La faillite du propriétaire ne modifie pas les droits du locataire

L'urgence qu'il y aurait pour le liquidateur à "réaliser des actifs" dans les meilleures conditions pour payer des créanciers du propriétaire ne permet pas de déroger aux règles de la loi de 1989 qui organise les rapports entre locataires et bailleurs et prévoit des garanties pour le titulaire d'un bail d'habitation, a jugé la Cour de cassation.

La Cour avait été saisie par un locataire qui se voyait expulsé de son domicile. Les actifs de la société en faillite, dont fait partie ce logement, doivent être vendus dans les meilleures conditions, soutenait le liquidateur.

Cela suppose que le logement soit vendu vide et donc que le bail soit résilié, estimait-il.

Le juge-commissaire du tribunal de commerce, dont le rôle est de surveiller la procédure de liquidation, avait donné son accord. Mais l'intérêt des créanciers de la société propriétaire ne passe pas avant les droits du locataire, a déclaré la Cour de cassation.

Le liquidateur doit respecter le préavis de trois mois prévu par la loi, motiver le congé par la décision de vendre et proposer l'achat au locataire.

Les particularités de la procédure de liquidation prévues par le code de commerce ne dérogent pas aux obligations créées par la loi de 1989 en matière de congé pour vendre, ont souligné les juges.

De plus, la Cour ne s'est pas intéressée au fait que le locataire ait bénéficié d'un loyer avantageux puisqu'il était un proche du patron de la société propriétaire.

(Cass. Com, 7.10.2020, H 19-14.388).