Transformer les bureaux vides en logements est une urgence en Ile-de-France

Présenté mercredi en Conseil des ministres, le projet de loi Elan doit faciliter ces opérations aujourd'hui rarement rentables donc peu attractives pour les investisseurs. Car transformer un immeuble coûte plus cher que construire du neuf, et louer des bureaux rapporte davantage que louer des logements.

"Aujourd'hui dans le bilan d'une société, la valeur de bureaux vacants est considérée comme supérieure à celle d'une opération de logements: il fallait régler ce point-là", a estimé vendredi le secrétaire d'Etat à la Cohésion des territoires Julien Denormandie, lors d'une rencontre sur ce thème la Chambre de commerce d'Ile-de-France.

A Paris, la maire Anne Hidalgo, affichant son volontarisme, veut transformer 250.000 m2 de bureaux obsolètes -qui ne sont plus conformes aux attentes des entreprise, aux normes énergétiques- en logements d'ici 2020: fin septembre 2017, 171.000 m2 l'avaient été.

Créé en 2008, le groupe Novaxia a déjà "donné une nouvelle vie à 50 immeubles obsolètes", soit 375.000 m2 transformés pour une moitié en logements, pour l'autre en hôtels et en résidences destinées aux étudiants ou aux personnes âgées, à "95% en Ile-de-France", dit à l'AFP son président Joachim Azan.

Vendredi M. Denormandie a visité, dans le 14e arrondissement de Paris, un immeuble de bureaux vide transformé en 2016 par Novaxia en 84 logements et une crèche. Mais "avec le quota obligatoire de 25%, et à Paris 30%, de logements sociaux que nous vendons à perte, il est plus intéressant financièrement, de faire un hôtel ou une résidence étudiante", dit M Azan.

Pour débloquer ces opérations, le projet de loi Elan prévoit de créer une catégorie d'immeubles de "moyenne hauteur" aux règles de sécurité adaptées et d'autoriser les opérateurs à déroger aux règles fixées par le Plan local d'urbanisme (PLU) et surtout à augmenter les surfaces produites - reste à savoir dans quelles proportions.

"Pouvoir construire 20 ou 30% de plus pour faire des logements, va mécaniquement rééquilibrer ce type d'opérations", affirme M. Azan. En revanche "si c'est 5%, cela ne va pas débloquer la situation". "C'est trop bête d'avoir du foncier en centre-ville et de ne pas l'optimiser", dit-il.

Plus facile en régions

Quant à l'encadrement des recours contre les permis de construire, qui devront être jugés en 10 mois, "c'est une belle avancée" estime le patron de Novaxia, dont plusieurs projets sont bloqués pour "2 à 4 ans" par des recours de riverains.

Autre frein: les propriétaires d'immeubles doivent, "pendant tout le chantier, s'acquitter de la taxe foncière" sur les bureaux alors même qu'ils n'encaissent pas de loyers, a déclaré lors d'un récent point sur l'activité d'Eiffage Immobilier, son directeur général Philippe Plaza. "Nous sommes en conflit avec Bercy à ce sujet".

Ces opérations, "compliquées au plan technique et juridique, sont plus faciles à mener en régions, avec un petit coup de pouce d'élus locaux qui acceptent de modifier leur PLU", a rapporté Olivier Wigniolle, directeur général d'Icade, filiale de la Caisse des dépôts (CDC), lors du débat à la Chambre de commerce d'Ile-de-France. "Les choses se font de manière plus fluide", a-t-il dit.

Mais alors que les entreprises préfèrent s'implanter en centre-ville et délaissent la périphérie des métropoles, "certains maires ne veulent pas s'entendre dire que leurs zones tertiaires ne seront plus jamais dynamiques", constate M. Wigniolle.

Icade "recycle beaucoup d'immeubles de bureaux libérés par le groupe La Poste, et certaines de ces opérations sont très ambitieuses, comme à Nanterre ou à Rungis", a-t-il détaillé.

"Très peu de foncières s'impliquent aujourd'hui dans ces opérations, ce sont surtout des particuliers et des bailleurs sociaux qui en ont fait", a admis Bernard Michel, président du conseil d'administration de Gecina, qui n'a transformé à ce jour que deux immeubles parisiens. "C'est rentable parce que nous détenons le foncier, et lorsque l'on fait une résidence étudiante", dit-il.

"Identifier les bureaux vides, voir à qui ils appartiennent et tester la transformation" est selon M. Michel, l'une des clés pour "résoudre les problèmes de logement dans ce pays".