Performances satisfaisantes dans un contexte encore fragile pour l'immobilier de commerces en 2016

Un soupçon d'espoir côté reprise économique :

La récession appartient désormais au passé grâce à une croissance positive de 1,1% en 2016 qui devrait se maintenir en 2017. En parallèle, le faible niveau d'inflation a permis de conserver la tendance positive des dépenses de consommation des ménages dans la majorité des secteurs. Une ombre au tableau, le secteur du textile est devenu le parent pauvre des postes de dépenses, boudé par des consommateurs frileux à l'heure où la précarité prend le pas sur la sécurité.

L'année a ainsi été relativement atone pour le commerce spécialisé, les espoirs se tournent vers le rebond constaté en fin d'année pour insuffler la tendance des mois à venir.

La valse des enseignes :

L'étude revient sur les nombreux mouvements constatés sur le terrain des enseignes et des opérateurs. Si l'équipement de la maison ou le secteur des loisirs et de la culture se sont bien portés en 2016 en poursuivant leur développement, celui du textile et de l'habillement a été largement impacté par la baisse de la consommation avec de nombreuses enseignes en difficulté, dont le parcours s'est parfois soldé par une liquidation.

Côté restauration, l'année 2016 a vu le couronnement du phénomène « gourmet burger » et nombreuses sont les enseignes, françaises ou étrangères, à quadriller le marché des centres-villes et de la périphérie sous de multiples formats.

A l'image de la restauration, le secteur beauté/santé fourmille de créativité et d'activité et voit apparaître de nombreux opérateurs, que ce soit dans la cosmétique ou l'optique.

« Au cœur d'un marché en perpétuel renouvellement où les acteurs sont chaque jour plus offensifs, les enseignes n'hésitent plus à arbitrer leurs points de vente, et adapter formats et concepts pour conserver une place et répondre aux exigences sans cesse en évolution des consommateurs d'aujourd'hui ; tel est désormais le prix de la survie » précise Christian Dubois, Head of Retail Services France.

L'analyse des livraisons de l'année 2016 confirme que la production a atteint son rythme de croisière, pour les centres commerciaux come pour les retail parks. Au total, plus de 880 000 m² de commerces ont été livrés : le taux de réalisation des projets s'élève à 92% pour les centres commerciaux et 62% pour les retail parks.

Si le volume des ouvertures reste globalement dans la lignée de 2015 pour les centres commerciaux, les retail parks ont vu arriver près de 15% de m² de plus qu'en 2015 (hors restructurations/rénovations). Les projets dans le pipeline 2017 devraient apporter plus d'1,3 million de m² supplémentaires au parc existant, les retail parks (880 000 m²) prenant le pas sur les centres commerciaux (460 000 m²).

Marché de l'investissement

L'année 2016 s'est achevée avec un volume de plus de 25 milliards d'euros investis en immobilier en France, un montant inférieur aux deux années « record » précédentes mais supérieur à la moyenne décennale. Dans un contexte de pénurie de l'offre, la part du commerce tend à diminuer au regard de l'ensemble des investissements réalisés en immobilier banalisé, avec 4,4 milliards d'euros. Les grands vainqueurs de l'année sont sans conteste le commerce de centre-ville et les retails parks qui ont pris le pas sur les traditionnels centres commerciaux et les portefeuilles de surfaces à dominante alimentaire. Les transactions en centre-ville ont en effet atteint un volume sans précédent de plus de 2 milliards d'euros investis au cours de l'année et l'Ile-de-France maintient son attractivité depuis 2014.

Les foncières ont ralenti leur activité au profit des compagnies d'assurance et des fonds d'investissements, ces derniers restant les acquéreurs majoritaires dans le secteur du commerce.

Le décalage entre la rareté de l'offre et un appétit sans bornes des investisseurs accélère la compression des taux de rendement vers des niveaux extrêmement bas.

« Malgré un marché national relativement étroit et un volume en recul, l'année 2016 a tenu ses promesses et maintenu un niveau d'investissement en ligne avec les performances d'avant 2007. Il est à espérer que 2017 sera à la hauteur, en dépit des perturbations de l'agenda politique tant national qu'européen voir mondial » précise Magali Marton, directrice des Etudes.