"Rénover maintenant, c'est investir pour demain" : Les travaux qui font vraiment gagner de la valeur à un logement

Dans un marché où les acheteurs sont de plus en plus exigeants sur l’état des biens, et où les coûts de construction ne cessent d’augmenter, rénover son logement n’est plus seulement une question de confort. C’est une décision patrimoniale. illiCO travaux fait le point sur les travaux qui valorisent réellement un logement, et démontre pourquoi différer un chantier revient presque toujours à en augmenter la facture.

Une vraie décote pour les biens mal entretenus

Comme le constatent au quotidien sur le terrain les agents immobiliers partenaires d’illiCO travaux, la plupart des acheteurs recherchent désormais des biens sans travaux - ou du moins sans rénovation de grande ampleur. Ainsi, un bien rénové se vend plus rapidement mais aussi en moyenne 10 à 15 % plus cher qu’un bien équivalent laissé en l’état. Par ailleurs, outre l’aspect général du bien et son niveau d’entretien, le DPE est devenu un argument de vente à part entière : les appartements classés A se vendent en moyenne 16 % plus cher que ceux classés D. À l'inverse, les appartements classés G subissent une décote moyenne de -12 %, et les maisons classées G de -25 % (source : Notaires de France, bilan valeur verte 2025). Cet écart ne cesse de se creuser : la plus-value des appartements classés A est passée de +9 % à +16 % entre 2021 et 2024.

Pour Thierry Abriat, directeur général d’illiCO travaux : « Le DPE n’est plus une formalité administrative, c’est devenu un vrai argument de négociation. Un acheteur face à une passoire thermique ne va pas simplement demander une réduction : il va chiffrer les travaux, parfois avec un professionnel, et retrancher ce montant du prix. C’est une réalité que les vendeurs ont encore du mal à intégrer, mais que nos experts illiCO, parfois présents lors des premières visites de biens, constatent sur le terrain. »

Ne pas rénover : un coût qui s’accumule

Par ailleurs, il existe une réalité structurelle : les coûts de la construction augmentent chaque année. Reporter un chantier, c’est prendre le risque de le payer 10 à 20 % plus cher dans quelques années. Par ailleurs, un logement mal isolé se dégrade plus vite : humidité, condensation, chocs thermiques génèrent des pathologies qui s’aggravent et finissent par coûter bien plus que la rénovation initiale.

Pour François de Chavagnac, directeur Grands Comptes chez illiCO travaux : « Reporter des travaux, ce n’est jamais neutre. Chaque année sans travaux, c’est de l’énergie gaspillée, de la valeur qui s’érode et un chantier qui grossit. La règle est simple : plus on attend, plus la facture sera lourde. Un point d’humidité non traité aujourd’hui, c’est une reprise de charpente dans cinq ans. Les particuliers ont tendance à sous-estimer la vitesse à laquelle un bâtiment se dégrade quand il n’est pas entretenu. Et les coûts des matériaux n’allant pas dans le bon sens, attendre revient presque toujours à payer plus cher pour un résultat moins bon. »

Quels travaux pour quelle valorisation ?

Fort de 25 ans d'expérience et de plus de 60.000 projets de rénovation réalisés, illiCO travaux, spécialiste de l’accompagnement en travaux de rénovation et d’extension, a identifié les six grandes familles de travaux qui génèrent une réelle plus-value à la revente, avec leurs coûts indicatifs et leurs effets sur la valeur du bien.

1. Rafraîchissement et rénovation intérieure, le levier le plus accessible

C’est l’opération qui présente le meilleur rapport qualité/prix. Pour un appartement de 60 m², un budget de 15.000 à 20.000 € de rafraîchissement (peintures, sols, cuisine, salle de bain) peut générer une plus-value de 30.000 à 40.000 € en marché tendu, soit un retour sur investissement supérieur à 100 %.

Les coûts varient selon les postes. Par exemple, pour de la pose de peinture, il faut compter 25 à 55 €/m², pour la réfection des sols de 35 à 120 €/m², en fonction de s’il s’agit de parquet ou carrelage, et de 3.000 à 15.000 € pour la rénovation d’une salle de bain.

Pour Thierry Abriat : « Les biens rafraîchis se vendent plus vite que les biens laissés en l’état. Pour un budget souvent modeste, l’impact sur la perception de l’acheteur est considérable. Un logement propre, lumineux, avec des sols refaits ne se vend pas au même prix — et ne se négocie pas de la même façon. C’est pour cela que nos experts illiCO sont régulièrement sollicités pour réaliser des travaux juste avant une vente, avec un vrai impact sur le prix et le délai de réalisation de celle-ci. »

2. Aménagement des combles, créer de la surface, créer de la valeur

Transformer des combles perdus en espace de vie est l’opération la plus efficace au m² créé. En effet, il faut compter de 800 à 1.500 €/m² en fonction de l’isolation et de l’état des combles quand chaque m² habitable vaut de 2.000 à 5.000 € selon la région et le type de bien. Pour 30 m² aménagés, un investissement de 25.000 à 40.000 € peut donc générer 60.000 à 100.000 € de valeur supplémentaire en zone tendue.

