aurait plus de logements à louer s'il y avait plus de propriétaires prêts à investir et louer leur bien".

Or "mettre en location son bien sur une longue durée est souvent peu rentable, parfois risqué", constatent-ils, chiffres à l'appui, d'autant que la niche fiscale Pinel a pris fin le 31 décembre 2024.

Dans le neuf, l'investissement locatif est "à son plus bas niveau", avec 15.000 logements produits en 2025, soit une chute de 80% par rapport à la période pré-Covid.

Les investisseurs institutionnels (assureurs, banques) se sont massivement désengagés du marché, l'investissement dans le parc locatif résidentiel étant aujourd'hui à 99% constitué de particuliers.

Les parlementaires formulent cinq propositions essentiellement d'ordre fiscal, à la fois pour le neuf et l'ancien.

Pour le "régime foncier réel", qui concerne les investisseurs dont les revenus annuels dépassent 15.000 euros, ils proposent un amortissement fiscal forfaitaire de 5% par an de la valeur des biens, pour les logements neufs loués en longue durée, chiffre porté à 4% pour l'ancien, sous condition de travaux représentant 15% de la valeur du bien.

Pour le régime dit "micro-foncier", qui concerne les revenus inférieurs à 15.000 euros par an, les parlementaires proposent de faire passer l'abattement de 30% à 50% pour les locations nues dans la limite de 30.000 euros, au lieu de 15.000 aujourd'hui.

Les parlementaires proposent aussi de favoriser les biens loués à un loyer abordable, avec un "bonus d'amortissement de 0,5% à 1,5%" pour le "régime foncier réel", bonus porté de 5% à 15% pour le "micro foncier".

Dans les deux cas, les biens loués à des ménages plus modestes bénéficieraient d'un bonus plus important, selon trois paliers.

Ces dispositions s'appliqueraient pour les baux signés à partir du 1er décembre 2025.

Pour attirer les investisseurs, le rapport prévoit également de rehausser à 40.000 euros le "plafond d'imputation" du déficit foncier sur le revenu global, c'est-à-dire lorsque le montant des charges dépasse celui des revenus, contre 10.700 euros aujourd'hui.

Une autre proposition prévoit la suppression des biens loués à titre de résidence principale de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

La dernière proposition prévoit une exonération d'impôts sur le revenu et prélèvements sociaux après 20 ans de détention.

Avec ces propositions, les parlementaires tablent sur une augmentation de l'offre de logements loués d'environ 90.000 logements par an d'ici 2030.

Ces mesures devraient permettre de créer 100.000 emplois dans le secteur de la construction d'ici 2030 et de rapporter 500 millions d'euros par an aux finances publiques dès 2026.

La ministre du Logement Valérie Létard a salué "cinq propositions fortes" permettant d'établir "un cadre fiscal clair, incitatif et stable".

"Loin de l'image du multipropriétaire rentier, nous devons reconnaître (...) le rôle économique et social tenu par les propriétaires-bailleurs, qui logent près du quart des Français", a-t-elle ajouté.

La création d'un "statut du bailleur privé" est très attendue par l'ensemble du secteur depuis la fin du dispositif Pinel, jugé trop coûteux pour les finances de l'Etat.

"Qui ne pourrait être satisfait de ce rapport ?", a réagi Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), qualifiant même les propositions d'accompagnement de "bombe fiscale".

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