Les jeunes qui achètent sont-ils tous riches ?

J'ai passé du temps à creuser les chiffres. Et la réponse ne fait pas plaisir à entendre.

Premier constat, et il surprend : le taux de propriétaires chez les moins de 30 ans ne baisse pas. Il monte même un peu. 16,7% en 2021, 17,2% en 2025 selon l'INSEE. Et fin 2025, presque un crédit immobilier sur deux a été accordé à un primo-accédant. Un record.

Alors tout va bien ? Non. Parce que ces chiffres tiennent grâce à trois béquilles.

La première, c'est l'État. 68% des bénéficiaires du PTZ ont moins de 35 ans. Depuis 2025, ce prêt peut financer jusqu'à la moitié d'un achat dans le neuf. Sans lui, une partie des jeunes acheteurs disparaît du marché.

La deuxième, c'est la famille. Près de 40% des primo-accédants sont aidés par une donation ou un héritage. Ils étaient 20% en 2002. Chaque parent peut donner jusqu'à 100.000 euros tous les quinze ans sans impôt. C'est devenu l'outil numéro un pour aider ses enfants à acheter.

La troisième, c'est le niveau de revenus. L'INSEE le dit clairement : ce sont surtout les jeunes ménages les plus aisés qui sont propriétaires. À Paris, l'acheteur moyen gagne 5.000 euros nets par mois et apporte 81.000 euros.

Autrement dit : le taux tient parce que les jeunes riches et les jeunes aidés ont remplacé les jeunes modestes. Les chiffres globaux ne bougent pas. Mais les profils derrière ont changé.

La Banque de France a cherché le premier facteur qui détermine si quelqu'un deviendra propriétaire. Ce n'est ni le salaire, ni le diplôme, ni la région. C'est d'avoir grandi dans une famille propriétaire. Les ménages aisés reçoivent trois fois plus de donations et d'héritages que les modestes. La propriété appelle la propriété. Et son absence se transmet aussi.

Ce n'était pas toujours comme ça. En 1973, parmi les 25-44 ans, 34% des ménages les plus modestes étaient propriétaires. Chez les plus aisés du même âge, 43%. Neuf points d'écart. En 2013, les modestes étaient tombés à 16% et les plus aisés montés à 66%. Cinquante points d'écart.

Pourquoi le salaire ne suffit plus ? Un rapport du Sénat de 2025 donne la réponse : à effort égal, un ménage peut acheter 26% de surface en moins qu'en 2000. Pour le même logement, un primo-accédant doit s'endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 2000.

Je le vois tous les jours sur le terrain. À Paris, sans apport familial solide, un bon salaire ne suffit plus. Les acheteurs que j'accompagne ont soit un patrimoine derrière eux, soit une donation récente, soit les deux. Les autres achètent en grande couronne, en province, ou n'achètent pas.

Et ce qui arrive va amplifier le phénomène. La grande transmission des baby-boomers va concentrer le patrimoine chez ceux qui ont déjà. Le DPE va exclure environ 1 million de logements F de la location en 2028, et seuls les acheteurs capables de financer les travaux pourront saisir ces biens décotés. La taxe sur les logements vacants votée par Paris ce mois-ci va remettre des biens sur le marché, mais pas pour tout le monde.

Alors, les jeunes qui achètent sont-ils tous riches ? Non. Mais ils sont de moins en moins nombreux à acheter sans patrimoine derrière eux. Pendant cinquante ans, la propriété était un projet accessible par le travail. Elle devient un statut qui se transmet.

La vraie question des quinze prochaines années n'est pas de savoir si les prix vont monter ou baisser. C'est de savoir si un jeune sans patrimoine familial pourra encore devenir propriétaire par son seul travail.

Tribune de Nicolas Jeff, Agent Immobilier (Linkedin).