Reprise marquée au 1er trimestre 2025 pour l'immobilier d’entreprise, portée par quelques grandes opérations

Malgré ce rebond, le marché locatif reste fragile, avec une demande placée en recul de 6% pour les bureaux et de 2% pour la logistique.

Un contexte économique toujours fragile

Alors que l’inflation poursuit son repli (+0,8% sur un an en mars 2025), l'économie française reste sous pression. La croissance prévue pour 2025 a été abaissée à 0,7%, et l’emploi se détériore, avec 68.000 postes supprimés au T4 2024 et 106.000 suppressions attendues d’ici mi-2025[1], touchant particulièrement le secteur privé et les cadres (-8% de recrutements en 2024 selon l'APEC, -4% anticipés en 2025). Si la BCE a abaissé ses taux directeurs à 2,75%, le coût du financement reste élevé, freinant à la fois la consommation et l’investissement.

Des tendances marquées par la prudence et la sélectivité

La reprise entamée au second semestre 2024 se confirme mais reste très polarisée. Trois grandes transactions, dont la cession du portefeuille immobilier de Kering, concentrent 45% des volumes investis. Les fonds d’investissement, qui représentent 66% des montants engagés, dominent nettement un marché où la prudence reste la règle, en particulier sur les bureaux, toujours confrontés à une demande en retrait et à une offre abondante.

Des dynamiques contrastées selon les classes d’actifs

Le commerce se distingue, avec 1,2 milliard d’euros investis, principalement grâce aux transactions Kering et Forum des Halles. Les bureaux totalisent 1,1 milliard d’euros, mais le marché locatif reste atone : la demande placée recule de 6% (419.200 m²), tandis que l’offre immédiate poursuit sa progression pour atteindre 5,8 millions de m². Le secteur logistique et industriel continue de performer, avec 675 millions d’euros investis, malgré un léger recul de 2% de la demande placée sur les entrepôts (798.000 m²). Les actifs de diversification, notamment dans l’hôtellerie, affichent 185 millions d’euros investis, traduisant un intérêt croissant pour des secteurs plus résilients.

Une géographie dominée par Paris, les régions soutenues par la logistique

Paris intra-muros concentre 53% des investissements, notamment dans le quartier central des affaires (QCA), renforcé par les opérations commerciales d’envergure. À l’inverse, la première et deuxième couronnes franciliennes restent peu actives. Les régions tirent leur épingle du jeu dans le segment logistique, avec 572 millions d’euros investis, confirmant leur rôle stratégique dans l’essor des plateformes industrielles et de distribution.

Perspectives 2025 : vers un rééquilibrage progressif du marché

Après un début d’année porté par quelques opérations exceptionnelles, 2025 pourrait amorcer une reprise plus équilibrée. L’assouplissement monétaire est un signal positif, mais les fondamentaux demeurent fragiles. Les investisseurs privilégient les actifs résilients, bien situés et durables, dans un marché encore loin d’un redémarrage généralisé.

Pour Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation : « Dans un environnement encore contraint, la concrétisation de plusieurs transactions majeures ce trimestre est un signal positif. Malgré une baisse des indexations liée à la baisse de l’inflation, la hausse des droits d’enregistrement et les effets durables du Covid sur la demande locative, le marché montre une capacité à s’ajuster. Ce premier trimestre illustre bien une phase de repositionnement nécessaire, qui permet aux évaluations de se réaligner progressivement avec les nouvelles conditions de marché. »

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