Immobilier / DPE : Comment fiabiliser ce diagnostic et éviter les dérives ?

Que l’on soit professionnel du secteur, ou bien même un particulier, vendeur ou acquéreur d’un bien immobilier, nul ne peut rester insensible au terme DPE ! Le Diagnostic de Performance Énergétique, plus connu sous l’acronyme DPE, est sujet à controverse depuis quelques années.

Professionnels du secteur, acheteurs, vendeurs, bailleurs ou encore locataires... tous semblent pointer du doigt la fiabilité du DPE, alors que les enjeux liés à ce diagnostic sont importants.

Une initiative visant à mieux la consommation d’énergie des ménages français

Créé en 2006, le DPE avait pour objectif initial d’aider les ménages français à mieux maîtriser leur consommation d’énergie. Et ce, en prenant directement en considération l’impact écologique que pouvait générer leur consommation, qu’il s’agisse de gaz ou d’électricité.

En 2021, pour la troisième fois, le DPE a subi d’importantes évolutions, dont la mise en place d’un mode de calcul unique pour les logements à usage d’habitation, basé sur la méthode dite 3CL « Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements ».

Cette méthode semble (sur le papier) être beaucoup plus fiable que celle qui pouvait être parfois utilisée : la méthode dite « sur facture ». En effet, la méthode 3CL prend en compte bien plus de paramètres et de détails telle que la température ambiante du bâtiment, l’occupation quotidienne, la superficie des parois internes et externes, l’épaisseur du vitrage, l’ancienneté et l’efficacité des systèmes de chauffage et d’eau chaude sanitaire ainsi que la présence d’équipements d’autoproduction (panneaux solaires photovoltaïques).

Le DPE correspond aujourd’hui à un véritable bilan énergétique du logement qui permet de détecter certains défauts pouvant entraîner une déperdition thermique et une surconsommation d’énergie.

La chasse aux passoires thermiques

Dans le cadre de la loi Climat et résilience, le gouvernement souhaite faire disparaître les passoires thermiques, c’est-à-dire aux logements obtenant une classe énergétique F ou G, à l’issue d’un DPE. Cela, afin de répondre aux objectifs de décarbonation du parc immobilier français fixés à l’horizon 2050. Cette loi stipule que les logements qui affichent une consommation en énergie finale supérieure à 450 kWh (kilowattheure) par mètre carré de surface habitable et par année, ne sont plus éligibles à la location depuis le 1er janvier 2023. À ce jour, cela ne concerne que les nouveaux contrats de location. Mais il s’agit d’une mesure qui sera renforcée par pallier d’ici janvier 2025, puis 2028, puis 2034.

Au-delà de telles restrictions, nous pouvons constater que ce système de notation associé au DPE a un impact non négligeable sur le marché immobilier. Ce qui laisse alors entrevoir plusieurs dérives de professionnels.

Le DPE : dans le viseur des associations de consommateurs

Qu’il s’agisse des associations de consommateurs telles que UFC-Que choisir, 60 millions de consommateurs ou certains médias ou bien encore la plateforme web Hello Watt... tous se sont emparés du sujet !

Des études et reportages montrant que pour une même maison, plusieurs diagnostiqueurs n’aboutissent pas au même résultat, et que les étiquettes attribuées affichent des décalages pouvant aller jusqu’à 3 lettres dans le classement énergétique !

Des reportages montrant alors des diagnostiqueurs immobiliers, en manque d’éthique et de déontologie, qui n’hésitaient pas à renseigner des mesures incohérentes, ou bien encore à modifier des données afin de pouvoir proposer une classe énergétique plus avantageuse aux propriétaires !

Le DPE : dans le viseur des associations de consommateurs

Des professionnels témoignant également de pratiques tarifaires très disparates les unes des autres.

