Immobilier commercial : le ralentissement s'accentue en 2015

En 2015, le niveau de surfaces commerciales ayant obtenu leur permis de construire a reculé de 7% à 4,8 millions de mètres carrés, atteignant ainsi son "niveau le plus bas depuis ces quinze dernières années", note la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé. Les surfaces mises en chantier ont, elles, chuté de 21%.

"Il s'agit de la troisième année consécutive de baisse, une tendance inédite qui marque clairement un ralentissement du marché", a fait remarquer Pascal Madry, directeur de Procos lors d'une conférence de presse.

Ce recul résulte de la conjoncture générale - crise économique et saturation du parc commercial - mais également des effets de la loi Pinel du 18 juin 2015, qui a poussé les opérateurs à l'attentisme, ont noté les dirigeants de la fédération.

Ces causes expliquent également le recul important (-43%) du nombre de dossiers soumis à l'autorisation des CDAC (commissions départementales d'autorisations commerciales) et des autorisations qui en découlent (1,28 million de m2, soit une chute de 41% par rapport à 2014).

"Il faut remonter à 1998 pour retrouver un nombre de surfaces autorisées si bas", a expliqué M. Madry.

Cette tendance à la prudence des opérateurs se retrouve également dans les perspectives 2016.

Au 1er janvier, le stock de projets commerciaux comprend 337 opérations représentant 4,77 millions de mètres carrés, soit une baisse de 15% du nombre de projets et de 19% des volumes des surfaces, selon l'Observatoire de l'immobilier commercial de Procos, qui rassemble un panel de 60 promoteurs.

Ce recul est enclenché depuis 2008, note la fédération.

La périphérie continue de concentrer la majorité des projets, au travers des parcs d'activités commerciales (53%), des centres commerciaux (31%) ou des magasins d'usines (3%), les centre-villes ne représentant que 10% des futures nouvelles implantations.

"L'intérêt des opérateurs se confirme pour les opérations moins risquées" de création de grands centres commerciaux à la périphérie des villes moyennes, "ou d'extension de vieux centres qui ont déjà fait leur preuve", note Pascal Madry.

Cette diminution des projets commerciaux intervient alors que les "rendements commerciaux diminuent depuis 1995", en moyenne de 1% chaque année.

Depuis cette date, l'accroissement des surfaces commerciales a en effet été décorrélé du niveau de consommation, faisant chuter la rentabilité au mètre carré, note Procos.

Parallèlement, les loyers sont repartis à la hausse depuis le début des années 2000, progressant de 4,5% en moyenne chaque année.

Résultat: depuis 2008, les enseignes du commerce spécialisé (hors grande distribution alimentaire) font davantage d'arbitrages. "On n'est plus dans une logique d'ouvertures à tout va, on parle davantage d'optimisation du parc existant", note Philippe Jambon, vice-président de Procos et patron de Jeff de Bruges.

Précédemment, "beaucoup de distributeurs avaient multiplié les ouvertures de succursales" en propre, mettant à mal leur niveau d'endettement, "aujourd'hui, ils sont davantage sur un développement en franchise", moins coûteux en terme d'investissement, indique Michel Pazoumian, président de la fédération.

www.procos.fr