Montreuil et l'OPHM signent un plan d'aide financier avec la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social

Les engagements pris par la Ville de Montreuil et l’aide apportée par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) permettent à l’OPHM de continuer à assumer pleinement ses missions de bailleur social.

En 2015, un contrôle sur les comptes et la gestion de l’OPHM a été réalisé par l’Inspection Générale des Finances. Parallèlement, un audit financier a été mené à la demande du nouveau Maire de Montreuil, nouveau président de l’OPHM. Ces deux rapports ont fait apparaître une situation financière qui s’est dégradéesur la période 2009-2014 dont les causes sont :

• la forte baisse du résultat net de plus de 70 %, passant de 3,74 M€ à 1,08 M€,
• des coûts de structure qui se sont considérablement accrus,
• un nombre « d’équivalent temps plein » en augmentation moyenne de 4,22 % par an alors que le parc de logement n’a progressé que de 1,86 % par an sur la même période,
• des comptes d’exploitation pénalisés par une Taxe foncière sur le patrimoine bâti importante en raison de l’âge du parc,
• un bilan fragilisé par les démolitions-reconstructions du premier programme de renouvellement urbain (PRU) de 2010.

Conséquence de ce bilan, l’OPHM ne génère plus suffisamment de fonds propres pour poursuivre ses investissements futurs nécessaires au maintien de la qualité du parc de logements (autofinancement de 3,6 % en 2014 et 2,7 % en 2015 alors que la moyenne des Offices est de 10,6 % et le seuil de fragilité placé à 5 %).

Cette situation ne permettait plus à l’OPHM d’assumer pleinement ses missions de bailleur social et de faire face seul aux dépenses nécessaires pour entretenir son patrimoine. Patrice Bessac, président de l’Office et maire de Montreuil décide alors de solliciter l’aide de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) pour remédier aux difficultés et garantir l’avenir du logement social à Montreuil.

« Le défi que nous devions relever collectivement était celui du redressement financier et de la sauvegarde de l’OPHM » -souligne Patrice Bessac, maire de Montreuil et président de l’OPHM - « Avec le protocole de consolidation que nous signons aujourd’hui, nous pouvons enfin nous tourner vers l’avenir et mettre en œuvre le vaste programme de réhabilitation du patrimoine que des milliers de Montreuillois attendent depuis de nombreuses années. C’est aussi l’assurance de poursuivre la construction de logements sociaux, réponse indispensable à la crise du logement qui sévit en Île-de-France ».

Un plan sur 5 ans pour retrouver l’équilibre

L’intervention de la CGLLS, dans le cadre d’un protocole sur une durée de 5 ans, consiste à accompagner l’OPHM dans la mise en place d’une série de mesures internes et patrimoniales ainsi que des apports financiers externes. L’objectif est d’aider l’organisme en difficulté à retrouver un équilibre d’exploitation au terme du protocole. Outre son expertise financière pour analyser les causes des difficultés de l’organisme et négocier des solutions pour y remédier, la CGLLS contribue avec la Ville de Montreuil au financement du plan sous forme de subvention et/ou de prêt.

8,7 M€ seront apportés à l’OPHM, financésà parité entre la CGLLS et la Ville de Montreuil.

En contrepartie l’OPHM élabore un plan de redressement sous forme de mesures internes afin de réduire les coûts et reconstituer une partie de ses fonds propres.

Les efforts demandés à l’Office sont estimés à 14,3 M€ :

• Maîtrise des frais de gestion (limitation du recours à des prestataires extérieurs, développement des compétences et internalisation des savoir-faire),
• Optimisation des recettes (réduction des écarts entre les loyers pratiqués et les loyers plafonds à la relocation),
• Poursuite des opérations d’accession sociale,
• Réaménagement de la dette. Le protocole va permettre un allègement de 200 000 €/an.
• Maîtrise de la masse salariale (projet de création d’un Groupement d’Intérêt Économique à l’échelle du territoire d’Est Ensemble pour mutualiser des fonctions support).

Céder des actifs pour reconstituer des fonds propres.

Par ailleurs, sans entrer dans une vente importante de son patrimoine immobilier, l’OPHM a entamé la vente de terrains, parkings sous-occupés et locaux commerciaux qui ne participent pas à sa mission sociale. Chacune des cessions permet à l’OPHM de reconstituer une partie de ses fonds propres.

Construction neuve maintenue et hausse des travaux de gros entretien

Les efforts programmés permettront à l’OPHM de continuer de faire face à la demande toujours importante en matière de logement social à Montreuil. Ainsi, l’OPHM mettra bien en œuvre son Plan Stratégique de Patrimoine prévoyant plus de 100 M€ d’investissement d’ici 2020 afin de :

• Construire 288 logements neufs,
• Réhabiliter 3 267 logements,
• Renouvellement des équipements des résidences dans les parties communes et les logements pour pallier la vétusté du parc et les faibles dépenses de maintenance,
• Résidentialiser 1 257 logements(Théophile-Sueur, Paul-Vaillant-Couturier, Ramenas, Edouard-Branly et Mare à l’âne)

Parallèlement, avec l’aide de l’État, dans le cadre de la rénovation urbaine des quartiers prioritaires, les réhabilitations et résidentialisations seront bien menées à leur terme : 580 logements au Clos Français, 580 logements à Montreau A1 ainsi que 527 logements à la résidence La Noue...

Zoom sur la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social

La Caisse de Garantie du Logement Locatif Social est un établissement public à caractère administratif, opérateur de l’État, dont la mission vis-à-vis des bailleurs sociaux est de prévenir leurs difficultés financières et d’aider au rétablissement durable de leur équilibre financier.