Pour une transition énergétique qui protège les locataires sans sacrifier les propriétaires

Les diagnostics de performance énergétique (DPE) ne sont plus de simples codes alphabétiques accrochés à une annonce : ils deviennent de véritables facteurs économiques et climatiques. Conçus pour mesurer l’énergie consommée et l’impact climatique d’un logement, ils guident désormais les choix du marché immobilier, des locataires… et des pouvoirs publics.

Depuis août 2022, les lois successives visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre ont instauré un gel des loyers pour les logements les plus énergivores, avec pour premiers concernés les classes F et G. Cette mesure interdit toute augmentation de loyer, qu’il s’agisse de révision annuelle, de relocation ou de renouvellement, tant que le bien reste une passoire thermique.

Pour l’instant, les logements classés DPE E ne sont pas encore soumis à l’interdiction d’augmenter les loyers, mais la tendance réglementaire est claire : l’objectif est d’éradiquer progressivement les logements énergivores du parc locatif, la classe E devant être concernée dès 2034 par l’interdiction de location.

Cette perspective, si elle est justifiée par l’urgence climatique, pose une question fondamentale : comment concilier la transition énergétique avec la liberté de louer et d’investir ?

• Pour les locataires, un logement énergivore signifie souvent une facture énergétique trop élevée, un confort thermique précaire, et un risque d’exclusion du marché si la règlementation se durcit. Il est légitime de protéger les ménages contre ces dérives.
• Pour les propriétaires bailleurs, pourtant, c’est une tout autre réalité : beaucoup ne sont pas des investisseurs professionnels mais des particuliers qui ont acquis des biens anciens, parfois avec un effort financier considérable. Leur patrimoine est aujourd’hui menacé non seulement par la baisse potentielle de valeur d’un logement mal classé, mais aussi par l’impossibilité de compenser les coûts des travaux nécessaires par une simple hausse de loyer.

La crispation autour du gel des loyers pour les DPE E devrait nous rappeler une évidence : la transition énergétique ne se fera que si elle est juste et incitative, et non punitive et mécanique.

Il est impératif que l’État renforce simultanément les dispositifs d’accompagnement des propriétaires pour engager des rénovations profondes : aides financières ciblées, simplification des démarches, soutien technique et fiscal, pas seulement des interdictions. Car si les propriétaires ne peuvent pas investir dans la rénovation, si les locataires ne peuvent pas payer des loyers décents dans des logements confortables, alors la politique énergétique se retourne contre ceux qu’elle prétend protéger.

La France doit viser une trajectoire ambitieuse de réduction des émissions, certes, mais sans sacrifier ni les locataires ni les propriétaires dans un face-à-face stérile.

La performance énergétique doit devenir une opportunité de valorisation du patrimoine et de confort pour les habitants, pas seulement un seuil réglementaire à franchir pour éviter une sanction.

Aujourd’hui, je lance un appel à une nouvelle approche équilibrée : une politique qui responsabilise sans exclure, qui incite sans pénaliser, et qui rassemble plutôt que divise.

La question du gel des loyers des logements classés DPE E ne peut pas être abordée uniquement sous l’angle de la contrainte réglementaire : elle doit être pensée comme un levier de transformation du parc immobilier français.

Nous ne réussirons la transition énergétique du logement ni par la peur, ni par l’interdiction, ni par l’appauvrissement des propriétaires ou la fragilisation des locataires. Nous la réussirons par l’intelligence collective, l’innovation, l’accompagnement et la responsabilisation de tous les acteurs.

Plutôt que d’opposer écologie et pouvoir d’achat, plutôt que de dresser locataires contre propriétaires, il est temps de bâtir un pacte de rénovation énergétique fondé sur la confiance, la lisibilité des règles et un soutien réel aux acteurs de terrain.

Le logement est un bien essentiel. Il doit être à la fois confortable, accessible et durable. C’est cette ambition que nous devons porter ensemble.

Le débat sur le DPE E et le gel des loyers n’est donc pas un simple débat technique : c’est un choix de société, et ce choix doit être celui d’une transition juste, pragmatique et résolument tournée vers l’avenir.

Tribune d'Eric Houdet, Fondateur de Homapi (Linkedin).