État du parc immobilier français : quels enjeux techniques pour les professionnels de l'immobilier ?

• 72% des gestionnaires immobiliers interrogés estiment qu’ils doivent progresser sur la connaissance de leur parc immobilier et 64% des professionnels du secteur reconnaissent ne pas disposer des outils adéquats pour élaborer des Plans Pluriannuels de Travaux (PPAT).
• Les durées de vie réelles des équipements (climatiseurs, chaudières, ascenseurs, groupes froids…) peuvent varier largement et sont peu prévisibles par rapport aux durées de vie conventionnelles des référentiels du secteur ;
• La transition des équipements vers des équipements bas-carbone est lente malgré les réglementations et l'émergence de nouvelles solutions technologiques comme les pompes à chaleur (PAC) et fluides réfrigérants alternatifs.

Méthodologie : Ce baromètre a été réalisé entre le 01/06/24 et le 01/06/25 grâce à l'analyse approfondie de la base de données Beeldi, enrichie par des enquêtes et interviews auprès des experts (Facility Manager, Property Manager, Asset Managers, foncières et assimilés) du secteur immobilier français. Il couvre plus de 90.000 bâtiments représentant au total 80 millions de mètres carrés et 1,6 million d’équipements.

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Une prise de conscience des gestionnaires sur la nécessité de centraliser davantage de données sur leur parc immobilier

72% des gestionnaires interrogés estiment qu’ils doivent progresser sur la connaissance de leur parc immobilier. Ce manque de connaissance s’explique principalement par un manque d’interopérabilité des outils utilisés, une dispersion des informations entre prestataires et une hétérogénéité des données disponibles. Dans un contexte où la valorisation des actifs est de plus en plus liée à l’optimisation de la performance opérationnelle, la donnée devient clé pour optimiser la gestion technique, les arbitrages d’investissement, et limiter les risques réglementaires.

Face à cette situation, les professionnels amorcent une transformation de leurs pratiques : structuration des bases de données techniques, choix de référentiels et d’outils interopérables, le tout dans l’objectif de renforcer la collaboration et les synergies entre les différents métiers.

La conformité réglementaire des biens immobiliers, qui représente le critère prioritaire d’investissement des propriétaires, doit être pleinement garantie. Sur ce plan, 46,2% des gestionnaires se disent relativement confiants, mais une proportion significative (30,8%) exprime aussi la nécessité de progresser quant à leur capacité à assurer la conformité totale de leurs installations.

Les principaux obstacles évoqués sont la complexité réglementaire, la difficulté à gérer les différents prestataires, le caractère chronophage des procédures et la multiplicité des outils utilisés.

Mieux anticiper l’obsolescence des équipements pour investir au bon moment

Le baromètre révèle des écarts entre les durées de vie conventionnelles de certains équipements telles que les centrales de traitement d’air (CTA) et les climatiseurs, et les durées de vie observées concrètement à partir de données terrain. Par exemple, les climatiseurs, censés être remplacés après 15 ans ou 10 ans selon les référentiels, montrent une obsolescence réelle significative seulement à partir de 25 ans. Cela s’explique notamment par le remplacement de certaines pièces détachées qui permet d'allonger considérablement la durée de vie d'un climatiseur, d’après les experts avec qui nous avons échangé.

Les gestionnaires immobiliers s’appuient sur les durées de vie conventionnelles, telles que proposées par des référentiels comme ceux du SYPEMI ou du Moniteur. Ils remontent néanmoins la nécessité de croiser ces indicateurs avec d’autres facteurs essentiels, tels que les défauts observés sur le terrain, l’intensité d’usage des équipements ou encore leurs objectifs environnementaux. En effet, selon les écarts types entre nos données d’obsolescence et les durées de vie conventionnelle du SYPEMI, nous constatons que l’âge ne peut pas être le seul critère de remplacement, car les dates d’obsolescence peuvent varier largement et sont peu prédictibles.

Pour Csongor Csukas, Président de l’APROMA : « L’optimisation des Capex est un des défis les plus importants du secteur. Les arbitrages sur les chantiers et travaux doivent être basés sur des données exhaustives, fiables et traçables. Une approche trop uniforme mène régulièrement à des décisions d’investissement mal adaptées, provoquant soit des remplacements prématurés, soit des interventions tardives, entraînant dans les deux cas des surcoûts financiers importants et des perturbations dans l'exploitation des bâtiments. »

Vers une planification des travaux plus fiable et outillée

Autre constat, 64% des professionnels du secteur reconnaissent ne pas disposer des outils adéquats pour élaborer des Plans Pluriannuels de Travaux (PPAT).

Derrière ce chiffre se dessine une volonté partagée d’améliorer les processus internes : fiabiliser les données, automatiser les tâches clés et fluidifier les échanges entre pairs.

Aujourd’hui, de nombreuses démarches sont en cours pour faire évoluer les outils et construire des plans travaux plus robustes, plus lisibles et mieux alignés avec les enjeux de performance et de valorisation du patrimoine.

Pour Éric Lefiot, Président du SYPEMI : « Ce baromètre montre clairement qu’il faut davantage fiabiliser la donnée pour piloter efficacement les patrimoines immobiliers et ne pas devoir prendre des décisions techniques à l’aveugle. »

Transition écologique : en marche, mais à un rythme encore trop lent

Enfin, si les gestionnaires de bâtiments déclarent positionner l’efficacité énergétique au centre de leurs préoccupations, le baromètre met en évidence la lenteur de l’adaptation aux nouvelles normes environnementales.

Bien que l’utilisation du fluide frigorigène R410A diminue progressivement (- 45 points en 5 ans), il est remplacé par des alternatives transitoires comme le R32 (représentant 37% en 2022), qui sera lui-même bientôt interdit. Les fluides à faible potentiel de réchauffement global (GWP) restent encore marginaux (5%), ce qui souligne un retard dans l’adoption de solutions pérennes conformes aux exigences à long terme.

Par ailleurs, nous observons une décarbonation progressive des systèmes de chauffage. La tendance générale montre une baisse progressive de l'utilisation des chaudières au gaz et au fioul (-23 points en 16 ans) : des chaudières énergivores, tandis que les pompes à chaleur (PAC), connaissent une croissance significative (+15 points en 16 ans), s'affirmant comme un choix de chauffage de plus en plus populaire dans les installations plus récentes et une bonne alternative à moindre impact carbone.

Pour Kévin Le Port, CEO de Beeldi : « Ce baromètre confirme ce que nous observons chaque jour sur le terrain : les gestionnaires immobiliers manquent de données détaillées fiables et centralisées pour piloter efficacement leurs bâtiments. Nous sommes convaincus que la transformation numérique du secteur passe par une meilleure visibilité sur l’état réel des équipements, condition indispensable pour optimiser les investissements, garantir la conformité et accélérer la transition écologique. »

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