Vers un nouvel équilibre pour le marché immobilier en 2026 ?

2025 a-t-elle marqué l’entrée du marché immobilier dans un nouvel équilibre ?

Du côté de l’activité, le nombre de transactions atteint environ 929.000 ventes sur les douze derniers mois à fin octobre 2025[1], soit +11% sur un an. On reste en dessous du rythme auquel on devrait être dans un marché liquide (~1 millions de transaction), mais la dynamique est clairement meilleure que l’an dernier. Pour ce qui est des prix, les évolutions restent modérées, mais positives sur un an sur l’ensemble des segments de marché. Toutes les variations annuelles des IPI sont supérieures à +1%, ce qui tranche avec la situation observée un an plus tôt, où les prix étaient majoritairement orientés à la baisse. Cette progression contenue s’explique en grande partie par une trajectoire des taux moins favorable qu’anticipé, en particulier au printemps 2025, ce qui a freiné la dynamique des prix. Le marché semble désormais s’installer dans un nouveau régime : des hausses faibles, mais continues. Au niveau des grandes villes, la tendance est similaire. La quasi-totalité du Top 10 est dans le vert, même si les évolutions restent limitées. Parmi les grandes villes, seule Nice se démarque réellement, tandis que Toulouse, Bordeaux, Marseille ou Montpellier affichent des hausses plus contenues. Nice se distingue, en effet, avec une hausse nettement plus marquée, au-delà de +5% sur un an, là où la majorité des grandes villes évoluent plus près de +1 à +3%. À l’inverse, Nantes reste une exception, avec des prix encore en baisse, mais à un rythme beaucoup plus modéré que l’an dernier.

Sur le marché locatif, la situation s’améliore légèrement sur le plan des loyers. Leur hausse s’est nettement calmée, autour de +1,3% sur un an, contre près de +3% un an plus tôt. Ce ralentissement de la hausse s’explique notamment par le retour sur le marché de l’achat d’une partie des ménages jusqu’ici contraints de rester locataires. En revanche, la tension sur l’offre locative reste très forte, notamment dans les zones tendues.

À Paris, par exemple, le nombre de biens disponibles à la location reste 30% à 40% en dessous de son niveau avant crise sanitaire.

Enfin, côté crédit, l’année 2025 a été marquée par un changement de trajectoire. Après les baisses amorcées début 2024, les taux se sont stabilisés à partir du printemps 2025. Au 1er décembre 2025, ils s’établissent autour de 3,5% sur 25 ans et 3,4% sur 20 ans[2].

Ce niveau contraste fortement avec les anticipations de début d’année, où un retour sous les 3% était espéré pour l’été. Cette déception a provoqué un moment de découragement au printemps. En revanche, le second semestre 2025 marque une inflexion nette : la dynamique observée se distingue de la saisonnalité habituelle, avec une reprise plus franche de l’activité. Ce regain traduit une acceptation progressive des nouvelles conditions de crédit. La demande s’est ainsi reconstituée et retrouve désormais des niveaux proches de ceux de 2021, un signal fort montrant que les ménages ont intégré cette nouvelle réalité de marché.

Quelles sont les anticipations pour 2026, en particulier sur les taux de crédit et l’évolution du marché ?

Du côté des banques, la concurrence devrait s'intensifier en début d’année. Les objectifs de production de crédit repartent à zéro, avec des ambitions renouvelées.

Cela pourrait se traduire par quelques ajustements de taux à la baisse, mais ils devraient rester marginaux. Le plus probable reste un environnement de taux globalement stable autour de 3,5%, sauf choc macroéconomique majeur.

Cette prudence s’explique par un contexte toujours fragile. Les taux longs à 10 ans restent élevés, reflet d’incertitudes macroéconomiques persistantes, d’une instabilité politique et de défis budgétaires structurels qui maintiennent une prime de risque élevée sur la dette française. La politique monétaire, de son côté, reste très mesurée : aucune baisse de taux directeurs n’a eu lieu depuis juin 2025, et les marchés anticipent une stabilité en 2026, dans un contexte d’inflation globalement maîtrisée et proche de la cible.

