Le statut de bailleur privé : quelles opportunités pour les entreprises du bâtiment ?

Le parc locatif privé représente près d’un quart des résidences principales en France. Pourtant, depuis plusieurs années, l’investissement locatif a ralenti sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, de l’alourdissement de la fiscalité immobilière et du renforcement des exigences environnementales.

Dans ce contexte, les pouvoirs publics cherchent à maintenir l’attractivité de l’investissement locatif tout en accélérant la rénovation énergétique du parc existant. Cette orientation ouvre de nouvelles perspectives pour les professionnels du bâtiment, appelés à accompagner les bailleurs privés dans la mise en conformité et la valorisation de leurs biens.

Un cadre réglementaire qui favorise les travaux de rénovation

La lutte contre les passoires thermiques constitue aujourd’hui un levier majeur de transformation du parc locatif. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont progressivement exclus du marché locatif. Les logements classés F et E seront à leur tour progressivement concernés.

Les bailleurs se retrouvent contraints de réaliser des travaux pour conserver la possibilité de louer leur bien et préserver sa valeur patrimoniale.

Pour les entreprises du bâtiment, ces nouvelles contraintes se traduisent par des demandes spécifiques accrues portant notamment sur :

• l’isolation thermique des murs, combles et planchers ;
• le remplacement des systèmes de chauffage énergivores ;
• l’installation de pompes à chaleur ;
• la rénovation des menuiseries extérieures ;
• l’installation de systèmes de ventilation performants ;
• les rénovations globales permettant un gain significatif de performance énergétique.

Les dispositifs fiscaux : des catalyseurs d’investissement

Plusieurs mécanismes fiscaux encouragent les bailleurs à engager des travaux.

Un déficit foncier renforcé

Le propriétaire d’un logement proposé à la location nue non meublée à usage d'habitation, qui relève du régime d’imposition au réel, peut déduire ses charges de ses revenus fonciers. Lorsque le montant des charges est supérieur aux revenus fonciers, cela génère un déficit foncier.

Afin d’encourager la rénovation énergétique, le plafond d’imputation du déficit foncier sur le revenu global a été temporairement relevé à 21.400 euros (au lieu de 10.700 euros) pour certains travaux permettant une amélioration significative de la performance énergétique du logement. Ces travaux doivent permettre à un logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

Cette mesure contribue à soutenir les projets de rénovation lourde.

D’une manière générale, le parc immobilier français est majoritairement composé de logements anciens nécessitant des travaux de modernisation.

Les investisseurs recherchent de plus en plus des biens à rénover, permettant de combiner création de valeur patrimoniale et optimisation fiscale.

MaPrimeRénov’ et les aides complémentaires

Même si les modalités évoluent régulièrement, les aides à la rénovation énergétique demeurent un élément déterminant dans les décisions d’investissement des bailleurs.

Les entreprises qualifiées RGE bénéficient directement de cette dynamique en intervenant sur des opérations éligibles aux dispositifs publics de soutien. Les demandes d’aides doivent être effectuées avant la réalisation des travaux.

L’évolution des aides publiques et des exigences réglementaires favorise désormais les rénovations globales plutôt que les interventions ponctuelles.

De nouvelles opportunités avec le statut du bailleur privé

Face à la pénurie de logements, le gouvernement a lancé le plan Relance Logement pour accélérer la construction et faciliter l’accès à un logement abordable. L’objectif est de créer deux millions de nouveaux logements d'ici 2030.

Il repose notamment sur un dispositif fiscal destiné à inciter les particuliers à investir dans le logement locatif : iI s’agit d’un amortissement fiscal, venant en déduction des revenus fonciers, qui est étalé dans le temps.

Sans limite géographique (contrairement aux anciens dispositifs), il est réservé aux immeubles d’habitation collectifs, qu’il s’agisse de logements neufs ou de logements anciens, situés dans toute la France, y compris en outre-mer.

Le statut de bailleur privé est accessible à un large éventail de profils souhaitant se constituer un patrimoine (personne physique ou société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu).

Ce régime ouvre droit à un amortissement fiscal de 3,5% à 5,5 % par an sur le prix d’acquisition du logement neuf net de frais. Il est plafonné de 8.000 € à 12.000 € par an et par foyer fiscal.

Toutefois, les conditions d’éligibilité sont très restrictives : affectation à la résidence principale du locataire, plafond des loyers et ressources du locataire à prendre en compte, engagement de location minimum de neuf ans.

Pour être éligibles, les logements anciens doivent faire l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 30 % de la valeur du bien et leur permettant d’atteindre un diagnostic de performance énergétique (DPE) au niveau A ou B.

Une proposition de loi soumise par Valérie Létard (ancienne ministre du logement) a été votée à l’Assemblée Nationale fin mai 2026. Elle vise à assouplir les conditions de ce dispositif :

• les travaux de rénovation doivent représenter 20 % de la valeur du bien (au lieu de 30 %) ;
• il y a une obligation de deux sauts de classe dans le DPE si le logement est en F ou G (passoire énergétique), et d’une lettre dans les autres cas.

Il conviendra de suivre l’évolution de cette proposition de loi.

Le statut de bailleur privé ne constitue pas seulement un sujet fiscal ou patrimonial. Il représente également un vecteur important d’activité pour les entreprises du bâtiment. Les professionnels du bâtiment disposent ainsi d’un marché porteur, à condition de se positionner comme des acteurs de la transition énergétique et de la rénovation globale. Dans un contexte de tension sur la construction neuve, la rénovation du parc locatif privé apparaît plus que jamais comme un relais de croissance durable pour l’ensemble de la filière.

Tribune d'Emmanuelle Delfosse, consultante en droit fiscal ORCOM.