Les Français en quête de soleil ? Baromètre de la tension locative au 1er semestre 2025

Les informations à retenir :

• 12,5 candidats par annonce en moyenne au 1er semestre, et des biens qui partent en 17 jours : La tension locative poursuit sa baisse en France. Ce recul s’inscrit dans un contexte économique qui continue d’être marqué par la baisse du pouvoir d’achat des ménages et la hausse des loyers. Le marché reste actif mais moins compétitif que les années précédentes, avec une demande en baisse par rapport à 2024 (-29%).
• Un ralentissement de la chute de la demande après une année 2024 difficile : La dynamique observée durant cette première partie de l’année 2025 montre une stabilisation dans plusieurs grandes villes comme Rennes, ou encore Lille qui avait vu la demande s'effondrer en 2024. Cette baisse tend à se ralentir au 1er semestre, et certaines villes comme Lyon repartent même à la hausse.
• Le Sud attire plus que jamais : Avec 93% de candidatures en plus par rapport au 1er semestre 2024, Nice rejoint Paris en tête du classement des villes les plus tendues, tandis que Marseille et Bordeaux enregistrent des hausses continues des candidatures, tirées par les jeunes actifs et les étudiants.
• 2025, l’année d’une recomposition géographique ? Après plusieurs années marquées par le succès de villes comme Rennes ou Nantes, l’attractivité se déplace vers le Sud et le Sud-Est. Nice, Marseille ou Toulouse séduisent de plus en plus, notamment auprès des jeunes actifs, au détriment de l’Ouest. Parallèlement, dans les grandes métropoles, la hausse des loyers pousse les candidats à élargir leur périmètre de recherche. En Île-de-France, à Lyon ou Lille, les périphéries deviennent des zones de report dynamiques. Ces territoires absorbent une part croissante de la demande grâce à des loyers plus accessibles et une offre qui se densifie.

Les grandes villes les plus tendues au 1er semestre 2025

Avec un score de 9/10, Paris et Nice dominent le classement des villes les plus tendues en France. Bordeaux et Lyon suivent de près avec un score de 7/10, tandis que Marseille, Montpellier et Toulouse affichent une tension modérée (score de 6/10 et 5/10). Rennes, Nantes et Lille amorcent une forme de stabilisation. Nancy, Amiens ou Saint-Étienne restent les villes les moins tendues du panel.

Paris et l'Île-de-France - Score de tension 9/10 Paris et 8/10 Île-de-France : La Capitale continue sa détente mais garde une tension très élevée

À Paris, malgré une baisse de la demande ce semestre (‐17%), la tension locative reste à un niveau exceptionnel, avec 33 candidats en moyenne par annonce au 1er trimestre 2025, soit 2,6 fois supérieur à la moyenne nationale. Cette tendance se retrouve dans toute la région Île-de-France, où la pression demeure élevée (22 candidats), tout en reculant nettement sur un an (‐28%). Malgré cette baisse, le marché reste tendu et réactif, avec un temps médian de publication de 12 jours à Paris et en Île-de-France, bien inférieur à la moyenne française (17 jours).

Cette détente s’accompagne d’une recomposition géographique. Certaines communes surchauffées en 2024, comme Clichy (‐31%) ou Argenteuil (‐56%), voient leur tension baisser, même si la demande y reste vive, avec des biens loués en 11 jours à Clichy et 9 jours à Argenteuil, bien plus vite qu’ailleurs. Cette évolution s’explique par la hausse des prix, notamment à Clichy (+ 13% sur les studios), qui pousse les candidats vers des villes plus accessibles comme Aubervilliers (+44% de demande) ou Bagneux (+51%). Ces communes connaissent une hausse de la demande tout en gardant des loyers abordables.

Cette recomposition traduit à la fois un effet de seuil sur les villes les plus chères et une montée en puissance de certaines périphéries capables d’absorber la demande locative grâce à leur transformation urbaine.

Lyon et sa région - Score de tension 7/10 Lyon et 6/10 Rhône : Un retour progressif vers le centre

À Lyon, la pression locative repart nettement à la hausse. Le nombre moyen de candidatures par annonce a bondi de 33% au 1er trimestre 2025, atteignant 19 candidats. Dans le même temps, le délai de publication s’allonge, passant de 11,5 jours au 1er semestre 2024 à 14 jours ce semestre. Ce décalage s’explique en partie par une montée rapide des loyers, en particulier sur les petites surfaces. Bien que la demande locative reste soutenue, l'offre disponible est moins rapidement absorbée. Cette situation s'explique par une part limitée des candidatures qui aboutissent : les candidats sont plus hésitants à s'engager et ont tendance à comparer un plus grand nombre d'offres avant de prendre une décision, ce qui ralentit le processus.

