Le marché immobilier résiste malgré un automne sous tension

Côté banques, si certaines affichent des hausses discrètes (+0,03 à +0,06 point), le mouvement n’est pas généralisé. En clair : pas d’explosion des taux, mais une fin d’année qui s’annonce délicate en raison du contexte politique instable.

Selon les données de Pretto, les taux moyens constatés en octobre s’établissent comme suit :

• 3,19% sur 15 ans
• 3,28% sur 20 ans
• 3,36% sur 25 ans

En septembre, la hausse des taux avait surtout frappé les emprunteurs aux revenus modestes et intermédiaires, les banques ayant mis fin aux décotes qui leur étaient jusque-là accordées. En octobre, le mouvement s’inverse : ces profils retrouvent des conditions plus stables, tandis que ce sont désormais les ménages aux revenus élevés (>80 k€ annuels) qui voient leurs taux progresser le plus (+0,10 point sur 15 et 20 ans). Résultat : un effet de rééquilibrage entre catégories d’emprunteurs, dans un contexte qui reste marqué par une tendance haussière globale depuis l’été.

Concrètement, qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs ? Un emprunteur percevant 3.500 nets mensuels verra sa capacité d’emprunt baisser de 300 euros (247.300 euros en octobre, contre 247.600 en septembre).

Pour un ménage affichant 100 000 euros de revenus annuels, le budget fond de presque 5.000 euros, passant de 605.100 euros à 600.300 euros.

Pour Pierre Chapon, CEO et cofondateur de Pretto : « Pour les primo-accédants, l’apport personnel reste un facteur déterminant, dans cette période même 5.000 à 10.000 € peuvent faire la différence aux yeux d’une banque. Et pour ceux qui n’ont pas cette capacité, commencer petit, acheter un studio ou un deux-pièces, capitaliser pour revendre plus tard constitue une stratégie réaliste pour se lancer sur le marché. »

L’OAT à 10 ans grimpe à 3,55% : un paradoxe inédit

L’Obligation Assimilable du Trésor (OAT) à 10 ans, baromètre de la dette française, poursuit sa hausse et se situe à 3,55%. Mauvaise nouvelle pour les finances publiques : l’État emprunte désormais plus cher que les particuliers.

La raison : un appétit fort des banques pour le prêt immobilier et des ressources abondantes à coût maîtrisé, issues des niveaux d’épargne record des ménages.

Pour Pierre Chapon : « C’est inédit : le niveau de l’OAT dépasse largement celui des taux immobiliers proposés par certaines banques. Un différentiel qui traduit une confiance persistante dans la capacité des emprunteurs à honorer leurs dettes, malgré l’instabilité politique et budgétaire. »

Des banques prudentes dans un contexte politique explosif

Avec un budget toujours bloqué, un gouvernement indéterminé, une dette en progression et un débat enflammé sur la taxation des plus hauts revenus, les signaux envoyés aux marchés sont négatifs. Sans compter qu’après la dégradation de l’agence Fitch, la France voit sa marge de manœuvre se réduire encore un peu plus.

Pour Pierre Chapon : « Concernant le financement des projets d’acquisition immobilière, le signal n’est pas aussi négatif ! Les banques continuent de prêter, et elles le font à des conditions bien plus favorables qu’il y a encore un an. La capacité d’emprunt s’est nettement améliorée depuis la crise de 2023. Pour un emprunteur avec un dossier solide, il est tout à fait possible de concrétiser son projet immobilier. »

Des écarts régionaux persistants

Comme en septembre, les disparités entre régions demeurent. L’Île-de-France affiche un taux moyen à 3,20% sur 25 ans, qu’en région PACA et dans les Pays de la Loire, ce dernier se situe en moyenne à 3,40%. Des différences qui témoignent d'une stratégie commerciale variable selon les marchés.

Et maintenant ?

La situation actuelle s’apparente davantage à une nouvelle normalité : des taux entre 3 et 3,5%, une stabilité des prix immobiliers à l’échelle nationale, et un marché dans lequel les négociations reprennent leurs droits - pour les acheteurs qui ont un bon profil et disposent d’un financement. Les décisions économico-politiques des prochaines semaines seront déterminantes pour appréhender les stratégies bancaires concernant le crédit immobilier.

Pretto sera au rendez-vous pour vous donner les points de repères utiles.

Ce qui change en octobre

• Reprise progressive pour MaPrimeRénov’

Le guichet rouvre après trois mois d’arrêt, avec un plafond de 13.000 dossiers d’ici fin 2025. Seuls les ménages très modestes (puis modestes) peuvent déposer un dossier dans un premier temps. Les aides sont désormais de 45% (intermédiaires) et 10% (supérieurs), avec des plafonds de 30.000 à 40.000 € selon le gain énergétique. Le bonus de 10% pour les passoires disparaît.

• Date limite de paiement de la taxe foncière

En octobre 2025, les propriétaires doivent régler leur taxe foncière : 15 octobre pour les paiements classiques (≤ 300 €) et 20 octobre pour les paiements en ligne. Au-delà de 300 €, seul le règlement en ligne ou par prélèvement est accepté.

• TVA abaissée sur les panneaux photovoltaïques

À partir du 1er octobre 2025, l’installation de panneaux photovoltaïques ≤ 9 kWc bénéficie d’un taux de TVA réduit à 5,5% (contre 10% ou 20% auparavant). Une mesure de la loi de finances 2025 pour encourager l’équipement des logements.

• De nouvelles mesures anti-fraude au DPE

Dès le 1er octobre 2025, de nouvelles mesures entrent en vigueur : plafond de 1.000 DPE/an par diagnostiqueur, contrôles accrus du Cofrac, et mise en place d’un QR code officiel pour authentifier les résultats. Objectif : fiabiliser les diagnostics et protéger acheteurs comme locataires.

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