Clermont-Ferrand, Lyon, Annecy : des baisses de prix surprenantes dans l'immobilier neuf

Une stabilité sur les prix moyens d’un trois-pièces, surface de référence, en matière de promotion immobilière.

Le marché du neuf à Lyon et sa région entre dans une phase de respiration. Les prix du neuf se calment en Auvergne-Rhône-Alpes d’après le dernier baromètre du portail Trouver-un-logement-neuf.com : un marché plus équilibré, entre hausses en périphérie et baisses dans les grandes villes.

Des prix globalement stables en Rhône-Alpes-Auvergne mais des baisses à Lyon et sa couronne

Après plusieurs années de hausse parfois soutenue, le prix du neuf semble donc se stabiliser dans les principales villes de la région. À Lyon, le prix moyen d’un logement neuf de trois pièces recule légèrement à 400.900 € : - 2,17%. Même tendance dans des villes limitrophes comme Villeurbanne : - 11,08%, devenue pourtant la 3e ville la plus peuplée de la région, devant Grenoble désormais, Bron : - 2,93% ou encore Tassin-la-Demi-Lune : - 10,37%

À Clermont-Ferrand, le recul des prix du neuf atteint - 6,82% pour s’établir à 237.900 €. À Thonon-les-Bains, en Haute-Savoie, la baisse est plus modérée : - 2,75%, tout comme à Meylan en Isère : - 2,52%. Ces baisses traduisent un recentrage du marché, affecté par la hausse des taux d’intérêt et un pouvoir d’achat immobilier qui reste sous pression, notamment dans les grandes villes.

La capitale des Alpes, Grenoble, fait toutefois figure d’exception : + 7,81% en un an, atteignant 317.500 € pour un trois-pièces. Une hausse qui peut s'expliquer par le renouvellement de l’offre en centre-ville, malgré une population en baisse sur ces 10 dernières années, selon l’Insee.

Des hausses parfois marquées en périphérie ou en zones frontalières

Certaines villes affichent de nettes hausses de prix, traduisant une tension accrue entre l’offre et la demande. C’est le cas de :

• Aix-les-Bains : + 26,57% (406.300 €), progression la plus forte du classement, avec également une évolution démographique à deux chiffres.
• Caluire-et-Cuire : + 18,04% et Craponne : + 13,31%, communes prisées de la Métropole de Lyon
• Saint-Julien-en-Genevois : + 12,02%, portée par la proximité immédiate avec Genève
• Vénissieux : + 10,67%, au cœur de la croissance démographique de l’est lyonnais

Ces évolutions confirment l’attractivité croissante des couronnes urbaines bien connectées à Lyon ou à Genève, où les programmes neufs se raréfient, ce qui accentue les tensions sur les prix.

Ces exceptions qui confirment la règle ou presque

A noter tout de même certaines exceptions. Des villes malgré une forte pression démographique affiche des prix du neuf en baisse ou pas de prix du neuf, faute d’offre. Ainsi, Vaulx-en-Velin, dans la métropole lyonnaise, enregistre une progression de sa population de + 15% en 10 ans, mais une baisse des prix dans le neuf de - 11,15% en un an. Même tendance à Annemasse, malgré l’attractivité du Genevois, population en hausse de + 15,1%, mais - 20,11% sur les prix d’un T3.

Meyzieu et Saint-Priest dans le Rhône, Montélimar dans la Drôme sont en forte croissance démographique mais absentes du baromètre, faute d’offre neuve suffisante.

Cette absence de villes comme Montélimar ou Saint-Étienne, malgré leur poids démographique ou historique, illustre une réalité préoccupante : certaines communes pourtant attractives ne comptent pas assez de programmes neufs en cours pour apparaître dans ce baromètre.

Même constat pour des départements entiers tels que la Drôme, la Loire, le Cantal, l’Allier ou l’Ardèche, totalement absents du baromètre, faute d’offre commerciale suffisante.

