Chute abyssale pour le marché de la promotion immobilière qui a atteint un point bas historique en 2023

• Une moindre dépendance aux ventes à investisseurs par rapport à la plupart des grandes métropoles ;
• Des projets d'aménagement qui boostent l'activité dans certains territoires (effet JO dans la Seine-Saint-Denis) ;
• Une assez bonne résistance de certains secteurs qui demeurent encore accessibles pour les primo-accédants (< 5.000 €/m²), en petite couronne (opportunités en TVA réduite en Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne notamment), mais aussi en grande couronne.

Grands marchés métropolitains : disparition des clients solvables

Sur ces marchés, l'offre ne parvient plus à rencontrer une demande de clients solvables et le défi consiste à finir de commercialiser les opérations développées en 2022, à des prix trop chers, dans une conjoncture économique devenue très défavorable.

Parmi les métropoles plus impactées, avec des baisses comprises entre -50% et -60%, Nantes, Bordeaux, Toulouse et Montpellier accusent clairement le coup. Par rapport au pic haut d’activité de 2019, la chute de l’activité est abyssale et représente -65% à -80% ! Nantes décroche le triste record de la plus forte chute (705 ventes en 2023 contre … 3.385 en 2019). Ces marchés historiquement largement portés par les investisseurs particuliers subissent naturellement le contrecoup de la désaffection de ces derniers : ils ne représentent aujourd’hui que 30% à 45% des ventes, contre 60% à 80% en période faste.

En situation intermédiaire (environ 30% de baisse), avec un faible renouvellement de l’offre depuis 2 ans, Aix-Marseille-Provence est aujourd’hui en situation de pénurie, induisant des prix encore très élevés en 2023. Dans la même dynamique quoique plus équilibrées en termes de stock, les métropoles de Lille, Strasbourg ou Rennes connaissent elles aussi une situation morose.

La métropole de Lyon, également en baisse de 30%, après plusieurs années de difficultés (marché grippé en raison d'un nombre insuffisant de nouveaux projets et une progression folle des prix) touche un point bas.

Seuls le Franco-Genevois (-5%) et le littoral des Alpes-Maritimes (-5% environ) tirent leur épingle du jeu. Ces territoires « tendus » sont moins sujets à variations car ils profitent d’une demande exogène soutenue, davantage solvable, et ont donc mieux résisté au retrait des investisseurs.

Agglomérations moyennes : une baisse encore plus marquée que celle des grandes métropoles

Le choc en retour est violent pour les agglomérations moyennes, qui avaient connu un léger regain en 2022. Les situations sont toutefois contrastées, entre les marchés ayant montré une certaine résilience et ceux qui se trouvent en état critique.

Marchés « porteurs » ou ayant montré une certaine résilience

La façade atlantique a clairement le vent en poupe, portée par un phénomène d’héliotropisme. Le Pays basque se maintient +2% (activité soutenue à près de 80% par les ventes à propriétaires occupants) malgré des prix en progression de +4%. Plus au nord, de manière acyclique, la communauté de communes Maremme-Adour-Côte Sud a connu un pic d’activité, avec un fort renouvellement de l’offre et une demande qui a répondu présent (+40% de mises en vente et +38% de ventes).

L’agglomération lorientaise a connu la même dynamique, mais par rapport à une année 2022 particulièrement basse.

Le Bassin d’Arcachon a manifestement profité de son aura : des réservations en progression de 4% à la faveur d’une correction de prix de l’ordre de -15%. Un marché bien aidé par les investisseurs, ils ont représenté 40% des ventes.

Côté méditerranée, le Var (communauté d’agglomération Var Esterel Méditerranée et communauté de communes du Golfe de Saint-Tropez) affiche de longue date une remarquable stabilité (750 ventes, chaque année) qui s’est maintenue en 2023 : -3%, à l’instar du littoral maralpin.

Avec moins de vigueur, mais ayant mieux « résisté » que la moyenne, on trouve les agglomérations dont les baisses sont comprises entre 20% et 30% : Toulon (la baisse avait été marquée en 2022), Dijon (marché résilient depuis plusieurs années), Vannes (marché structurant), Chartres (hyper proximité avec l’Ouest parisien), Tours (premier marché de la région Centre), Angers.

Agglomérations en difficulté, voire en situation critique

Parmi les territoires en difficulté, ayant connu des baisses comprises entre 35% et 45%, on trouve les agglomérations de Metz (chute des mises en vente), Orléans (marché clairement sur-offreur), Annecy, Grenoble et Chambéry (prix devenus complètement décorrélés sur ces trois territoires et retrait des investisseurs), ainsi que Le Havre, Brest, Amiens, Rouen et Caen, malgré une stabilisation des prix.

Enfin, certains marchés « dégringolent » : boostés plus ou moins artificiellement par une période favorable, les prix surcotés ont complètement écarté les propriétaires-occupants comme les investisseurs.

Les territoires suivants ont été les plus impactés en 2023 et devront clairement s’assainir : Perpignan, Reims, Besançon, Sète (60 à 70% de réservations en moins par rapport à 2022), Clermont-Ferrand, Nîmes (retour à la normale pour un marché dopé artificiellement en 2022 par les investisseurs), Saint-Étienne (marché clairement sur-offreur). Cette dernière catégorie connaît des réservations en chute : -50% environ. Le cas de La Rochelle (-50%) est différent : territoire attractif, mais ayant lourdement subi le faible renouvellement de l’offre (contexte politique), des prix élevés et le retrait des investisseurs.

Quant à l’avenir, l’analyse des permis de construire accordés en 2023 confirme la part croissante du poids des logements autorisés en zones B2 et C, passant de 20% en 2021, 23% en 2022 à 29% en 2023. Ce relais de croissance ne permettra assurément pas de reconstituer les volumes « perdus » dans les marchés tendus, mais il est possible que les équilibres évoluent de manière douce en 2024, à la faveur de prix moins élevés et/ou de tailles d'opérations plus réduites.

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