Des pratiques dénoncées par la Fédération FED Experts qui n’hésite pas à sensibiliser les médias, les élus, les représentant de la filière, en proposant plusieurs pistes visant à mettre fin à ses dérives :

L’instauration de tarifs réglementés
Le renforcement du contrôle d’identité des diagnostiqueurs immobiliers
L’obligation de se déplacer et de justifier le temps passé sur site
Le contrôle sur site plutôt que le contrôle documentaire
La mise en place de sanctions administratives et financières pour les fraudeurs

Sous l’angle juridique, rappelons que le DPE est aujourd’hui opposable et que le diagnostiqueur encoure de lourdes sanctions en cas d’entrave à la loi, notamment sur la mise en danger des occupants d’un bien immobilier.

FED Experts : une Fédération libre et indépendante souhaitant légitimer le diagnostic immobilier

Créée en 2021, la Fédération FED Experts est une organisation moderne et inclusive regroupant des personnes physiques et morales désireuses de fiabiliser et de faire évoluer leur profession en adéquation avec les évolutions réglementaires voulues par les pouvoirs publics.

C’est pourquoi la Fédération FED EXPERTS déplore ouvertement plusieurs types de fraudes et milite pour la fiabilisation du secteur du diagnostic et de l’efficacité énergétique en 3 axes : les compétences, la lutte contre la fraude, les outils de calcul et d’élaboration de rapports.

Dans un contexte où les doutes s'installent sur le maintien des calendriers proposés en matière de rénovation énergétique du parc immobilier français, et sur la fiabilisation du DPE, la fraude devient prépondérante !

C’est pourquoi, la Direction de l'Habitat, de l'Urbanisme et des Paysages (DHUP), au sein du Ministère de la Transition Écologique et Solidaire, a proposé le renforcement des conditions de formation et de certification.

Mais serait-ce suffisant pour mettre fin aux fraudes constatées sur le marché ?

La Fédération FED Experts n’en est pas convaincue et propose donc l’instauration d’une carte de certifié avec un QR-code associé afin que les diagnostiqueurs soient identifiés et puisse présenter lors de leur intervention la validité de leur certification et pouvoir être physiquement identifiés.

A ne pas confondre avec l’instauration d'une carte professionnelle « La carte D » tel que le propose la Chambre des diagnostiqueurs immobiliers de la FNAIM. Car ce que propose la CDI-FNAIM s’apparente davantage à une certification d’entreprise, à l'image des mandataires immobiliers et leur carte T. Une carte qui pourrait être abusivement utilisée pour envoyer sur le terrain des opérateurs et techniciens non formés ou non certifiés. D’ailleurs ce dispositif avait été rejeté par les pouvoirs publics en 2006 avant la mise en place des certifications de personnes en vigueur, ceux-ci ayant pris conscience de la dérive potentielle.

En parallèle, la Fédération FED Experts demande également aux pouvoirs publics d’ajuster la méthode de calcul du DPE qui pénalise les petites surfaces, grâce à un coefficient de modulation. Et de profiter de ce changement pour valoriser les petits travaux pouvant être mis en place : étanchéité à l'air, domotique, éclairage LED...

Le bâti ancien doit également faire l’objet d’une étude personnalisée, avec certainement une méthode « sur facture » car la méthode 3CL n’est pas adaptée pour cette typologie de bâtiments.

C’est dans ce contexte, avec pour objectif de faciliter la transition énergétique et la rendre accessible, compréhensible à tous, tout en fiabilisant la filière et en évitant les dérives, que la Fédération FED Experts a créé une émission web intitulée " LE GRAND DEBRIEF DE LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE". La première émission dédiée à la transition énergétique qui porte la parole des professionnels auprès des élus qui instaurent les mesures règlementaires : députés, sénateurs, présidents de fédérations...

FED Experts est une fédération ouverte à tous : indépendants, société unipersonnelle, PME, ETI, Grands Compte, et ce, quel que soit le secteur d’activité en lien avec le diagnostic immobilier, l’efficacité énergétique, le contrôle du bâti. Ce qui la rend unique en son genre !

Tribune d'Hassad Mouheb, CEO chez Wedge International School et Président de la fédération Fed Experts (Linkedin).