Succession ou ISF, les abattements sur la valeur se cumulent

Les abattements pour "occupation" et "indivision" se cumulent, lorsqu'il s'agit d'évaluer un bien pour une déclaration d'ISF ou de succession.

La Cour de cassation rejette les contestations de l'administration fiscale en expliquant que ce sont deux inconvénients différents qui, l'un et l'autre, réduisent la valeur vénale d'un bien.

Cette "valeur vénale" est fixée au prix qui pourrait être obtenu d'un acheteur sur le marché réel et elle doit tenir compte, selon la justice, de l'état de fait ou de l'état juridique du bien.

L'abattement de 20% de la valeur pour "occupation", qu'il s'agisse par exemple de la présence d'un locataire, n'était pas critiqué par le fisc, mais ce dernier refusait d'appliquer ensuite un nouvel abattement de 20% pour "indivision", sur la valeur des parts de chaque indivisaire.

Compte tenu de la difficulté à vendre un bien indivis, le cumul de la valeur des parts indivises n'atteint pas la valeur vénale totale du bien, ont expliqué les juges. "Les droits indivis peuvent être considérés comme inférieurs de 20% à la valeur totale du bien", disait la cour d'appel.

La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement: "les droits sur une indivision, tout comme les parts sociales (...) d'une société civile immobilière, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale du bien", a-t-elle dit.

Elle a donc admis qu'après avoir appliqué un abattement de 20% sur la valeur totale du bien parce qu'il était occupé, chacun des indivisaires applique sur la valeur de sa part une nouvelle réduction de 20% pour tenir compte de l'état d'indivision qui, lui aussi, est un obstacle à la vente, de nature à diminuer le prix qui pourrait être retiré.

L'évaluation d'un bien se fait par comparaison avec les prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. Mais dans ce même arrêt, la Cour de cassation admet que, faute de trouver des éléments de comparaison identiques, le fisc peut prendre en considération des biens "comparables", et non "intrinsèquement identiques", comme le soutenait un contribuable.

(Cass. Com, 16.2.2016, S 14-23.301).

www.courdecassation.fr