Paradoxale baisse des prix de l’immobilier neuf en cette rentrée

La stabilisation n’aura pas duré

Après un léger rebond observé au printemps, les prix de l’immobilier neuf repartent à la baisse en cette rentrée 2025. Selon les données du site Trouver-un-logement-neuf.com, le prix moyen d’un appartement neuf de trois-pièces s’établit à 315.997 €, soit une diminution de - 1,15% en six mois. La contraction persistante de l’offre apparaît désormais comme le principal facteur d’instabilité sur le marché.

Pour Céline Coletto, porte-parole de Trouver-unlogement-neuf.com : « Le marché du neuf reste sous tension. Les prix oscillent selon les territoires, mais la baisse du nombre de programmes disponibles accentue les déséquilibres. Si la demande repart, l’insuffisance d’offre risque de provoquer des à-coups sur les prix. »

Des prix du neuf pour soutenir l’accession !

En mars dernier, les signaux laissaient entrevoir une stabilisation, voire une reprise progressive des prix. Mais la tendance n’aura finalement pas duré. Sur les six derniers mois, 51 villes affichent une baisse des prix quand 40 enregistrent une hausse. Autre indicateur révélateur : seules 91 villes comptent encore au moins cinq programmes neufs en commercialisation, contre 94 au printemps et 117 un an plus tôt. La raréfaction de l’offre se confirme semestre après semestre.

Pour Céline Coletto : « Ce resserrement de l’offre entraîne mécaniquement un baromètre de plus en plus centré sur les grandes villes. C’est comme si les périphéries et une grande partie des villes moyennes disparaissaient du radar, faute de nouveaux programmes. »

Des baisses marquées à Nantes, Grenoble et Bordeaux

Certaines grandes villes subissent toujours de véritables corrections. Agde connaît la chute la plus spectaculaire avec - 29% en six mois, son prix moyen tombant à 233.900 € pour un trois-pièces.

À Nantes, les prix reculent de - 15,4% pour s’établir à 259.600 €. La ville ne compte plus que 23 programmes en commercialisation, dont plusieurs résidences étudiantes ou des opérations en BRS et TVA réduite, ce qui fait mécaniquement reculer le prix moyen. Grenoble enregistre une baisse similaire d’environ - 15%. Bordeaux (- 8,7%) et Montpellier (- 8,6%) poursuivent également leur correction. À Bihorel, dans la métropole rouennaise, la baisse de - 9,4% traduit surtout un retour à la normale après une flambée exceptionnelle en 2024.

Des hausses spectaculaires à Bourg-en-Bresse et sur la Côte d’Azur

À l’inverse, certaines villes voient leurs prix s’envoler. Bourg-en-Bresse enregistre la plus forte hausse avec + 16,3% pour atteindre 217.000 €, tout en restant dans le top 5 des villes les moins chères. En Île-de-France, autour de La Défense, Puteaux et Nanterre progressent respectivement de + 12,8% et + 8.3% ; Nice de + 12,6%, confirmant le dynamisme des marchés haut de gamme. Argelès-sur-Mer : + 10,8% et Pornichet : + 8,2% profitent d’un regain d’intérêt pour les destinations littorales.

Paris reste la ville la plus chère, La Roche-sur-Yon la moins chère

Le classement des extrêmes évolue légèrement. Paris domine toujours le podium, avec 903.400 € en moyenne pour un troispièces. A noter que Nice (533.000 € le T3) et Annecy (452.200 €) font leur entrée dans ce Top 5, en sachant que les villes de région parisienne, notamment dans les Hauts de Seine, sont de moins en moins nombreuses à avoir au moins 5 programmes neufs en commercialisation pour pouvoir apparaître dans ce classement.

À l’autre bout de l’échelle, La Roche-sur-Yon est désormais la ville la moins chère avec 200.400 €. Avec Challans à 220.500 € le trois-pièces, on compte ainsi 2 villes de Vendée dans ce Top 5 des villes les plus abordables sur le marché du neuf. On peut ainsi acheter 4 appartements neufs de trois-pièces à La Roche-sur-Yon pour 1 seul à Paris.

Conclusion : vers une nouvelle phase d’instabilité ?

Entre des baisses marquées dans certaines métropoles et des envolées ponctuelles sur des marchés tendus, le baromètre de septembre confirme un marché à deux vitesses. La contraction continue de l’offre pourrait à terme limiter les marges de négociation et risque de renforcer la volatilité des prix.

Pour Céline Coletto : « Le marché reste imprévisible. Certaines villes corrigent fortement, d’autres flambent sous l’effet d’une offre raréfiée sur quelques opérations haut de gamme. Cette instabilité pourrait durer tant que la production de logements neufs ne repart pas. »

Le coin des investisseurs : deux pistes à explorer

Pour les investisseurs disposant de plus de souplesse géographique, il peut être judicieux de s’intéresser au stock livré des promoteurs, dit « stock dur ». Celui-ci a bondi à 12% selon les derniers chiffres de la FPI, alors que la moyenne de long terme avoisine plutôt les 5%. Un tel niveau offre une marge de négociation rarement observée, notamment sur des programmes en livraison immédiate car certains achevés depuis plusieurs mois.

Autre opportunité : le LLI, logement locatif intermédiaire, qui s’ouvre désormais aux particuliers. Avec une TVA réduite à 10% et une exonération de taxe foncière, ce dispositif renforce la rentabilité locative et constitue une alternative intéressante à la fin du Pinel.

Les plus fortes évolutions de prix du neuf en France en six mois

Consulter ici le prix de l’immobilier neuf ville par ville

Méthodologie : une méthode de calcul en temps réel

Le prix moyen actuel de l’immobilier neuf en France a été calculé le lundi 22 septembre 2025 pour un appartement neuf de trois-pièces, selon les prix indiqués chaque jour par les annonceurs du site Trouver-un-logement-neuf.com : sur une base minimale de 5 programmes immobiliers neufs différents pour chaque localité, soit plusieurs dizaines de prix de logements neufs comparés.

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