Changing models : smart buildings et smart finance

La rénovation énergétique des logements privés et des bâtiments publics est donc une cible privilégiée pour les initiatives d’efficacité énergétique, notamment le plan France Relance qui lui consacre 6,2 milliards d’euros sur deux ans^[2], et contribuera largement à l’atteinte de la neutralité carbone à l’horizon 2050.

Afin d'atteindre ces objectifs, il convient d'accorder une plus grande attention au parc immobilier commercial et public existant. En Europe, par exemple, près de 75% du parc immobilier est inefficace sur le plan énergétique.^[3] Cela signifie qu'une grande partie de l’énergie consommée est en fait gaspillée. La rénovation des bâtiments existants pourrait réduire la consommation totale d’énergie de l'UE de 5 à 6% et diminuer les émissions de dioxyde de carbone d'environ 5%. Pourtant, en moyenne, moins de 1% du parc immobilier national est rénove chaque année. Pour atteindre les objectifs en matière de climat et d’énergie, les experts affirment que les taux de rénovation actuels devraient au moins doubler.^[4]

Sur l'ensemble du territoire de l'UE, l’amendement de la directive sur la performance énergétique des bâtiments^[5] encourage une accélération de la transition vers des bâtiments écoénergétiques. La politique gouvernementale commence à faire avancer la réforme des bâtiments publics.

Par exemple, la directive sur l'efficacité énergétique exige un taux de rénovation annuel de 3% pour les bâtiments dont les administrations centrales nationales sont à la fois propriétaires et locataires. ^[6]

Au niveau local, il existe également des exigences obligatoires pour mettre à niveau les systèmes de gestion des bâtiments. Parmi les exemples, citons la loi ELAN en France, qui oblige les bâtiments commerciaux à atteindre certains objectifs d'efficacité énergétique. De plus, depuis 2021, le décret tertiaire oblige les acteurs du tertiaire français (propriétaires et locataires de bâtiments hébergeant des activités tertiaires) à réduire progressivement la consommation énergétique de leurs bâtiments en trois échéances : une réduction de 40% d’ici 2030, de 50% d’ici 2040, et de 60% d’ici 2050.^[7]

L'Agence internationale de l’énergie (AIE) estime que pour atteindre un parc immobilier zéro carbone d'ici à 2050, les émissions directes de CO2 des bâtiments doivent diminuer de 50% et les émissions indirectes du secteur du bâtiment de 60% d'ici à 2030.

En particulier, une annonce de l'Alliance mondiale pour le bâtiment et la construction a note "Le rythme de la rénovation dans tous les pays concernes est insuffisant, restant bien en deca du potentiel. En effet, la rénovation annuelle doit passer dans les pays industrialisés a une moyenne de 2 % du parc existant par an d'ici 2025, et a 3% d'ici 2040."^[8]

Toutefois, une étude plus récente de Siemens Financial Services^[9] calcule les volumes financiers de cet objectif d'investissement global jusqu'en 2040. La question émergente abordée dans cette étude consiste toutefois à estimer le déficit entre le taux actuel d'investissement dans les bâtiments intelligents à haute efficacité énergétique et le taux accéléré qui, selon les experts, doit être atteint pour respecter les objectifs de durabilité et de changement climatique. C'est dans ce déficit que la finance intelligente peut intervenir pour permettre l'investissement qui devrait être réalisé mais qui ne l'est pas encore.

Pour combler le déficit d'investissement estimé dans cette étude, les propriétaires et les gestionnaires de bâtiments doivent envisager de modifier le mode de fonctionnement de leurs bâtiments, leurs modèles économiques et la manière dont ils vont financer les mises à niveau nécessaires.

En ce qui concerne la technologie opérationnelle, les bâtiments commerciaux et publics vont devoir devenir plus intelligents pour faire face à ces nouvelles demandes de décarbonation. Les bâtiments intelligents permettent de travailler de manière flexible, que ce soit du point de vue du bureau nomade (hot desking), des changements d'utilisation, de la sécurité et de la sûreté, d'une plus grande efficacité et flexibilité ou de l'adaptation à des circonstances volatiles.

S'il existe un large consensus sur la nécessité de rendre les bâtiments plus intelligents, tous les pays et tous les secteurs ont besoin d'un moyen de rendre cette conversion financièrement viable. Mais comment le faire dans la pratique ? Le point de départ est l'utilisation de technologies intelligentes pour réduire la consommation d'énergie des bâtiments. Cela permet de réaliser des économies substantielles qui, grâce à des mécanismes de financement intelligents, peuvent être exploitées pour subventionner de manière significative la rénovation énergétique des bâtiments existants. Dans certains cas, les économies d'énergie peuvent même payer l'ensemble de la conversion. Cela peut se faire au niveau de l'entreprise ou par petites étapes progressives, chacune d'entre elles prouvant son retour sur investissement. Les économies typiques d'efficacité énergétique des bâtiments sont généralement d'au moins 20% ^[10] (souvent bien plus), ce qui représente des économies d'exploitation très importantes.

De nouveaux modèles pour un financement intelligent

Le financement intelligent prend diverses formes, en fonction des processus opérationnels qui doivent être activés. Au niveau des composants technologiques, des outils de financement sont disponibles pour aider les vendeurs et les distributeurs à ajouter de la valeur grâce à des capacités de trésorerie pour leurs acheteurs. Pour les installations ou les systèmes de plus grande envergure, des modalités de financement intelligentes peuvent être adaptées et ajustées afin d'aligner les coûts sur le taux de bénéfice tiré de la technologie d'efficacité énergétique. Au niveau le plus complexe, les bâtiments intelligents en tant que services (Smart Buildings as a Service) fournissent la solution de financement, les économies futures attendues de l'efficacité énergétique étant exploitées et utilisées pour payer l'investissement en capital et plus encore.

Conclusions

Les projets de rénovation visant à décarboner les bâtiments en les transformant en environnements intelligents et économes en énergie prennent du retard par rapport aux objectifs climatiques établis par les gouvernements du monde entier. De nombreux experts ont déclaré que le taux d'investissement annuel devrait être multiplié par trois ou plus pour atteindre les objectifs fixés.

Afin de combler le déficit entre les taux d'investissement actuels et les volumes requis, des méthodes de financement intelligentes sont proposées par le secteur privé. Elles cherchent toutes à rendre abordable pour les propriétaires la conversion vers des bâtiments décarbonés, économes en énergie et intelligents. Au minimum, ces outils de financement facilitent le flux de trésorerie et alignent les coûts sur le taux des avantages obtenus. Dans le meilleur des cas, le financement intelligent rend la transition vers la décarbonation neutre sur le plan budgétaire, en exploitant les économies futures pour payer les investissements actuels.

Tribune de Thierry Fautré, Président de Siemens Financial Services France (LinkedIn).

^[1] Ministère de la Transition écologique, La Rénovation énergétique, 22 juin 2021
^[2] Ibid
^[3] European Commission, In focus: Energy efficiency in buildings, 17 Feb 2020
^[4] Ibid
^[5] Directive UE 2018/844/UE
^[6] Parlement Europeen, Boosting Building, 2016
^[7] Siemens Financial Services, Combler le déficit d'investissement: Le financement intelligent pour la décarbonation des bâtiments, Sept 2021
^[1] Global ABC, COVID-19 response: Global ABC is encouraging massive renovation wave, 24 Sep 2020
^[2] Siemens Financial Services, Batiments intelligents : piloter l’ajout de valeur dans l’adoption de la ≪nouvelle norme≫, 2020
^[3] IPF Research Programme, Costing Energy Efficiency Improvements in Existing Commercial Buildings, Oct 2017