Record de transactions dans l'immobilier ancien en 2016

Ce volume annuel de transactions dépasse le précédent point haut de 837.000, qui datait de mai 2006, selon les chiffres publiés jeudi par les notaires de France. Comparé aux 803.000 ventes de 2015, la hausse est de 5,6%.

En revanche dans Paris, les tensions sur l'offre et le niveau élevé des prix semblent peser sur les ventes, qui restent aux alentours de 34.000 transactions, contre 38.300 en moyenne pendant les années fastes d'avant-crise, de 1999 à 2007.

En Ile-de-France, quelque 110.000 appartements anciens ont été vendus l'an dernier, soit 8% de plus qu'en 2015, et 11% de plus qu'en moyenne ces dix dernières années.

Hausse des prix

Comme en 2015, la majorité des ventes ont porté sur des 2 et 3 pièces, pour une surface médiane de 55 m2, précise la Chambre des notaires d'Ile-de-France.

Quant aux ventes de maisons elles ont été encore plus dynamiques dans la région-capitale, avec une croissance de 9%, et même +17% comparé à la moyenne des dix dernières années.

Les Franciliens ont "privilégié les grandes maisons de 5 pièces et surtout 6 pièces et plus", pour une surface médiane de 103 m2 contre 101 m2 en 2015. En parallèle, les prix des logements anciens ont monté de 1,8% en France, au quatrième trimestre sur un an, une hausse quasi similaire du côté des maisons (+1,7%) et des appartements (+1,9%).

En Ile-de-France, les prix sont repartis à la hausse début 2016 dans Paris, "en raison de la pression de la demande sur ce marché", pour atteindre 4,4% au dernier trimestre - et même dépasser 8% dans quatre arrondissements (3e, 10e, 17e et 18e).

Paris ne compte déjà plus que quatre arrondissements à moins de 8.000 euros le m2: c'était encore six au 1er semestre 2016.

Il s'agit des 12e (7.830 euros le m2), 18e (7.810 euros), 19e (6.920 euros) et 20e arrondissements (7.270 euros).

Et le rapport entre l'arrondissement le plus abordable et le plus onéreux est historiquement faible : le 6e est 1,76 fois plus cher que le 19e, contre 2,5 fois début 2001.

Cette hausse, qui s'est progressivement étendue à la périphérie, devrait se poursuivre au printemps 2017, selon des indicateurs avancés, basés sur des avant-contrats.

Dans la capitale, les notaires tablent sur un prix au m2 d'environ 8.500 euros le m2 en avril, avec une hausse annuelle de 5,6%.

En périphérie, la hausse annuelle des prix des appartements devrait être moindre: +2,3% en petite couronne et +1,6% en grande couronne en avril.

Fortes incertitudes

Pour 2017, les notaires sont relativement confiants, en raison du désir de devenir propriétaire de nombreux ménages, combiné au manque de placements alternatifs sécurisants et aux incertitudes sur le contexte international, tant au Royaume-Uni qu'aux Etats-Unis. Tous ces facteurs "plaident en faveur de l'immobilier et de sa valeur-refuge", estiment-ils.

En revanche le contexte financier est un facteur d'incertitude car la solvabilité améliorée des ménages dépend fortement du "niveau exceptionnellement attractif des taux d'intérêt et d'un accès facile et rapide au crédit habitat".

Une remontée des taux pourrait provoquer une accélération des décisions d'acquisition à court terme, avant de peser sur l'activité.

Quant au contexte pré-électoral, il ne semble pas provoquer d'attentisme, dans la mesure où les dispositifs d'aide publique - dispositif fiscal Pinel pour les investissement dans le neuf et Prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants - se poursuivront en 2017.

Mais un changement radical de politique pourrait changer la donne.

En fin de compte, alertent les notaires, la fragilité et l'extrême dépendance du marché immobilier à des facteurs extérieurs "se renforcent et laissent planer de fortes incertitudes".