3. Transformation de garage : une pièce de plus sans travaux lourds

Convertir un garage en chambre ou bureau peut faire passer une maison d’un T3 à un T4, ce qui représente en moyenne de 8 à 15 % de valeur supplémentaire selon la localisation. En Ile-de-France ou dans la région lyonnaise, le gain peut atteindre 50.000 à 80.000 € pour un budget de 20.000 à 38.000 € (1.000 à 1.900 €/m²). Attention : la suppression d’une place de stationnement peut constituer un point négatif qui peut pénaliser la revente dans certaines zones. Une analyse de marché s’impose au préalable.

4. Extension et surélévation : agrandir pour valoriser durablement

L’extension est l’opération la plus lourde, mais aussi celle qui crée le plus de valeur absolue. Dans les grandes métropoles, le prix au m² habitable dépasse quasi systématiquement le coût de construction (environ 2.000 €/m²). Une extension de 30 m² à 60.000 € dans une zone dans laquelle les prix de l’immobilier atteignent 4.000 €/m², crée mécaniquement 120.000 € de valeur — soit un doublement de la mise.

La surélévation (2 000 à 3 500 €/m²) suit la même logique en milieu urbain dense, là où le foncier est rare avec un coût néanmoins plus important et plus de contraintes structurelles.

5. Rénovation énergétique — défendre et construire sa valeur patrimoniale

Depuis la loi Climat & Résilience, la création du statut de passoire thermique (avec un DPE F et G) impacte négativement le marché, et ce, même si un projet de loi pourrait venir repousser l’interdiction de les louer, sous conditions de travaux. Les acheteurs négocient systématiquement ces biens de 10 à 20 %. Passer d’un DPE G à C peut valoriser un bien de 15 à 25 % : sur une maison à 250 000 €, c’est une plus-value potentielle de 37 000 à 62 000 €.

Une rénovation globale bien menée peut permettre un saut de 2 à 3 classes DPE, avec un retour sur investissement estimé entre 6 et 9 ans, renforcé par les aides disponibles, bien que récemment revues à la baisse (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, TVA à 5,5 %) mais aussi des dispositifs fiscaux attractifs comme le Denormandie ou le déficit foncier et les aides locales à la rénovation.

Pour Thierry Abriat : « La rénovation énergétique est le seul poste de travaux qui combine à la fois une économie immédiate sur la facture, une valorisation du bien à la revente et une protection contre les futures contraintes réglementaires, tout en étant éligible à des aides. Nos clients qui l’ont compris ne se demandent plus si c’est rentable, ils se demandent par où commencer. »

L’ITE (isolation thermique par l’extérieur) mérite une mention particulière : elle cumule les bénéfices d’un ravalement de façade et d’une rénovation énergétique, tout en redonnant un aspect neuf à des constructions vieillissantes.

6. Piscine : une attractivité maximale mais un ROI à nuancer

En zone Sud ou pour des biens de standing (supérieurs à 400.000 €), une piscine peut apporter 5 à 15 % de plus-value, soit 25.000 à 75.000 € sur une maison à 500.000 €. Dans certaines régions — PACA, Occitanie, vallée du Rhône — l'absence de piscine peut même constituer un frein à la vente. Ne pas en disposer, c'est parfois se retrouver hors marché face à des biens concurrents qui en sont équipés.

Le coût varie fortement selon la technique : de 8.000 à 20.000 € pour une piscine en kit ou à parois acier, 20.000 à 40.000 € pour une coque polyester, 40.000 à 80.000 € pour un bassin béton coulé — la référence en matière de durabilité — et jusqu'à plus de 100.000 € pour les modèles à débordement sur les biens d'exception.

En revanche, sur un bien à 200.000 € dans une région froide ou à faible ensoleillement, l'investissement est rarement récupéré : la piscine y est perçue comme une contrainte d'entretien plus que comme un atout. Comme pour tout projet : le marché local reste l'arbitre — et une analyse préalable de la concurrence directe s'impose avant de lancer les travaux.

Synthèse : coûts et valorisation indicatifs

Bien rénover en préservant son budget : une question de méthode

Pour François de Chavagnac : « Rénover sans méthode, c’est prendre le risque de travaux mal ordonnés et de contre-performances coûteuses. La règle d’or reste : isoler avant de chauffer. L’enveloppe d’abord, le système de chauffage ensuite. Tout projet sérieux commence par une évaluation thermique qui identifie les déperditions et hiérarchise les postes. »

Pour accompagner cette démarche, illiCO travaux s’appuie sur des « Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) » agréés, qui réalisent les audits énergétiques réglementaires et aident à monter les dossiers d’aides. Car la vraie difficulté pour les particuliers n’est pas l’absence de dispositifs mais leur complexité. L’accompagnement est devenu une composante essentielle de tout projet réussi, au même titre que la sélection des entreprises certifiées RGE.

Pour Thierry Abriat : « La rénovation ne doit plus être perçue comme une charge. C'est un investissement dans son patrimoine, dans son confort, dans son avenir. Chaque année d'inaction a un coût réel : de la valeur qui s'érode, des factures qui s'alourdissent, des travaux plus importants à financer demain. Chez illiCO travaux, nous sommes là pour transformer cette prise de conscience en plan d'action concret, avec la bonne méthode, les bons artisans, et un accompagnement de bout en bout pour que chaque euro investi serve vraiment. »

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