Pour Thomas Alazet, expert en gestion locative chez Manda : « Au 1er semestre, mes équipes m’ont rapporté que même si les propriétaires étaient réactifs, du côté des candidats, au moment de prendre une décision finale, ils ne souhaitaient finalement pas confirmer leur intérêt, et ce, même pour des logements qui, en forte période d'activité, se louaient très rapidement. »

En périphérie, la tendance est plus calme. Le reste du département affiche un niveau de tension conforme à la moyenne nationale, avec 12 candidats par annonce et des biens qui se louent en 16 jours en moyenne. Des communes comme Villeurbanne (-5% de candidatures au S1) ou Vaulx-en-Velin (-30%) enregistrent même une baisse de pression, signe d’un recentrage vers le cœur de Lyon, sans débordement massif sur les zones voisines.

Marseille et sa région - Score de tension 6/10 à Marseille et 7/10 dans les Bouches-du-Rhône : La Cité Phocéenne et sa région continuent de séduire les jeunes actifs

À Marseille, la tension locative atteint un niveau inédit, avec 15 candidatures par annonce au 1er semestre 2025, soit 60% de plus qu’un an plus tôt. Une dynamique amorcée dès la fin 2024, et qui s’est encore accélérée cette année (+49 % au 1er trimestre, puis +75% au 2e trimestre). Dans l’ensemble des Bouches-du-Rhône, la moyenne grimpe même à 20 candidatures par annonce. Les jeunes actifs (25-34 ans) restent les premiers moteurs de cette pression accrue, attirés par des loyers plus accessibles que dans les autres grandes villes françaises, et une qualité de vie plus douce.

Le temps de publication des annonces reste élevé (19 jours) mais correspond au temps moyen observé à Marseille en cette période (20 jours au 1er semestre 2024), traduisant un marché qui malgré la tension ne semble pas s’accélérer.

Nice – Score de tension 9/10 : La ville retrouve un nouvel élan d’attractivité rendant le logement de moins en moins accessible

Nice entre dans le club fermé des villes de province les plus concurrentielles du marché locatif, aux côtés de Paris, devant Lyon et Bordeaux. Avec 26 candidatures par annonce au 1er semestre 2025, en hausse de 93% sur un an, la tension atteint un niveau inédit. Le délai moyen de publication des annonces chute à 13 jours, bien en dessous de la moyenne nationale, signe d’un marché extrêmement réactif.

Portée par l’arrivée massive de jeunes actifs, qui représentent désormais 37% des candidats (contre 28% un an plus tôt), la demande connaît une transformation rapide. Déjà très élevée au T1, la tension se maintient au T2 et pourrait encore s’intensifier au T3, sous l’effet de la saison estivale, propice à la recherche de logement.

Bordeaux – Score de tension 7/10 : La pression locative se confirme avant la haute saison

Déjà sur le podium des villes les plus tendues fin 2024, aux côtés de Paris, Bordeaux confirme cette dynamique au 1er trimestre 2025. Avec 20 candidatures en moyenne par annonce (+67% par rapport à 2024), la capitale girondine affiche l’une des plus fortes pressions locatives de France. Le pic a été atteint au 1er trimestre, avec 22 candidatures par bien, soit une hausse de 80% en un an. Au printemps, la tension se relâche légèrement (18,5 candidats), mais reste bien au-dessus des niveaux nationaux ou de 2024. En toile de fond, la demande étudiante s’intensifie et représente désormais 56% des candidats, contre 42% un an plus tôt.

Malgré cette forte compétition, le temps médian de publication reste élevé (18 jours), ce qui traduit un marché déséquilibré. Ce paradoxe s’explique par un décalage entre l’offre et la demande. Les petites surfaces, très recherchées par les étudiants, partent rapidement. En revanche, les logements plus grands mettent plus de temps à trouver un locataire, d’autant que le prix au mètre carré sur ces surfaces a augmenté (+11% pour les T2 en 2025 et +8% pour les T3). Ces hausses peuvent renforcer ce déséquilibre et allonger la durée moyenne de mise en ligne des annonces.

Montpellier - Score de tension 6/10 : Un marché stable avant le pic estival

Avec 11 candidatures par annonce au 1er semestre 2025, la tension locative reste modérée à Montpellier, en léger recul sur un an (-5%). Le temps de publication des annonces, stable à 16 jours, reflète un marché fluide, légèrement plus rapide que la moyenne nationale.

La ville enchaîne deux trimestres quasi identiques, sans décrochage marqué comme c'était le cas en 2024 : la ville semble avoir trouvé un nouvel équilibre hors saison, en attendant la traditionnelle montée en tension de l’été, portée par la demande étudiante.

Rennes – Score de tension 6/10 : Un marché qui se stabilise enfin

Le marché locatif rennais reste relativement détendu avec 8,5 candidatures par annonce au 1er semestre 2025, un niveau bien inférieur à la moyenne nationale. Ce chiffre est néanmoins stable par rapport au 1er semestre 2024 (-1%), marquant un net ralentissement par rapport aux fortes baisses observées l’an dernier. La tension a particulièrement chuté au 1er trimestre, avec seulement 3,5 candidatures par annonce (-59% par rapport à T1 2024). Le 2e trimestre montre toutefois un redémarrage, avec 10 candidats par bien, en hausse de 19% sur un an. Le temps de publication des annonces s'est également allongé, atteignant 17 jours en moyenne pour le semestre, ce qui est en ligne avec la moyenne nationale, mais plus long que les 12 jours enregistrés en 2024.

