435 milliards de dollars à investir en immobilier d'entreprise dans le monde

Cette étude analyse les levées de capitaux à destination de l'immobilier d'entreprise dans le monde, que ce soient les fonds propres ou la dette immobilière. Pour la 1ère fois depuis 2011, la somme de ces capitaux a baissé de 2% par rapport à 2016. Ils restent cependant sur des niveaux relativement élevés, avec le 2ème niveau record, illustrant ainsi l'incroyable ampleur des levées de fonds en immobilier.

Les liquidités à destination de l'Europe sont en baisse de 9% avec 130 milliards de dollars alors que les Amériques bénéficient d'une hausse de 2% pour atteindre 173 milliards de dollars de levées de fonds, et l'Asie une augmentation marginale avec 132 milliards de dollars.

Graphique 1: Levées de fonds immobiliers par destination, en milliards de dollars (Source: Cushman & Wakefield)

Elisabeth Troni, Head of Research & Insight pour la zone EMEA - Cushman & Wakefield, analyse: « Ces niveaux records des levées de fonds amènent les investisseurs à rester concentrés sur leurs objectifs tout en étant plus agiles dans leurs décisions d'investissement. La compétition entre investisseurs devrait être intense en 2017 chacun voulant placer au mieux son argent et identifier les opportunités les plus attractives. Les stratégies « core » demeurent très attractives ; les liquidités sont aujourd'hui nettement supérieures aux opportunités dans de très nombreux marchés, entraînant ainsi une compression des taux de rendement. Dans ce contexte de rareté des produits « core », les investisseurs développent de plus en plus une tactique « added value » pour créer par eux-mêmes ces actifs « core » : il peut s'agir de ventes en état futur d'achèvement ou de redéveloppements d'actifs immobiliers existants. En parallèle de ces nouveaux modes d'investissement, on voit émerger une nouvelle vague d'investisseurs avec à leur tête la Chine, la Malaisie, Taiwan et l'Afrique du Sud ».

Marchés cibles

Le nombre d'investisseurs ayant pour cible un seul pays a fortement progressé d'une année sur l'autre, de 61% en 2017 à comparer à 55% en moyenne de 2013 à 2015. D'après les estimations de Cushman & Wakefield, les Etats-Unis restent la 1ère destination des capitaux immobiliers dans le monde. Alors même que le volume des investissements y a enregistré une baisse en 2016, l'appétit des investisseurs pour l'immobilier américain reste intact, beaucoup d'entre eux sont, sur ce marché, nettement sous exposés par rapport à leurs intentions.

Graphique 2: Pays-cibles en investissement, en milliards de dollars (Source: Cushman & Wakefield)

La Chine conserve sa place de 2ème destination pour les investissements immobiliers, soutenue par une demande domestique importante. De nombreux fonds, dont certains américains, cherchent à entrer sur ce marché, où la croissance économique et les développements tertiaires fournissent une bonne base pour une stratégie d'investissement.

Le Royaume-Uni pointe à la 3ème place de ce classement bien que - selon les experts de Cushman & Wakefield - les volumes d'investissement devraient baisser en 2017, beaucoup d'investisseurs ayant adopté une attitude attentiste quant au Brexit et à ses conséquences politiques et économiques. Cela dit, d'autres attendent sagement que des opportunités d'investissement se révèlent, espérant même des valorisations intéressantes alors que les prix ont chuté.

Enfin, l'Allemagne continue de bénéficier d'un intérêt marqué de la part de la communauté des investisseurs attirés par la robustesse de son économie et de son statut de zone de sécurité. Le pays pourrait tirer parti de la réallocation des capitaux destinés auparavant au Royaume-Uni. Le challenge des investisseurs, et en particulier ceux « core », est ici d'accéder à des actifs correctement valorisés.

« La France conserve son rang dans le top 10 des destinations d'investissement les plus courues et les fonds levés représentent plus de 18 milliards de dollars à investir ; de quoi soutenir l'activité en 2017 », ajoute Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield en France.

Les Etats-Unis l'emportent sur l'Europe

Pour la 1ère fois, les fonds propres à destination des Amériques (79 milliards de dollars) sont supérieurs à ceux consacrés à l'Europe (72 milliards de dollars). Les investisseurs institutionnels ont ainsi augmenté leur allocation sur le continent américain à des niveaux historiquement élevés, alors que de leur côté, les investisseurs étrangers veulent protéger leurs capitaux en investissant dans des actifs de Classe A. La baisse des volumes de liquidités pour la zone EMEA est largement liée à la hausse du dollar. Près de 80% des fonds ciblant l'Europe sont investis en Euros ou en Livres sterling ; l'impact du taux de change est donc important. La progression de 7% des capitaux en Asie Pacifique illustre bien la forte demande des investisseurs pour ce marché, avec près de 65 milliards de dollars de fonds propres.

Nigel Almond, Head of EMEA Capital Markets Research, conclut : "La tendance la plus remarquable de cette étude est sans conteste la progression des levées de fonds destinés aux marchés immobiliers d'Asie Pacifique. Pour la 1ère fois, leur volume supérieur à celui observé pour la zone EMEA, les place à la 2ème place après les Amériques. Ce changement de paradigme illustre parfaitement la maturité et la croissance de ce marché, mais aussi l'optimisme des investisseurs à moyen terme ».