Sur le marché immobilier, les fondamentaux économiques plaident également pour un scénario de continuité.

L’inflation est contenue, la croissance resterait faible mais légèrement meilleure qu’en 2025, les salaires continuent de progresser, à un rythme modéré mais supérieur à l’inflation, et le taux de chômage devrait rester relativement stable, selon les projections macroéconomiques de la Banque de France.

Surtout, les ménages semblent désormais mieux armés pour revenir sur le marché. La demande a retrouvé des niveaux d’avant 2022, ce qui traduit une réelle acceptation des nouveaux niveaux de taux et de prix. À cela s’ajoutent certains facteurs susceptibles de soutenir le marché, comme l’évolution de la réglementation énergétique : le nouveau cadre du DPE pourrait sortir environ 850.000 logements du statut de passoires énergétiques, contribuant à détendre légèrement le marché locatif.

Pour Thomas Lefebvre, VP Data, SeLoger & Meilleurs Agents : « Le scénario central pour 2026 est celui d’une stabilité, plus que d’un nouveau cycle de baisse des taux. »

Au-delà des chiffres, dans quelle mesure le contexte politique influence-t-il aujourd’hui le marché du logement ?

Pour Thomas Lefebvre, VP Data, SeLoger & Meilleurs Agents : « Aujourd’hui, au-delà des conditions financières, l’incertitude politique constitue un facteur de frein important à la projection des ménages sur le marché immobilier. »

L’immobilier est un marché de temps long : acheter, investir ou rénover engage les ménages sur 15, 20 ou 25 ans. Dans ce contexte, l’instabilité ou l’imprévisibilité des règles du jeu pèse lourdement sur les décisions, parfois davantage que le niveau des taux lui-même.

La France traverse toujours une crise du logement profonde, aux conséquences multiples : difficultés d’accès au logement, frein à la mobilité résidentielle et professionnelle, tensions sur le recrutement dans certaines zones, creusement des déséquilibres territoriaux. Dans les zones tendues, la difficulté de trouver un logement devient un véritable enjeu économique. Ailleurs, l’absence de vision claire freine l’investissement et la revitalisation des territoires.

Un point positif est toutefois à souligner : le logement est redevenu un sujet central du débat public. Gouvernement et Parlement semblent mieux prendre la mesure du caractère systémique de la crise, qu’il s’agisse de la production de logements, de l’investissement locatif privé ou de la rénovation énergétique.

En revanche, cette prise de conscience peine encore à se traduire par une stratégie claire, cohérente et stable. Les débats parlementaires récents donnent parfois le sentiment d’une politique du logement fragmentée, faite d’ajustements successifs, parfois contradictoires, qui brouillent les signaux envoyés aux ménages et aux investisseurs.

Les professionnels du secteur sont pourtant unanimes : sans cadre stable pour l’investissement et la production de logements, la crise ne pourra pas se résorber durablement. Le logement ne peut pas être piloté à coups de mesures annuelles ou de dispositifs temporaires.

Ce dont le marché a besoin aujourd’hui, ce n’est pas de nouvelles annonces, mais d’un cap lisible dans le temps, permettant aux ménages, aux investisseurs et aux collectivités de se projeter sereinement. Tant que cette stabilité ne sera pas installée, l’attentisme pourrait rester fort, même dans un contexte de normalisation progressive des conditions financières.

Méthodologie

Le Baromètre SeLoger-Meilleurs Agents apporte une grille de lecture objective permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées. Il est actualisé tous les mois à partir des dernières données collectées sur le mois écoulé. Il reflète donc au plus près la réalité de l’évolution du marché de l’immobilier.

Image d'illustration de l'article via Depositphotos.com.