Une géographie du neuf à plusieurs vitesses

Ce baromètre confirme que le marché du neuf en Auvergne-Rhône-Alpes est segmenté, à l’image de sa démographie :

• L’Est lyonnais (Vaulx-en-Velin, Saint-Priest, Meyzieu) attire, mais l’offre peine à suivre.
• Le bassin genevois (Annemasse, Saint-Julien-en-Genevois, Ferney-Voltaire) reste très actif malgré des prix élevés.
• Le Massif Central, la Drôme ou encore la Loire manquent à l’appel, pénalisés par le faible niveau de commercialisation neuve.

Des opportunités à saisir pour les investisseurs ?

Dans cette région rhônalpine où la pression foncière reste donc forte dans certaines zones (Haute-Savoie, est lyonnais), les baisses de prix enregistrées dans des communes attractives peuvent représenter des opportunités d’achat à moyen terme, en particulier dans des secteurs desservis, en renouvellement urbain ou proches de bassins d’emploi.

Pour Céline Coletto, porte-parole de Trouverun-logement-neuf.com : « Ce baromètre met en lumière une région en transition. Après l’explosion des prix post-Covid, l’Auvergne-Rhône-Alpes entre dans un cycle plus stable, où les villes moyennes et frontalières peuvent tirer leur épingle du jeu – à condition d’offrir une offre neuve suffisante. »

Top 3 des villes les plus chères dans le neuf en Auvergne-Rhône-Alpes

1. Ferney-Voltaire (74) – 429.400 € le T3
2. Annecy (74) – 417.900 € le trois-pièces
3. Lyon (69) – 400.900 € le T3

Top 3 des villes les moins chères dans le neuf en Auvergne-Rhône-Alpes

• 1re – Vaulx-en-Velin

Prix moyen : 233.400 € le T3

Malgré une baisse de prix notable (- 11,15%), Vaulx-en-Velin est la ville la moins chère du Top 30. Ville qui enregistre la plus forte croissance démographique d’Auvergne-Rhône-Alpes (+ 22,8% entre 2011 et 2022).

• 2e – Rillieux-la-Pape

Prix moyen : 257.700 €

Ville en légère baisse (- 0,81%), au nord de la métropole de Lyon. Accessible et encore relativement abordable pour la région lyonnaise.

• 3e – Vénissieux

Prix moyen : 266.500 € le T3

Forte hausse des prix (+ 10,67%), mais reste parmi les plus accessibles. Ville en pleine transformation dans l’est lyonnais, au fort potentiel démographique.

Analyse / Ces trois villes de la couronne est lyonnaise, souvent moins valorisées historiquement, sont en pleine mutation. Leur combinaison de prix bas, de croissance démographique soutenue et de projets d’aménagement en fait des zones stratégiques pour les primo-accédants et les investisseurs dans le neuf.

Les grandes villes rhônalpines en bref

• Lyon, capitale régionale, voit ses prix légèrement corriger, mais reste au sommet : 400.900 € pour un T3, en baisse de 2,17%.
• Annecy, malgré un léger recul (- 2,91%), demeure l'une des villes les plus chères avec 417.900 € en moyenne.
• Grenoble, au contraire, enregistre une hausse de 7,81% (317.500 €), alors que la ville perd des habitants.
• Clermont-Ferrand, grande ville de l’Auvergne, voit ses prix reculer de 6,82%, à 237.900 €, une bonne nouvelle pour les acquéreurs locaux.
• Chambéry, capitale historique de la Savoie, affiche une progression contenue de 4,56%, à 300.600 €.
• Valence, absente du baromètre, souffre d’un manque de programmes neufs à l’image de nombreuses villes de la Drôme.

Consulter ici le prix de l’immobilier neuf ville par ville

Méthodologie : une méthode de calcul en temps réel

Le prix moyen actuel de l’immobilier neuf en France a été calculé le jeudi 24 juillet 2025 pour un appartement neuf de trois-pièces, selon les prix indiqués chaque jour par les annonceurs du site Trouverun-logement-neuf.com : sur une base minimale de 4 programmes immobiliers neufs différents pour chaque localité d’Auvergne Rhône-Alpes.

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