Le marché mondial de l'immobilier devrait bénéficier d'une hausse en 2016

Le dernier rapport de Cushman & Wakefield : « Atlas Outlook 2016 », présenté pour la première fois au MIPIM sur le stand Cushman & Wakefield (R7 G9), revient sur les grandes tendances du marché international de l'investissement en 2015, tout en anticipant celles de l'année à venir.

Il montre que l'activité d'investissement en immobilier au miveau mondial a baissé pour la première fois en six ans, avec un recul de 2% en 2015 à 1 290 milliards de dollars US. Parmi les grandes orientations du marché, on retiendra la force de la devise américaine ainsi qu'un ralentissement en Asie, notamment sur les opérations de développement. Si l'on ne tient pas compte des acquisitions foncières, les volumes globaux ont progressé de 8%, avec une activité particulièrement forte des compartiments résidentiels et hoteliers, suivis par la logistique.

Les mouvements sur les devises ont également eu un impact significatif, attirant nombre d'investisseurs vers les Etats-Unis pendant que les volumes exprimés dans d'autres monnaies ont été moins dynamiques. Ainsi, alors que les volumes globaux exprimés en dollars US ont baissé de 2%, ceux exprimés en euros ont progressé de 17%. Cette distorsion a été encore plus marquée en région EMEA avec des volumes stables lorsqu'ils sont exprimés en dollars US mais en progression de 23% en euros.

Malgré la baisse observée en 2015, Cushman & Wakefield anticipe un volume de commercialisation record pour 2016.

Carlo Barel di Sant'Albano, Chief Executive du département Global Capital Markets & Investor Services chez Cushman & Wakefield, commente: "Les risques géopolitiques, la lenteur de la reprise économique, la volatilité et l'incertitude qui pèsent encore sur les marchés poussent à reconsidérer les stratégie d'allocation d'actifs et la meilleure façon d'investir, ce qui profite à l'immobilier d'entreprise avec une allocation en progression. Dans cet environnement économique, on observe également un nombre croissant de vendeurs qui souhaitent « cristalliser » leurs rendements. La somme des deux mouvements nous permet d'anticiper une hausse de 4% de l'activité transactionnelle cette année, une activité qui pourrait être plus importante encore si la volatilité actuelle des marchés tendait à se stabiliser ou à se réduire.

Le potentiel de croissance du marché reste entier, avec des taux de rendement qui n'ont pas tous encore atteint leur plancher historique, et une timide amélioration sur le front de la demande des utilisateurs, créant une pression à la hausse sur les valeurs locatives. A court-terme, le cycle semble favorable aux bureaux, avec des hausses de valeurs locatives attendues entre 4% et 5% dans les principales villes américaines, à l'instar de New-York, San Francisco, Los Angeles et Boston. Ailleurs, une tendance comparable devrait se dessiner à Londres, Dublin, Stockholm, Madrid, Sydney, Shanghai et Tokyo."

Prévisions 2016: Investissement en immobilier par continet

EMEA : le faible coût du capital en Europe, ajouté à une politique de « quantitative easing » appelée à durer, devrait favoriser l'augmentation du prix des actifs et maintenir la dette à des niveaux élevés. Le risque de voir des capitaux mal alloués s'en trouvera augmenté mais cela devrait également soutenir un fort niveau d'activité et de croissance à court terme. Les volumes devraient ainsi progresser de 5% à 10% et les taux de rendement baisser de 30 points de base cette année.

Amérique du Nord: une bonne performance du marché est à nouveau attendue pour 2016, avec une hausse d'activité principalement supportée par les Etats-Unis où les valeurs de cession d'actifs devraient progresser sous l'effet d'une demande soutenue du marché locatif. Une politique divergente sur les taux d'interêt devrait favoriser la montée du dollar US et attirer les capitaux, ce qui sera particulièrement vrai si l'économie maintient son rythme de croisière. Les villes « core », à l'instar de Chicago, Los Angeles et Boston, continueront d'attirer les investisseurs. Au Canada, la demande impactée par le faible prix du barril de pétrole ajouté à un excés d'offre dans certaines villes devraient peser sur l'activité, Toronto et Vancouver devraient néanmoins tirer leur épingle du jeu.

L'Asie-Pacifique devrait revenir au-dessus de la ligne de flottaison en 2016 avec un marché foncier stable mais une demande en progression constante pour les actifs existants. Les stratégies « core », et « core plus », bénéficieront aux marchés japonnais et australiens mais l'activité pourrait y être potentiellement freinée par un manque d'offre. Les autres marchés compenseront très probablement en permettant à la région d'enregistrer une activité en hausse. Les zones clés seront très certainement les villes « core » de Chine - Shangai en particulier - ainsi que Singapour et la Corée du Sud. Les marchés « core plus » commeTaipei, Auckland, ainsi que les villes secondaires des principaux pays devraient également bénéficier de ce regain d'activité.

L'auteur de ce rapport, David Hutchings, Head of EMEA Investment chez Cushman & Wakefield, conclue :

"La stratégie suivie pour l'année à venir devrait se concentrer sur les actifs répondant aux besoins de l'utilisateur, avant ceux du banquier. Les investisseurs vont probablement avoir pour priorité un accès à la meilleure connaissance possible de chacun des marchés, favorisant la multiplication des joint-ventures et des opérations de fusion-acquisition. Il y aura des tendances à suivre, comme le potentiel des stratégies 'Build to Core' dans les principaux marchés, avec une offre d'espaces modernes flexibles combinant des activités de commerce, de bureaux et résidentielles, mais qui pourront aussi venir en réponse à la demande de plus en plus forte pour des surfaces modernes de la part des activités logistiques urbaines. Des déplacements vers de nouveaux secteurs devraient s'accélérer, avec des développements mixtes et une flexibilité d'utilisation de plus en plus recherchée. En termes stratégiques, se concentrer sur des villes plutôt que sur des pays ou des secteurs, est bénéfique, mais par dessus tout, le mantra sera « le changement plutôt que la croissance » à mesure que les investisseurs recherchent à la fois sécurité et performance. Les deux ne dépendent pas seulement de la valeur créée par le bâtiment mais également de sa durabilité pour le locataire."

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