Marché du Logement : une croissance insolente aux pieds d'argile

« 2016 aura été une belle année immobilière ». Le logement neuf (hors MI et HLM) devrait atterrir autour de 130 000 (+ 15%), le logement ancien minimum autour de 860 000 (+ 7%), les SCPI légèrement au-dessus de 6 milliards de collecte brute (+ 20%). Les investisseurs sont satisfaits et les conseillers ont fait de belles affaires; de quoi sabrer le champagne lors des fêtes de fin d’année.

Mais l’insolence affichée du marché 2016, eu égard à une économie générale toujours en convalescence, est-elle signe d’un marché durable et solide ? Peut-être pas... et en y regardant de plus près on peut s’inquiéter des lendemains qui déchantent, les symptômes risquent d’être prégnants. L’analyse des facteurs structurels de l’immobilier nous ramène à des réalités : une fiscalité toujours plus forte et instable, des normes indigestes dont l’essentiel des mesures de simplification restent à faire, des aides publiques de plus en plus conséquentes représentant 2% du PIB soit deux fois plus que nos pays voisins; certes nécessaires au volume de logements recherchés mais qui pourraient ne pas résister à la recherche future de réductions budgétaires. Mais c’est également plus de 2,6 millions de logements vacants avec une progression de 73% en dix ans et surtout un écart croissant et permanent depuis les années 2000, entre la courbe des prix et la courbe des loyers, reflétant une forte baisse de la rentabilité. A titre indicatif, en 1997, là où un ménage français pouvait s’offrir une surface de logement de 98 m2 avec un taux bancaire à 6%, en 2015 sa capacité d’achat est ramenée à une surface de logement de 40 m2 avec un taux bancaire de 2%. Autrement dit sa capacité d’achat a été diminuée par deux. Alors oui 2016 aura été une année exceptionnelle proche de l’année 2004, mais il faudrait être aveugle pour considérer que ce marché n’a pas été porté essentiellement et artificiellement par des taux d’intérêt historiquement bas.

Alors faut-il s’inquiéter du logement en 2017 et dans les années à venir ? bien sûr que non mais sous conditions… D’abord le logement correspond à un besoin primaire et on a pu observer à plusieurs reprises sa résilience dans le temps ce qui lui fait sa réputation de valeur refuge. Ensuite devant le sujet anxiogène des retraites, l’immobilier locatif est même devenu le placement préféré des français. Il est aujourd’hui la voie d’excellence. L’enquête 2016 du Cercle de l’Epargne (Ifop-Cecop 2016) classe l’immobilier locatif n°1 (65%) devant l’assurance vie (62%), loin devant les actions (29%) les Sicav (19%) et l’ex-placement chouchou des français le livret A (19%). Si les français devaient choisir de façon brutale et duale entre un investissement locatif et un produit financier, ils arbitreraient massivement vers l’immobilier (73% contre 27%).

Aussi devant cette appétence des français et les paramètres macroéconomiques aujourd’hui favorables aulogement, il est nécessaire d’anticiper une hausse des taux d’intérêts incontournable qui pourrait inverser de façon significative les tendances actuelles et ce, en s’intéressant véritablement aux facteurs structurels du logement.

Alors faisons de cette période faste une période d’anticipation pour sortir de l’impasse des contraintes politiques et réglementaires. Il est temps d’avoir une vraie politique de l’offre afin de retrouver un ratio «prix/pouvoir d’achat » acceptable au plus grand nombre, d’imposer de véritables contraintes aux locataires indélicats, d’aider financièrement uniquement ceux qui en ont réellement besoin, de réduire une fiscalité devenue confiscatoire et de mener une réflexion à l’échelle territoriale beaucoup plus adaptée aux évolutions et aux besoins de notre société.

Parce qu’il est préférable de « prévenir que de guérir », il est majeur et salutaire d’agir vite sur ces facteurs structurels. Aussi après cette belle année immobilière 2016, l’Anacofi Immo ne restera pas inactive en 2017. C’est dans cet esprit qu’elle présentera à chaque candidat à la présidentielle 10 propositions afin que l’investissement locatif reste le placement recherché par les français, à la fois performant et pérenne dans le temps. C’est donc dans ce contexte certes positif mais qui se doit d’être constructifs que je me joins à toute l’équipe de l’Anacofi-Immo pour vous souhaiter nos meilleurs voeux pour cette nouvelle année, qui j’en suis certain sera chargée de belles aventures… Immobilières !

Jean-Jacques Olivié, Président d'Anacofi-Immo