Saturation des zones d’activité économique : le foncier se raréfie en France, selon une étude

Les intercommunalités, compétentes en matière de développement économique aux côtés des régions, administrent près de 15.000 zones d’activité économique réparties sur environ 300.000 hectares à l’échelle nationale.

Selon les auteurs de l’étude, "Le phénomène de saturation des zones d'activité semble se confirmer" et pourrait intervenir "dès 2027". Cette tension sur le foncier économique s’accélère sous l’effet d’une offre insuffisante face aux besoins des entreprises.

81% des intercommunalités refusent des projets faute de foncier

Parmi les 215 intercommunalités interrogées, 81% déclarent refuser l’implantation de projets économiques en raison d’un manque de terrains disponibles, contre 67% en 2022. Une progression qui illustre l’aggravation des difficultés d’accès au foncier pour les acteurs économiques.

Le baromètre souligne également un phénomène de "détournement des usages". En moyenne, l’équivalent de 17 terrains de football par intercommunalité ont été déclassés de leur vocation industrielle au cours des cinq dernières années, au profit d’autres usages.

Industrie, artisanat et logistique continuent de tirer la demande

Alors que les besoins en immobilier de bureaux et en commerces ralentissent, la demande reste dynamique pour les activités industrielles, artisanales et logistiques. De nouveaux acteurs renforcent également la pression foncière, notamment les exploitants de "data centers", dont les besoins en surfaces et en infrastructures sont importants.

"Le principal frein au développement n'est pas l'absence de projets économiques dans les territoires mais l'incapacité croissante à libérer, dans des délais compatibles avec les projets, du foncier économique directement mobilisable", souligne Sébastien Miossec, président par intérim d'Intercommunalités de France.

Des procédures plus longues et une acceptabilité environnementale en hausse

Au-delà du manque de terrains disponibles, les collectivités pointent aussi une inadéquation entre l’offre et la demande ainsi qu’un allongement des délais lié "aux procédures d'urbanisme et environnementales".

Le sujet de l’acceptabilité environnementale devient également central : 61% des intercommunalités indiquent être confrontées à des oppositions ou à des enjeux environnementaux concernant les projets industriels et logistiques.

L’objectif de sobriété foncière à horizon 2050, à travers le dispositif de zéro artificialisation nette (ZAN), est toutefois perçu comme un levier "plutôt positif" pour faire évoluer les pratiques d’aménagement des territoires.

Des collectivités fragilisées financièrement

Le baromètre met également en avant les difficultés financières croissantes des collectivités territoriales. Les coûts d’acquisition et d’aménagement du foncier augmentent, tandis que la suppression partielle de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et la baisse des dotations de l’État réduisent les capacités d’investissement local.

Cette situation fragilise la capacité des collectivités à mener des opérations foncières jugées "plus complexes, plus longues et plus coûteuses".

Enfin, les auteurs de l’étude rappellent qu’une grande partie du foncier économique appartient à des acteurs privés, limitant les marges de manoeuvre des collectivités pour répondre rapidement aux besoins d’implantation des entreprises.

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