Cette évolution traduit un marché qui s’écoule plus lentement qu’ailleurs, sans signe de surchauffe. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce contexte : un rééquilibrage de l’offre grâce à une reconstitution du stock, un reflux temporaire de la demande, peut-être lié à une image moins favorable de la ville.

Nantes – Score de tension 6/10 : Une détente durable du marché

À Nantes, le marché locatif continue de se stabiliser. Avec 6 candidatures par annonce, la ville continue de perdre en attractivité au 1er semestre 2025 (-36% vs S1 2024), dans la continuité des chutes observées en 2024. Ce semestre, les biens se louent en moyenne en 13 jours, contre 14,5 jours au 1er semestre 2024 Une amélioration légère, mais révélatrice d’un marché fluide, où l’offre rencontre la demande sans pression excessive.

Nantes confirme donc sa place de marché en voie de détente. Une bonne nouvelle pour les candidats, en particulier ceux qui cherchent à louer dans un cadre urbain abordable.

Toulouse – Score de tension 5/10 : Une tension modérée mais une ville à surveiller

Toulouse enregistre 12 candidatures par annonce au 1er semestre 2025, en hausse de 28% sur un an. Une progression nette, sans pour autant placer la ville sous forte tension. Avec un temps de publication des annonces de 20 jours, supérieur à la moyenne nationale, le marché reste accessible pour les locataires. La dynamique est essentiellement marquée au deuxième trimestre 2025, avec une hausse de 46% des candidatures. Un signal d’attractivité croissante, mais sans emballement.

Toulouse devient de plus en plus attractive, ce qui se traduit par une augmentation des prix en 2025, notamment sur les petites surfaces (+14% sur les studios, +7% sur les T2). Malgré ces hausses, la Ville Rose reste un marché abordable pour les candidats, cependant, il sera intéressant de surveiller son évolution sur le reste de l’année 2025.

Nancy – Score de tension 5/10 : La ville reprend des couleurs après une année 2024 difficile

Avec 7 candidatures par annonce au 1er semestre 2025, Nancy affiche une progression notable (+22% en un an), tout en restant parmi les marchés les plus calmes. Les délais de publication des annonces restent courts (16 jours), signe d’une certaine fluidité. Le rebond est particulièrement marqué au 2e trimestre, où l’on compte 8 candidats par annonce, (+93% vs T2 2024). Un pic qui tranche avec le T1, resté plus faible (5,5 candidats, en baisse vs 2024). Mais cette hausse spectaculaire ne suffit pas à hisser Nancy parmi les zones les plus tendues.

Après plusieurs années très détendues, le marché amorce donc un changement de rythme. La ville reste attractive grâce à des loyers accessibles, et pourrait bénéficier d’un regain de dynamisme étudiant. Pour autant, la tension reste encore loin des niveaux observés dans les grandes métropoles.

Lille – Score de tension 5/10 : Les locataires reviennent dans le centre, mais la périphérie continue de séduire

À Lille, le marché locatif amorce une reprise avec 10 candidatures par annonce au 1er semestre 2025, en hausse de 28% sur un an. La tension reste toutefois modérée, en dessous de la moyenne nationale, et les annonces de biens en location restent longtemps en ligne (22 jours), signe d’un marché encore peu fluide.

La dynamique est surtout portée par la périphérie : Tourcoing enregistre une hausse de 87% des candidatures par annonce sur un an, Roubaix +38%. Ces communes, qui restent encore faiblement tendues, absorbent une part croissante de la demande, confirmant une tendance amorcée dès 2024. Le cœur de la métropole reste calme, mais l’attractivité des villes voisines redessine progressivement les équilibres locatifs.

Méthodologie

L'étude de Manda s'appuie sur l'analyse de 6.600 annonces internes publiées entre le 1er semestre 2024 et le 1er semestre 2025, ainsi que sur plus de 58.000 annonces externes issues de plateformes comme Seloger et Leboncoin pour le calcul du temps de publication médian.

Le score de tension locative est un indicateur clé pour évaluer la compétitivité du marché locatif dans une région. Ce score, sur une échelle de 1 à 10, est calculé en se basant sur deux facteurs principaux : le nombre de candidatures par annonce et le temps médian de publication des annonces.

Plus une annonce reçoit de candidatures et reste peu de temps en ligne, plus la demande est forte et le marché est considéré comme tendu. Un score élevé (proche de 10) indique un marché où les biens se louent rapidement, souvent accompagné d'une forte concurrence entre les candidats, témoignant d'une tension locative importante.

Il faut néanmoins noter que sur les annonces publiées par Manda, un seuil de candidatures peut être appliqué afin de garantir une gestion efficace des dossiers. Dans les zones très demandées comme Paris, cette limite peut freiner mécaniquement la montée du nombre de candidatures par annonce, qui serait potentiellement encore plus élevé sans ce dispositif.

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